【文章內(nèi)容簡介】 釋托斯卡納的賣點(diǎn)。 對于項(xiàng)目而言，從 2期到 3期的過渡，在產(chǎn)品力上其實(shí)是缺少養(yǎng)生的新的產(chǎn)品支持點(diǎn)的，并且也缺少譬如溫泉等大的養(yǎng)生賣點(diǎn)。所以對于養(yǎng)生的演繹，我們更多需要在 概念發(fā)散 上進(jìn)行進(jìn)一步的深化?。?！ 在這基礎(chǔ)上，中原建議： 普羅旺斯的四時(shí)養(yǎng)生學(xué) 美麗的太湖，美麗的托斯卡納 → 養(yǎng)生的太湖，養(yǎng)生的托斯卡納 《黃帝內(nèi)經(jīng)》：故智者之養(yǎng)生也，必順?biāo)臅r(shí)而適寒暑。 何謂生活？如何養(yǎng)生？ 四時(shí)養(yǎng)生，就是指按照一年四季氣候陰陽變化的規(guī)律和特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)養(yǎng)，從而達(dá)到養(yǎng)生和延年益壽的目的。四季春、夏、秋、冬，四時(shí)寒熱溫涼的變化，是一年中陰陽消長形成的。冬至陽生，由春到夏是陽長陰消的過程，所以有春之溫，夏之熱；夏至陰生，由秋至冬是陰長陽消的過程，所以有秋之涼，冬之寒。人類作為自然界的一部分，不能脫離客觀自然條件而生存，而是要順應(yīng)四時(shí)的變化以調(diào)攝人體，以達(dá)到陰陽平衡、臟腑協(xié)調(diào)、氣血充盛、經(jīng)絡(luò)通達(dá)、情志舒暢的養(yǎng)生保健目的。 春季天氣轉(zhuǎn)暖 ， 自然界充滿著勃勃生機(jī) 。 普羅旺斯陽光充足 、 綠地覆蓋率高 ， 花卉草木 ， 怡情養(yǎng)性 ， 幽雅的居室布置 ，使人摒棄奢華浮躁 ， 調(diào)節(jié)情緒 。 春天的普羅旺斯 形象的升華 盛夏季節(jié) ， 晝長夜短 ， 暑氣灼人 ， 植物茂盛 ， 注意養(yǎng)生之道 ， 對防病健身 、 延年益壽大有裨益 。 普羅旺斯居室通風(fēng) ， 空氣清新 ， 可以調(diào)節(jié)精神；傍晚漫步樹蔭下 ， 保持心情舒暢 。 夏天的普羅旺斯 形象的升華 秋季 ， 在燥氣中還暗含秋涼 。 人們經(jīng)夏季過多的發(fā)泄之后 ， 機(jī)體各組織系統(tǒng)均處于水分相對貧乏的狀態(tài) ， 所以秋季養(yǎng)生要防燥 。 秋天的普羅旺斯 ， 空氣清新 ， 涼風(fēng)習(xí)習(xí) ， 偶爾在湖邊靜靜的垂釣 ， 這樣臨水而居的生活讓秋天不再干燥 ， 身心健康 。 秋天的普羅旺斯 形象的升華 冬季是匿藏精氣的時(shí)節(jié) 。 冬季氣候寒冷 ， 寒氣凝滯收引 ， 易導(dǎo)致人體氣機(jī) 、 血運(yùn)不暢 ， 所以冬季養(yǎng)生要注意防寒 。 普羅旺斯的冬天 ， 陽光暖暖的照射進(jìn)小屋 ， 待日出起床 ， 就能躲避嚴(yán)寒 ， 求其溫暖 。 雖草木凋零 ， 雨雪紛紛 ， 但空氣清新 ， 在普羅旺斯的公園里運(yùn)動(dòng) ， 湖邊漫步 ， 保養(yǎng)精氣 、 強(qiáng)身健體 。 冬天的普羅旺斯 形象的升華 地位和環(huán)境可以改變?nèi)说臍赓|(zhì)，奉養(yǎng)可以改變?nèi)说捏w質(zhì)。 太湖的美、太湖的底蘊(yùn)、太湖的養(yǎng)生資源遠(yuǎn)不是其他的湖可以比擬的。 一個(gè)養(yǎng)生的太湖，一個(gè)長三角的太湖，讓更多的長三角人有了一個(gè)新的選擇。 孟子曰：居移氣，養(yǎng)移體 形象的升華 輕軌 4號(hào)線，讓太湖近在咫尺！ 規(guī)劃中的輕軌 4號(hào)線，將太湖與城區(qū)連接，普羅旺斯就在眼前，只是一步之遙。 項(xiàng)目展望 四號(hào)線 一號(hào)線 三號(hào)線 二號(hào)線 輕軌 4號(hào)線，讓太湖近在咫尺！ 太湖有多遠(yuǎn)？ 太湖意味著什么？ 在以前，那是自駕一族的選擇，那是一個(gè)美好的遠(yuǎn)在天邊的，可能是一年難得一去的桃花圣地。 幸虧有了 4號(hào)線，太湖成了一個(gè)家門口的勝境。 從此，金雞湖、石湖成了第二選擇，讓位于碧波浩渺的太湖 對于外地客戶而言： 美景無處不在，養(yǎng)生難得一處； 養(yǎng)生的太湖比美麗的太湖更吸引他們的眼光，更吸引他們的最終購買。 對于本地客戶而言： 因?yàn)橛辛?4號(hào)線，太湖近了。 因?yàn)橛辛?4號(hào)線，距離，這個(gè)太湖邊房子門檻降低了。 因?yàn)橛辛?4號(hào)線，一個(gè)美麗的養(yǎng)生的太湖成了城市白領(lǐng)的選擇。 四、營銷推廣 8 7 6 5 3 13 14 16 多層首批取得預(yù)售許可證 ， 1 116為多層 ， 共 394套 ， 總面積為 。 多層戶型配比： 戶型 戶型 面積 比例 戶型 1+2+1 6568 65% 戶型 2+2+1 7289 13% 戶型 3+2+1 101103 17% 戶型 3+2+2 113124 5% 推售： 6568平米比例最大！為本案上海投資客群墊定基礎(chǔ) 13% 17% 101103㎡ 7289㎡ 65% 6568㎡ 推售比例 113124㎡ 我們的目標(biāo)： 2個(gè)月 5000萬。 5000萬，我們應(yīng)該如何完成？ 8月 18日 — 8月 31日 9月 1日 — 9月 10日 9月 11日 —— 10月 10日 10月 18日 10月 31日 蓄水期 開盤前準(zhǔn)備工作 強(qiáng)銷期 準(zhǔn)備期 人員配備、所有物料準(zhǔn)備完成 托斯卡那一周年感恩活動(dòng) 上海中介重點(diǎn)門店現(xiàn)場培訓(xùn) 蘇州現(xiàn)場售樓處人員培訓(xùn)，考核入職 開盤期 10月 11日 — 10月 17日 2023年度營銷目標(biāo)拆分 11月 1日 11月 30日 沖刺期 10月目標(biāo)： 3000萬 約 800組客戶 30班班車 11月目標(biāo)： 2023萬 約 500組客戶 20班班車 目標(biāo)一： 10月份 3000萬 按照主力戶型面積 65平米，以及均價(jià) 6500元 /平米的價(jià)格計(jì)算， 3000萬約 80套房源； 按照 10%的成交率，需要 800組的來人量。 目標(biāo)二： 11月份 2023萬 按照主力戶型面積 65平米，以及均價(jià) 6500元 /平米的價(jià)格計(jì)算， 2023萬約 50套房源； 按照 10%的成交率，需要 500組的來人量。 一、本年度 1次大開盤 +小步快跑 加推方式進(jìn)行續(xù)推！ 二、 首次開盤 形象力吸引客戶，渠道廣辟客源，產(chǎn)品力征服客戶，現(xiàn)場體驗(yàn)感染客戶，性價(jià)比打動(dòng)客戶， 在安全價(jià)格的基礎(chǔ)上快速跑量、后期續(xù)推在市場行情的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)空間的不斷上浮 ！ 三、上海、蘇州兩條線，主要通過渠道的發(fā)力，最快最省最好的發(fā)掘客戶資源。 四、舉中原之力，把握每一個(gè)客戶，減少客戶流失率。 2023年度營銷原則 首期開盤入市單價(jià)原則： 以競品樓盤太湖緣與太湖純水岸為參考，于兩項(xiàng)目的中間段價(jià)格為入市單價(jià)，迅速壟斷區(qū)域客群，獲得區(qū)域市場最高占有率！ 本案首期開盤入市單價(jià)： 6500元 /平米 上海營銷策略 中原中介渠道 根據(jù)二期客戶成交狀況，進(jìn)一步挖掘重點(diǎn)區(qū)域，加強(qiáng)重點(diǎn)分行的開辟，發(fā)掘次重點(diǎn)區(qū)域的客源，開辟其它區(qū)域的客源。 上海售樓部 繼續(xù)發(fā)揮上海售樓部的堡壘作用，對三期的上海售樓部重新進(jìn)行包裝，并在現(xiàn)場售樓處擺放養(yǎng)生小冊子，強(qiáng)調(diào)太湖養(yǎng)生宜居，突出生活品質(zhì)感。 上海媒體渠道 媒介：短信、夾報(bào)、硬廣 媒體：新民晚報(bào)、東方早報(bào)、上海晨報(bào)、上海樓市、搜房 合作方式：與媒體簽訂套餐式服務(wù)協(xié)議，利用媒體置業(yè)會(huì)客戶資源，同時(shí)由媒體對項(xiàng)目進(jìn)行系列報(bào)道。以利于截流客戶。 蘇州營銷策略 媒體渠道 利用現(xiàn)有的媒體資源進(jìn)行前期蓄水工作，并釋放 2023年 10月開盤的信息，通過短信、戶外、廣播、房展會(huì)等渠道截留本地客戶。 蘇州售樓部 售樓處分為現(xiàn)場售樓處和市中心的售樓處。 ◎ 在市中心售樓部，體現(xiàn)歐洲風(fēng)情、浪漫度假生活，并在售樓處擺放養(yǎng)生小冊子以及太湖周邊景區(qū)圖，同時(shí)擺放交通、區(qū)域等規(guī)劃圖； ◎ 現(xiàn)場售樓處的包裝要表現(xiàn)出宜居、度假等特點(diǎn)，并說明太湖區(qū)域旅游路線等。 分析： ■ 根據(jù)二期經(jīng)驗(yàn) ， 上海 、 蘇州 、 浙江等