柳州樓市營銷報(bào)告討論稿(編輯修改稿)
2025-03-22 20:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 河灣 建筑設(shè)計(jì) —— 匯美景臺 中海物業(yè) —— 中海名都 用材品質(zhì) —— 珠江別墅、廣州雅居樂別墅 要點(diǎn)：合作單位陪同很有殺傷力，務(wù)必做到 時間： 非凡品質(zhì)之旅系列報(bào)道 內(nèi)容：非凡價值品質(zhì) /非凡生活品質(zhì) 非凡自然品質(zhì) /非凡細(xì)節(jié)品質(zhì) 形式：軟文 要點(diǎn)：詳細(xì)深入，掌握節(jié)奏 時間：每周兩篇 內(nèi)容：與政府規(guī)劃部門合作，將河?xùn)|區(qū)整體規(guī)劃在華林君邸會所全面展示并向公眾開放，加大新聞報(bào)道力度 目的：造成全社會關(guān)注，吸引人流，讓每一個柳州人都知道都關(guān)心 要點(diǎn)：要將展覽提高到柳州城市形象及城市運(yùn)營的高度，是每個柳州人的驕傲，不能錯失 時間： 7月 10日 —— 8月 1日 河?xùn)|規(guī)劃展覽 主流平面廣告 內(nèi)容：有創(chuàng)意的報(bào)紙平面系列廣告， 34篇 方向：以小見大的比較 唯美寫實(shí)主義 調(diào)性：尊貴 時間： 以小見大 別人的櫥柜 我們的垃圾房 我 們 的 窗 框 噴 漆 奔馳的車身噴漆 我們的外墻用磚 300萬別墅的外墻用磚 唯美寫實(shí)主義 5：高潮迭起 全面開放全面開盤，同行開放展現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者氣質(zhì)，產(chǎn)品發(fā)布會展示尊貴生活標(biāo)本，開盤展露強(qiáng)勢銷售 同行開放日 開盤平面廣告 產(chǎn)品發(fā)布暨尊貴生活體驗(yàn) 全面開盤發(fā)售 同行開放日 時間： 內(nèi)容：提前發(fā)布平面廣告和新聞，全天向柳州所有 同行開放參觀，同時邀請所有新聞媒體 目的：展現(xiàn)企業(yè)胸懷及非凡品質(zhì)的自信，以領(lǐng)導(dǎo)者 的身份出現(xiàn)，給買家無比尊崇的感覺，占據(jù) 行業(yè)高端，樹立強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，使傳播效 果及可信度最大化 要點(diǎn)： 7月 16日《柳州日報(bào)》及《南華今報(bào)》報(bào)眼 彩色“同行開放日” 產(chǎn)品發(fā)布暨尊貴生活體驗(yàn) 時間： 內(nèi)容：產(chǎn)品發(fā)布、會所開放、紅酒沙龍、雪茄、茶藝、靚女 …… 邀請所有準(zhǔn)買家、高官、高管、高層，體驗(yàn)尊貴生活的非凡品質(zhì)的聚會 要點(diǎn)：需要一個明星（吳小莉 /世界小姐李冰 /香港影視明星或者 …… ），需要一個專業(yè)公關(guān)公司操作 目的：強(qiáng)化柳州尊貴生活不可或缺的符號“華林君邸” 開盤平面廣告 時間： 內(nèi)容：后天 /明天，華林君邸驚艷柳州 要點(diǎn)：告知，全版，震撼開盤，需要創(chuàng)意 銷售策略 推盤策略 入市策略 價格策略 發(fā)售策略 產(chǎn)品供應(yīng) 戶型 面積 套數(shù) 比重 三房 145152 102 % 四房 185190 60 % 疊加別墅 260以上 74 % 合計(jì) 236 100% 推盤策略 兩次推盤，制造熱點(diǎn) 以銷售經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際情況來看，一次性推盤量不宜過多。量較少開盤不久就易有極高的銷售率，市場感覺旺銷 疊加別墅與洋房同時推出，在于強(qiáng)調(diào)其為同質(zhì)產(chǎn)品，目的在于拉升洋房價值，使整個小區(qū)的形象更統(tǒng)一 第二次推盤可以選擇在第一期推出后一個月到一個半月后推出，既方便加價又利于產(chǎn)品以更完美的工程形象、項(xiàng)目形象出現(xiàn)在市場 若第一次推盤出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場狀況，可考慮加推但量仍不宜過大，以免市場吃得太飽 項(xiàng)目分期 第一階段 第二階段 銷售時段 銷售長度 29 31 主要房源 2*3*4*7*9* 1*5*6*8* 棟 數(shù) 5 4 推 盤 量 109 127 完成目標(biāo) 90% 90% 方案一 入市策略 在項(xiàng)目未具備發(fā)售條件時，要盡量低調(diào)、保持神秘面紗。既使要宣傳也以懸念廣告為主、理念和概念引導(dǎo)為核心，該階段重點(diǎn)的工作是客戶資源的儲備和有效性的確認(rèn)，確保高質(zhì)量的客戶 低調(diào)蓄勢 在推廣宣傳上要全城關(guān)注、萬眾矚目為目標(biāo)，采用多種媒介與事件、活動營銷相結(jié)合的方式，反復(fù)刺激市場，引起勢點(diǎn)關(guān)注，充分宣傳本項(xiàng)目的眾多獨(dú)特唯一的賣點(diǎn) 強(qiáng)勢引領(lǐng) 價格策略 原則 疊加別墅與洋房屬于同樣生活品質(zhì)下的不同面積大小的單位故為維護(hù)社區(qū)的統(tǒng)一形象，兩者使用統(tǒng)一均價 中開高走，小步隱形調(diào)整的價格策略。由于工程原因，首批推出的單位中疊加別墅的位置與景觀在項(xiàng)目中屬上佳，故入市開盤價格不宜過低 排它性定價策略，即所定的價格與周邊項(xiàng)目無可比性，把價格也當(dāng)作一種策略 結(jié)合市場競爭需要配合銷售進(jìn)度安排進(jìn)行價格隱形調(diào)整。即旺銷時小幅提升價格，若滯銷均價不降的前提下，通過適當(dāng)價格調(diào)整（拉上補(bǔ)下）和促銷舉措確保銷售目標(biāo)的完成 開盤均價定為 3100元 /㎡ （ 對外 ） 從聚售人氣考慮同時均衡產(chǎn)品質(zhì)素 ， 建議內(nèi)部認(rèn)購?fù)瞥鰡挝坏木鶅r為 2980元 /㎡ （ 不對外 ） 在公開發(fā)售后視市場反映隨時調(diào)升發(fā)售均價以配合項(xiàng)目整體均價達(dá)到或接近 3500/㎡的價格水平 整個項(xiàng)目若以分四次發(fā)售為計(jì)，每次發(fā)售的均價為3100/㎡、 3300/㎡、 3600/㎡、 3700/㎡ 實(shí)施 3000元 /㎡以上的均價為河?xùn)|區(qū)前所未有的價格，要考慮一定的突破難度， 2980/㎡接近但不突破 以項(xiàng)目綜合素質(zhì)并結(jié)合柳州房地產(chǎn)市場價格的先例，項(xiàng)目均價以高于周邊樓盤 700元 /㎡的價格較為適宜
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