【文章內容簡介】 頭樓市總概況 49 從全國來看，房地產行業(yè)的不穩(wěn)定性正在加劇，新的 12五規(guī)劃把民生工程放到首位，強調不再刻意保持 GDP的高位運轉， 11年上半年市場需求雖然受到積壓，但今年會有 1000萬套保障房投入市場，必然沖擊商品房市場，下半年的市場形勢仍取決于國家調控政策及貸款政策力度及持久性，下半年包頭市場放量會逐漸增多，開發(fā)商的現金流必須得到補充，而市場客戶受政策影響觀望態(tài)度的加重，后期市場吸納率必將減少，市場在政策周期內預計仍會出現供大于求的局面。 低價房、高品質高性價比的項目最熱銷！ 近年來，包頭樓市供求關系分析 包頭樓市總概況 50 當前包頭市場供應及去化情況調查 （豪宅類） 市場消化與庫存 產品形態(tài) 供應量 去化量 去化率 均價 主要代表樓盤 別墅 341套 （截止至 8月 1日） 251套 73% 13050元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、 錦繡南海城、 順鑫 〃 望潮苑 高檔住宅 1477套 （ 2023年數據） 480套 33% （截止至 8月 1日） 7238元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、華發(fā)新城、 恒大華府、凱旋豪庭 結論： □ 別墅市場供貨數額較少，但市場卻與供貨量大大反差，雖然價格尚屬高昂，市場仍是一片大好！因此我司認為包頭別墅市場的可挖掘潛力是各類開發(fā)領域中的首位！ □ 2023年包頭市住宅市場開始進入高端化年，先后各區(qū)都相繼推出各種概念、各種技術的高端住宅，并且整體關注度較高，但接受度卻略有不同：精裝修占首位，新技術其次，由此看來客戶理性化逐漸上升，高端市場仍將是市場開發(fā)的主流。 51 結論： □ 從 2023年下半年開始國家各項政策相繼出臺，政策雙向擠壓使客戶因未來市場的不確定因素，掀起中端樓盤的購買熱潮。但我司認為未來因國家保障住房及相關政策和市場整體趨化壓力加大，后市開發(fā)將以兩級市場為主，中端項目的開發(fā)及市場競爭壓力將逐漸增大。 □ 國家政策的大背景支持使保障性住房開發(fā)順風順水，市場接受度也同開發(fā)一樣受到追捧。但畢竟此類型住宅還只是一種人生過渡產品，大部分客戶的目標還是要向高端行進。 產品形態(tài) 供應量 去化量 去化率 均價 主要代表樓盤 普通住宅 6567套 （截止至 8月 1日） 3049套 46% 5520元 /㎡ （截止至 8月 1日） 保利花園、拉菲公館、百合花園、首創(chuàng)加州郡府、新星薇閣美地、美室層雙、東亞世紀城 經適房 1920套 （ 2023年數據） 1669套 87% （截止至 8月 1日） 3150元 /㎡ （截止至 8月 1日） 新桃園小區(qū)、萬新小區(qū)、 萬和城 當前包頭市場供應及去化情況調查 （住宅類） 市場消化與庫存 52 當前包頭市場供應及去化情況調查 （商業(yè)商務類） 市場消化與庫存 總結 : □ 2023年年初至 2023年年末，包頭市綜合體項目開發(fā)主要路段以鋼鐵大街為主線，并于 2023年年底相繼消化完畢。 □ 進入 2023年，雖然市場該類型現貨量較少，但今年確是包頭綜合體開發(fā)項目的升華期。昆區(qū)的東正國際、高新區(qū)的時代廣場、青山區(qū)的正翔國際、恒源 〃 銀座等等，不但從項目定位的高度、預計客群及遠期發(fā)展都將大大突破過去包頭的綜合體項目。 □ 我司認為綜合體的成熟不僅代表著一個城市商業(yè)發(fā)展速度，更是城市發(fā)展高度的體現。未來包頭的綜合體項目將會在不斷出新和不斷拔高中體現。 53 昆區(qū)市場：基本結論 區(qū)域樓市大掃描 昆區(qū)的市場一直走在包頭整體市場的前端，無論從定價還是項目定位，高端路線一直是主要向標。這都源于購買主力包鋼客戶為此地帶來的巨大市場。 昆南區(qū)的開發(fā)地塊從 2023年開始到今年已無地可開，并且將包鋼的消費群也吸收將盡。但這并不帶表此塊市場潛力已無，優(yōu)質的配套、成熟的規(guī)劃使昆區(qū)的房地產市場仍是主要購買力的首選之地。 54 昆區(qū)市場：個案調查 （京澳港帝景） 區(qū)域樓市大掃描 項目名稱 京奧港 〃 帝景 開發(fā)商 包頭市京奧港臵業(yè)有限責任公司 項目位臵 昆都侖區(qū)黃河大街路南，林蔭南路西側 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 17萬平方米 建筑面積 56萬平方米 建筑形態(tài) 高層 容積率 得房率 83% 車位數 地上，地下停車場 綠化率 35% 開盤時間、 二期 2023年 7月 10日 入住時間 一期 2023年年底 二期 2023年 6月 小區(qū)配套 幼兒園、商業(yè) 分析 簽約客戶情況 ? 地域分布：地處昆區(qū)南部，主要以周邊原住居民、包鋼客戶為主 ? 年齡結構：集中在 3050歲之間成功人士 ? 家庭結構：三、四口之家居多 ? 職業(yè)特點：以包鋼職工占主導地位 ? 購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少 項目優(yōu)劣勢分析： ? 優(yōu)勢：二期產品以三居和兩居戶型為主力產品，緊湊型三居和舒適型兩居市場認可度較高。 ? 劣勢：產品設計品質不高， 120平米三居次臥采光較差部分戶型性價比不高，面積有所浪 本項目 7號樓只剩 14層以上， 9號樓已開盤，按單元開盤，按揭優(yōu)惠 95折，一次性優(yōu)惠 94折， 9號樓最高價 5700元，最低價 5400元， 118平米的三居較多。 55 項目名稱 保利拉菲公館 開發(fā)商 保利（包頭）開發(fā)有限公司 項目位置 黃河大街 95號 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 32公頃 建筑面積 64萬平方米 建筑形態(tài) 小高層、高層 容積率 得房率 85% 車位數 地上 130地下 330 綠化率 35% 開盤時間、 三期 2023年 4月 2日 入住時間 二期 2023年 5月 三期 2023年 12月 價格區(qū)間 5100元 /㎡ — 6200元 /㎡ 面積區(qū)間 78— 180㎡ 銷售率 70% 小區(qū)配套 會所、幼兒園、圖書館、少年宮 昆區(qū)市場：個案調查 （保利拉菲公館） 區(qū)域樓市大掃描 56 項目名稱 東亞世紀城 項目定位 高性價比大盤 開發(fā)商 包頭東亞信華置業(yè)有限公司 項目位置 昆都侖區(qū)黃河大街 97號東亞世紀城 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 46萬平米 建筑面積 112萬平米 容積率 車位數 地上，地下停車場 綠化率 35% 小區(qū)配套 底商、會所 分 析 簽約客戶情況 ? 地域分布： 以地緣性客戶為主，包鋼客戶占比 85%。 ? 年齡結構： 2550歲之間，兩居客戶主要為 2030歲婚房需求，三居客戶多為 3550歲福利房改善性需求。 ? 家庭結構：兩居客戶以年輕婚房需求為主。 ? 三居客戶以三、四口之家居多。 ? 職業(yè)特點：包鋼職工居多 ? 購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少 項目優(yōu)劣勢分析： ? 優(yōu)勢： ? 三期產品采用法式風格，整體感覺向保利 〃 拉菲公館靠攏。 ? 價格較保利 〃 拉菲公館低 600元左右，性價比優(yōu)勢明顯。 ? 劣勢： ? 產品戶型設計較一般 ? 部分樓座有中間戶 ? 三期產品提升項目形象，但部分客戶難以對其產生全新認知，對其項目品質提升認可度較低。 項目最新動態(tài)： ? 三期剩余房源 150套，均價 5500元，老帶新客戶較多。 ? 四五期預計 8月中旬開盤。 昆區(qū)市場：個案調查 （東亞世紀城） 區(qū)域樓市大掃描 57 項目名稱 紫金華府 開發(fā)商 包頭市中金誠信房地產開發(fā)有限責任公司 項目位置 黃河大街 66號 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 大一期： 大二期： 建筑面積 大一期： 大二期： 容積率 車位數 1： 綠化率 35% 小區(qū)配套 酒店、會所 分析 簽約客戶情況 ?項目目前規(guī)劃為兩期，一期 8棟高層，二期 7棟高層 ?該項目銷售主要以團購為主。 ?團購主要客群：科技大學、公安局、檢察院等。 項目最新動態(tài) ?現剩尾房，只有九十四小平米的頂層，價格 4500。 ?大平米的將在十月推出，起價 5300元，優(yōu)惠未定。 昆區(qū)市場：個案調查 （紫金華府） 區(qū)域樓市大掃描 58 項目名稱 華發(fā)新城 開發(fā)商 華發(fā)股份 項目位置 阿爾丁大街與黃河路交匯口西北處 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 ； 建筑面積 56萬平米 建筑規(guī)模 1期 8棟 18層高層， 2期共 10棟 18層高層， 3期為寫字樓和商業(yè)； 容積率 綠化率 36% 小區(qū)配套 大型商場、公寓、寫字樓 分析 項目區(qū)位顧客較認可，昆區(qū)市場中首個精裝修項目 。 項目優(yōu)劣勢分析： ?優(yōu)勢：昆南區(qū)域首個精裝修項目，市場關注度較高。 ?劣勢：戶型面積偏大，三居產品面積 130平米以上，特別是 8，市場接受度一般 項目最新動態(tài) ?華發(fā)新城一期共八棟，前半年推出七棟已售罄。 ?華發(fā)新城 4月 25號開盤 8號樓，共 231套，當日售 12套， 93平米賣的較多，價格最高 9800元，最低 7500元，均價 8000元，戶型分別是 B4， A3， B41， C3,93平米為一梯三戶，開盤當日來訪量不是很樂觀，每天來訪新客戶不到五組，老客 10組，來電十組。 ?開盤至今華發(fā)共售出 37套，其中 93平米 15套 。銷售狀況不樂觀。 昆區(qū)市場：個案調查 （華發(fā)新城） 區(qū)域樓市大掃描 59 項目名稱 恒 大 名 都 開發(fā)商 恒大地產集團包頭有限公司 項目位置 包頭市昆都侖區(qū)校園路 9號 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 359畝 建筑面積 約 50萬平米 建筑類別 板樓、高層 總戶數 1647戶 容積率 約 車位數 首期住宅車位約 1800個，車位比 1:1 綠化率 40% 開盤時間 交房時間 裝修狀況 簡裝 價格區(qū)間 6500— 8000元 /㎡ 面積區(qū)間 90300平米 銷售率 90% 社區(qū)配套 豪華會所（地上共四層）功能為社區(qū)配套用房、餐飲、會議、恒溫泳池、娛樂及健身設施，總規(guī)模為 5000平米 ) 恒大劇場約 14000平米，伊頓國際雙語幼兒園約 2023平米 分析 ?套數：一期 700套左右 ?價格：成交均價 6800元 /平米 物業(yè)費： /平方米 〃 月 物業(yè)公司 ： 戴德梁行管理顧問 ?面積： 90300平米，以 130平左右三居為主力戶型，一期 114178平米 戶型：一期三居、四居，其中三居大多數兩臥朝南 ?優(yōu)惠：開盤時八五折優(yōu)惠 項目最新動態(tài) ?恒大名都目前已售 90%，在售樓王， 6號樓面積 170平米，戶型分為南北通透和不通透型。純南戶型剩余較多，報價九層最高價 8000元 ,目前優(yōu)惠活動老帶新給 5000元優(yōu)惠，新客老客各優(yōu)惠 5000元。 ?近期要推出精裝住宅， 6500元起， 126平米 145平米三居，優(yōu)惠未定 昆區(qū)市場：個案調查 （恒大名都） 區(qū)域樓市大掃描 60 項目名稱 保成 〃 上元名府 開發(fā)商 包頭市保成房地產開發(fā)有限責任公司 項目位置 昆都侖區(qū)黃河大街與豐盈路交叉口 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 建筑面積 24萬平方米 建筑類別 樓板、高層、小高層（共 18棟） 總戶數 736戶 容積率 樓層狀況 11層、 15層、 18層 車位數 地下停車場 1008個 綠化率 % 裝修狀況 毛坯 面積區(qū)間 90— 140㎡ 銷售率 30% 昆區(qū)市場：個案調查 （保成 〃 上元名府） 區(qū)域樓市大掃描 61 項目名稱 薇 閣 美 地 開發(fā)商 大連新房地產開發(fā)集團有限公司 項目位置 昆都侖區(qū)林蔭路 5號街坊 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 6． 7萬平方米 建筑面積 18萬平方米 建筑類別 多層、小高層、高層 裝修 毛坯 容積率 2． 4 樓層狀況 56層、 12層、 2526層 工程進度 地基 戶型區(qū)別 兩室兩廳 —— 三室兩廳 價格區(qū)間 最低 4900元，最高價 6000元 戶型面積 90150平米 開工時間 202341 竣工時間 202371 開盤時間 202341 綠化率 40% 分析 項目特色：酒店式大堂 開發(fā)商在包頭本地開發(fā)了 “ 新星一品 ” ，品牌與口碑知名度較好 ?本項目 6月 4日開盤，共開 3棟， 11層、 18層、 28層，面積 90145平米， ?開盤共計貨量 500套，開盤售出 100套，貸款優(yōu)惠 83折，一次性優(yōu)惠 82折，折后價最低 4900元，最高價 6000元。 ?開盤后均價 5500元 /㎡ ，層差 50— 80元，一次性 84折，貸款 85折。 昆區(qū)市場：個案調查 （薇 閣 美 地） 區(qū)域樓市大掃描 62 青山區(qū)