xx年1月18日長(zhǎng)沙城南故事xx年度營(yíng)銷計(jì)劃(編輯修改稿)
2025-03-23 00:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 eport | 19 本案新品描述 客戶描述 從前期積累客戶可知，本案以自主客戶為主力客群，客群以周邊客戶為主，地級(jí)市客戶占據(jù)一定比例，對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)與居住環(huán)境要求較高。 Code of this report | 20 總結(jié) 項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)素整體較優(yōu)，但周邊的老舊社區(qū)和道路對(duì)于項(xiàng)目有一 定影響，而地理位置導(dǎo)致昭示性有一定程度的削弱，與要求品質(zhì)感的自住客戶需求有一定沖突。 Code of this report | 21 營(yíng)銷節(jié)奏安排 Part 4 Code of this report | 22 一 、 總體營(yíng)銷節(jié)奏思路 項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)奏應(yīng)與市場(chǎng)環(huán)境和貨品質(zhì)素緊密關(guān)聯(lián) 銷售壓力前置 品質(zhì)感先行，三點(diǎn)展示集中開(kāi)放 先低后高、先“戶型”后“景 觀” 回顧前期匯報(bào)內(nèi)容，我們可知明年上半年市場(chǎng)仍將走好，明年下半年市場(chǎng)走向不明，在規(guī)劃全年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)時(shí)， 我們應(yīng)將銷售壓力前置，有效撐握主動(dòng)性。 在銷售壓力前置的前提下，展示面 —— 樣板房、新售樓部、展示園林完全到位后集中開(kāi)放，可保證開(kāi)盤(pán)前有足夠的蓄客資源，并極大地提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)感，再次樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力。 按照產(chǎn)品質(zhì)素先低后高、先 “ 戶型 ” 后 “ 景觀 ” 來(lái)進(jìn)行推貨，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)值，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期為 8個(gè)月，至 11月底完整清貨。 Code of this report | 23 二 、 階段性推貨策略 2月 24日 3月底 4月底 6月 5日 9月 9日 11月底 盛大開(kāi)盤(pán) （ 3棟） 448套 198套 第二次推貨（ 2棟） 第三次推貨（ 5棟） 90套 全部清貨 3“認(rèn)籌”，園林、樣板房、新售樓部集中展示 4月 30日 收取誠(chéng)意金 加推 加推 認(rèn)籌周期： 2個(gè)月 考慮點(diǎn)： 搶在春季房交會(huì)之前，避免紅海競(jìng)爭(zhēng)，并 可 搶占五一黃金周節(jié)點(diǎn)，借助集中展示，集中式放量，加快銷售速度 推貨周期：約 3個(gè)月 考慮點(diǎn)： 以端午節(jié)為契機(jī)順勢(shì)加推，有效提升價(jià)值，促進(jìn)成交 推貨周期：約 2個(gè)半月 考慮點(diǎn)：市場(chǎng)旺季，循勢(shì)推出 216。 節(jié)點(diǎn)制定原則：遵循壓力前置、集中快跑的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排原則。 216。 節(jié)點(diǎn)說(shuō)明： 11年度總推貨量為未推量 736套，分 3次推出，截止 11月初全年度貨量推售完畢。 216。 節(jié)點(diǎn)明細(xì)： ① 戶型類單位： 原則：選取以集中性推貨為主要原則，結(jié)合展示集中發(fā)力，在價(jià)格方面有力配合，促進(jìn)產(chǎn)品出貨； ② 景觀類單位： 原則：考慮到景觀類產(chǎn)品的溢價(jià)以及對(duì)位客戶相對(duì)較少等因素，拉長(zhǎng)單位推貨線，逐次放量，配合以形象拔升進(jìn)行出貨。 Code of this report | 24 三 、 3棟認(rèn)籌計(jì)劃 為保證項(xiàng)目的足夠影響力，通過(guò)園林等展示集中開(kāi)放，提升客戶的心理價(jià)值后，進(jìn)行升級(jí)洗客， 搶在房交會(huì)之前開(kāi)盤(pán)， 并把握住五一黃金周高峰期，進(jìn)行 快速銷售 。 2月 24日 3月底 5月 1日 （ 3棟） 448套 展示出來(lái)前， 2023元認(rèn)籌 3月底 4月 30日 展示出來(lái)后 1萬(wàn)元升級(jí) 接受咨詢及派發(fā)順序號(hào) 升級(jí)洗客 認(rèn)籌優(yōu)惠建議： 1. 付款方式優(yōu)惠：按揭 99折、一次性付款 98折； 2. VIP客戶升級(jí)成功優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)，即 99折； 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)； 4. 老帶新政策優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)。 Code of this report | 25 營(yíng)銷策略核心 Part 4 形象策略 推廣策略 展示策略 Code of this report | 26 形象策略 生活比故事更精彩 城中央，繁華之上 精彩韶山南，生活繁華里； 我們準(zhǔn)備以什么形象迎接 2023年？ 回顧 2023年，我們對(duì)市場(chǎng)說(shuō)了什么？ 可是，客戶似乎沒(méi)有完全讀懂 …… Code of this report | 27 形象策略 3 2 1 4 5 6 7 “二期 ” 包裝，新形象面市 距離首次開(kāi)盤(pán)近半年時(shí)間，其后市場(chǎng)發(fā)聲較小，客戶對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)缺乏新鮮感，項(xiàng)目要快速預(yù)熱，重新震撼市場(chǎng)，有必要進(jìn)行概念新包裝； 除 5外，剩余樓棟基本均位于西面，與前期推售產(chǎn)品交叉較少，可以“ 2期”的形象推出市場(chǎng)。 以品質(zhì)、厚重以及中式風(fēng)格的組團(tuán)名進(jìn)行包裝，以營(yíng)造二期產(chǎn)品的品質(zhì)感。建議用名“迦域” （有待廣告公司共同商討） 以“二期”概念將待售樓棟進(jìn)行概念包裝，以品質(zhì)感組團(tuán)名打造新形象推出，重新震撼市場(chǎng)。 Code of this report | 28 基于目標(biāo)客戶群的心理需求研究，他們來(lái)自于項(xiàng)目周邊區(qū)域，見(jiàn)證了這片區(qū)域的過(guò)去與現(xiàn)在，更對(duì)未來(lái)的前景充滿信心，多年的工作與生活習(xí)慣，造就了他們心中濃濃的城南情結(jié)，扎根在這片熱土，是他們的最大心愿，城市變遷，他們期待更多故事的上演！ 而城南故事，除了給予他們歸屬感之外，更用優(yōu)美的園林，高檔的精工品質(zhì)帶給他們的更是一生的生活品質(zhì)的厚重感！ 形象定位 形象策略 Code of this report | 29 故事傳承，厚宅一生 —— 城南故事 〃 迦域 （建議二期組團(tuán)名） 這是一個(gè)足夠美麗，有故事、有沉淀的品質(zhì)之城 Code of this report | 30 推廣策略 2月底 4月初 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 4月初 6月初 6月初 8月中旬 8月中旬 10月
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