【文章內(nèi)容簡介】 頭樓市總概況 49 從全國來看，房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性正在加劇，新的 12五規(guī)劃把民生工程放到首位，強(qiáng)調(diào)不再刻意保持 GDP的高位運(yùn)轉(zhuǎn)， 11年上半年市場需求雖然受到積壓，但今年會(huì)有 1000萬套保障房投入市場，必然沖擊商品房市場，下半年的市場形勢仍取決于國家調(diào)控政策及貸款政策力度及持久性，下半年包頭市場放量會(huì)逐漸增多，開發(fā)商的現(xiàn)金流必須得到補(bǔ)充，而市場客戶受政策影響觀望態(tài)度的加重，后期市場吸納率必將減少，市場在政策周期內(nèi)預(yù)計(jì)仍會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。 低價(jià)房、高品質(zhì)高性價(jià)比的項(xiàng)目最熱銷！ 近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析 包頭樓市總概況 50 當(dāng)前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查 （豪宅類） 市場消化與庫存 產(chǎn)品形態(tài) 供應(yīng)量 去化量 去化率 均價(jià) 主要代表樓盤 別墅 341套 （截止至 8月 1日） 251套 73% 13050元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、 錦繡南海城、 順鑫 〃 望潮苑 高檔住宅 1477套 （ 2023年數(shù)據(jù)） 480套 33% （截止至 8月 1日） 7238元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、華發(fā)新城、 恒大華府、凱旋豪庭 結(jié)論： □ 別墅市場供貨數(shù)額較少，但市場卻與供貨量大大反差，雖然價(jià)格尚屬高昂，市場仍是一片大好！因此我司認(rèn)為包頭別墅市場的可挖掘潛力是各類開發(fā)領(lǐng)域中的首位！ □ 2023年包頭市住宅市場開始進(jìn)入高端化年，先后各區(qū)都相繼推出各種概念、各種技術(shù)的高端住宅，并且整體關(guān)注度較高，但接受度卻略有不同：精裝修占首位，新技術(shù)其次，由此看來客戶理性化逐漸上升，高端市場仍將是市場開發(fā)的主流。 51 結(jié)論： □ 從 2023年下半年開始國家各項(xiàng)政策相繼出臺，政策雙向擠壓使客戶因未來市場的不確定因素，掀起中端樓盤的購買熱潮。但我司認(rèn)為未來因國家保障住房及相關(guān)政策和市場整體趨化壓力加大，后市開發(fā)將以兩級市場為主，中端項(xiàng)目的開發(fā)及市場競爭壓力將逐漸增大。 □ 國家政策的大背景支持使保障性住房開發(fā)順風(fēng)順?biāo)?，市場接受度也同開發(fā)一樣受到追捧。但畢竟此類型住宅還只是一種人生過渡產(chǎn)品，大部分客戶的目標(biāo)還是要向高端行進(jìn)。 產(chǎn)品形態(tài) 供應(yīng)量 去化量 去化率 均價(jià) 主要代表樓盤 普通住宅 6567套 （截止至 8月 1日） 3049套 46% 5520元 /㎡ （截止至 8月 1日） 保利花園、拉菲公館、百合花園、首創(chuàng)加州郡府、新星薇閣美地、美室層雙、東亞世紀(jì)城 經(jīng)適房 1920套 （ 2023年數(shù)據(jù)） 1669套 87% （截止至 8月 1日） 3150元 /㎡ （截止至 8月 1日） 新桃園小區(qū)、萬新小區(qū)、 萬和城 當(dāng)前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查 （住宅類） 市場消化與庫存 52 當(dāng)前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查 （商業(yè)商務(wù)類） 市場消化與庫存 總結(jié) : □ 2023年年初至 2023年年末，包頭市綜合體項(xiàng)目開發(fā)主要路段以鋼鐵大街為主線，并于 2023年年底相繼消化完畢。 □ 進(jìn)入 2023年，雖然市場該類型現(xiàn)貨量較少，但今年確是包頭綜合體開發(fā)項(xiàng)目的升華期。昆區(qū)的東正國際、高新區(qū)的時(shí)代廣場、青山區(qū)的正翔國際、恒源 〃 銀座等等，不但從項(xiàng)目定位的高度、預(yù)計(jì)客群及遠(yuǎn)期發(fā)展都將大大突破過去包頭的綜合體項(xiàng)目。 □ 我司認(rèn)為綜合體的成熟不僅代表著一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展速度，更是城市發(fā)展高度的體現(xiàn)。未來包頭的綜合體項(xiàng)目將會(huì)在不斷出新和不斷拔高中體現(xiàn)。 53 昆區(qū)市場：基本結(jié)論 區(qū)域樓市大掃描 昆區(qū)的市場一直走在包頭整體市場的前端，無論從定價(jià)還是項(xiàng)目定位，高端路線一直是主要向標(biāo)。這都源于購買主力包鋼客戶為此地帶來的巨大市場。 昆南區(qū)的開發(fā)地塊從 2023年開始到今年已無地可開，并且將包鋼的消費(fèi)群也吸收將盡。但這并不帶表此塊市場潛力已無，優(yōu)質(zhì)的配套、成熟的規(guī)劃使昆區(qū)的房地產(chǎn)市場仍是主要購買力的首選之地。 54 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （京澳港帝景） 區(qū)域樓市大掃描 項(xiàng)目名稱 京奧港 〃 帝景 開發(fā)商 包頭市京奧港臵業(yè)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目位臵 昆都侖區(qū)黃河大街路南，林蔭南路西側(cè) 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 17萬平方米 建筑面積 56萬平方米 建筑形態(tài) 高層 容積率 得房率 83% 車位數(shù) 地上，地下停車場 綠化率 35% 開盤時(shí)間、 二期 2023年 7月 10日 入住時(shí)間 一期 2023年年底 二期 2023年 6月 小區(qū)配套 幼兒園、商業(yè) 分析 簽約客戶情況 ? 地域分布：地處昆區(qū)南部，主要以周邊原住居民、包鋼客戶為主 ? 年齡結(jié)構(gòu)：集中在 3050歲之間成功人士 ? 家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家居多 ? 職業(yè)特點(diǎn)：以包鋼職工占主導(dǎo)地位 ? 購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析： ? 優(yōu)勢：二期產(chǎn)品以三居和兩居戶型為主力產(chǎn)品，緊湊型三居和舒適型兩居市場認(rèn)可度較高。 ? 劣勢：產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)不高， 120平米三居次臥采光較差部分戶型性價(jià)比不高，面積有所浪 本項(xiàng)目 7號樓只剩 14層以上， 9號樓已開盤，按單元開盤，按揭優(yōu)惠 95折，一次性優(yōu)惠 94折， 9號樓最高價(jià) 5700元，最低價(jià) 5400元， 118平米的三居較多。 55 項(xiàng)目名稱 保利拉菲公館 開發(fā)商 保利（包頭）開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 黃河大街 95號 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 32公頃 建筑面積 64萬平方米 建筑形態(tài) 小高層、高層 容積率 得房率 85% 車位數(shù) 地上 130地下 330 綠化率 35% 開盤時(shí)間、 三期 2023年 4月 2日 入住時(shí)間 二期 2023年 5月 三期 2023年 12月 價(jià)格區(qū)間 5100元 /㎡ — 6200元 /㎡ 面積區(qū)間 78— 180㎡ 銷售率 70% 小區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園、圖書館、少年宮 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （保利拉菲公館） 區(qū)域樓市大掃描 56 項(xiàng)目名稱 東亞世紀(jì)城 項(xiàng)目定位 高性價(jià)比大盤 開發(fā)商 包頭東亞信華置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置 昆都侖區(qū)黃河大街 97號東亞世紀(jì)城 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 46萬平米 建筑面積 112萬平米 容積率 車位數(shù) 地上，地下停車場 綠化率 35% 小區(qū)配套 底商、會(huì)所 分 析 簽約客戶情況 ? 地域分布： 以地緣性客戶為主，包鋼客戶占比 85%。 ? 年齡結(jié)構(gòu)： 2550歲之間，兩居客戶主要為 2030歲婚房需求，三居客戶多為 3550歲福利房改善性需求。 ? 家庭結(jié)構(gòu)：兩居客戶以年輕婚房需求為主。 ? 三居客戶以三、四口之家居多。 ? 職業(yè)特點(diǎn)：包鋼職工居多 ? 購買目的及比例：自住型客戶居多，投資型客戶較少 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析： ? 優(yōu)勢： ? 三期產(chǎn)品采用法式風(fēng)格，整體感覺向保利 〃 拉菲公館靠攏。 ? 價(jià)格較保利 〃 拉菲公館低 600元左右，性價(jià)比優(yōu)勢明顯。 ? 劣勢： ? 產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較一般 ? 部分樓座有中間戶 ? 三期產(chǎn)品提升項(xiàng)目形象，但部分客戶難以對其產(chǎn)生全新認(rèn)知，對其項(xiàng)目品質(zhì)提升認(rèn)可度較低。 項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)： ? 三期剩余房源 150套，均價(jià) 5500元，老帶新客戶較多。 ? 四五期預(yù)計(jì) 8月中旬開盤。 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （東亞世紀(jì)城） 區(qū)域樓市大掃描 57 項(xiàng)目名稱 紫金華府 開發(fā)商 包頭市中金誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目位置 黃河大街 66號 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 大一期： 大二期： 建筑面積 大一期： 大二期： 容積率 車位數(shù) 1： 綠化率 35% 小區(qū)配套 酒店、會(huì)所 分析 簽約客戶情況 ?項(xiàng)目目前規(guī)劃為兩期，一期 8棟高層，二期 7棟高層 ?該項(xiàng)目銷售主要以團(tuán)購為主。 ?團(tuán)購主要客群：科技大學(xué)、公安局、檢察院等。 項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài) ?現(xiàn)剩尾房，只有九十四小平米的頂層，價(jià)格 4500。 ?大平米的將在十月推出，起價(jià) 5300元，優(yōu)惠未定。 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （紫金華府） 區(qū)域樓市大掃描 58 項(xiàng)目名稱 華發(fā)新城 開發(fā)商 華發(fā)股份 項(xiàng)目位置 阿爾丁大街與黃河路交匯口西北處 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 ； 建筑面積 56萬平米 建筑規(guī)模 1期 8棟 18層高層， 2期共 10棟 18層高層， 3期為寫字樓和商業(yè)； 容積率 綠化率 36% 小區(qū)配套 大型商場、公寓、寫字樓 分析 項(xiàng)目區(qū)位顧客較認(rèn)可，昆區(qū)市場中首個(gè)精裝修項(xiàng)目 。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析： ?優(yōu)勢：昆南區(qū)域首個(gè)精裝修項(xiàng)目，市場關(guān)注度較高。 ?劣勢：戶型面積偏大，三居產(chǎn)品面積 130平米以上，特別是 8，市場接受度一般 項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài) ?華發(fā)新城一期共八棟，前半年推出七棟已售罄。 ?華發(fā)新城 4月 25號開盤 8號樓，共 231套，當(dāng)日售 12套， 93平米賣的較多，價(jià)格最高 9800元，最低 7500元，均價(jià) 8000元，戶型分別是 B4， A3， B41， C3,93平米為一梯三戶，開盤當(dāng)日來訪量不是很樂觀，每天來訪新客戶不到五組，老客 10組，來電十組。 ?開盤至今華發(fā)共售出 37套，其中 93平米 15套 。銷售狀況不樂觀。 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （華發(fā)新城） 區(qū)域樓市大掃描 59 項(xiàng)目名稱 恒 大 名 都 開發(fā)商 恒大地產(chǎn)集團(tuán)包頭有限公司 項(xiàng)目位置 包頭市昆都侖區(qū)校園路 9號 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 359畝 建筑面積 約 50萬平米 建筑類別 板樓、高層 總戶數(shù) 1647戶 容積率 約 車位數(shù) 首期住宅車位約 1800個(gè)，車位比 1:1 綠化率 40% 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 裝修狀況 簡裝 價(jià)格區(qū)間 6500— 8000元 /㎡ 面積區(qū)間 90300平米 銷售率 90% 社區(qū)配套 豪華會(huì)所（地上共四層）功能為社區(qū)配套用房、餐飲、會(huì)議、恒溫泳池、娛樂及健身設(shè)施，總規(guī)模為 5000平米 ) 恒大劇場約 14000平米，伊頓國際雙語幼兒園約 2023平米 分析 ?套數(shù)：一期 700套左右 ?價(jià)格：成交均價(jià) 6800元 /平米 物業(yè)費(fèi)： /平方米 〃 月 物業(yè)公司 ： 戴德梁行管理顧問 ?面積： 90300平米，以 130平左右三居為主力戶型，一期 114178平米 戶型：一期三居、四居，其中三居大多數(shù)兩臥朝南 ?優(yōu)惠：開盤時(shí)八五折優(yōu)惠 項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài) ?恒大名都目前已售 90%，在售樓王， 6號樓面積 170平米，戶型分為南北通透和不通透型。純南戶型剩余較多，報(bào)價(jià)九層最高價(jià) 8000元 ,目前優(yōu)惠活動(dòng)老帶新給 5000元優(yōu)惠，新客老客各優(yōu)惠 5000元。 ?近期要推出精裝住宅， 6500元起， 126平米 145平米三居，優(yōu)惠未定 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （恒大名都） 區(qū)域樓市大掃描 60 項(xiàng)目名稱 保成 〃 上元名府 開發(fā)商 包頭市保成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目位置 昆都侖區(qū)黃河大街與豐盈路交叉口 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 建筑面積 24萬平方米 建筑類別 樓板、高層、小高層（共 18棟） 總戶數(shù) 736戶 容積率 樓層狀況 11層、 15層、 18層 車位數(shù) 地下停車場 1008個(gè) 綠化率 % 裝修狀況 毛坯 面積區(qū)間 90— 140㎡ 銷售率 30% 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （保成 〃 上元名府） 區(qū)域樓市大掃描 61 項(xiàng)目名稱 薇 閣 美 地 開發(fā)商 大連新房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目位置 昆都侖區(qū)林蔭路 5號街坊 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 6． 7萬平方米 建筑面積 18萬平方米 建筑類別 多層、小高層、高層 裝修 毛坯 容積率 2． 4 樓層狀況 56層、 12層、 2526層 工程進(jìn)度 地基 戶型區(qū)別 兩室兩廳 —— 三室兩廳 價(jià)格區(qū)間 最低 4900元，最高價(jià) 6000元 戶型面積 90150平米 開工時(shí)間 202341 竣工時(shí)間 202371 開盤時(shí)間 202341 綠化率 40% 分析 項(xiàng)目特色：酒店式大堂 開發(fā)商在包頭本地開發(fā)了 “ 新星一品 ” ，品牌與口碑知名度較好 ?本項(xiàng)目 6月 4日開盤，共開 3棟， 11層、 18層、 28層，面積 90145平米， ?開盤共計(jì)貨量 500套，開盤售出 100套，貸款優(yōu)惠 83折，一次性優(yōu)惠 82折，折后價(jià)最低 4900元，最高價(jià) 6000元。 ?開盤后均價(jià) 5500元 /㎡ ，層差 50— 80元，一次性 84折，貸款 85折。 昆區(qū)市場：個(gè)案調(diào)查 （薇 閣 美 地） 區(qū)域樓市大掃描 62 青山區(qū)