蘭喬圣菲三期銷售策略管理及工作管理安排(編輯修改稿)
2025-03-19 20:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 報 25 0 0房展會 31 33 0其它雜志 15 3 0電視 1 0 0派發(fā) DM 9 7 2網(wǎng)絡 71 10 0其它 18 23 1合計 1182 1017 63圣馬利諾 橋案中階段媒體投放效果總結1. 客源導入主要途徑： A. 介紹客，引導旗、現(xiàn)場包裝 B. 《 上海樓市 租售情報》雜志2. 戶外廣告效果好3. 利用活動打開通路圣馬麗諾 橋未購介紹比例高，針對此特性舉行了 SP活動，由此打開了客源通路！同質樓盤策略總結? 主打賣點多為產(chǎn)品建筑風格? 營銷手段多通過戶外媒體；? 利用活動，結合渠道營銷策略思考? 蘭喬圣菲一、二期主打美國學校，客源吸納易受限? 若再打風格特點，易產(chǎn)生審美疲勞? 區(qū)域內(nèi)：西郊 莊園， 西郊 林茵湖畔、金色 西郊 城、上海 西郊 河畔家園的 “西郊 ”概念，可以看出 “西郊 ”概念已經(jīng)為客戶所認可。因此蘭喬圣菲應考慮 “西郊 ”概念；同時結合國際社區(qū)概念? 應考慮放大客源面通路，前期引導考慮客源性價比的比較交通條件分析本案外環(huán)線 5公里人民廣場 18公里虹橋機場 6公里規(guī)劃拓寬 8車道規(guī)劃中的交通大樞紐區(qū)位特征美國學校英國學校新加坡學校韓國學校 臺商子弟學校（ 06630進駐）158項目蘭喬圣菲三期西郊莊園西郊林茵湖畔網(wǎng)球公寓產(chǎn)品規(guī)劃蘭喬圣菲規(guī)劃指標凈用地 m2 總建面 m2 容積率 總戶數(shù) 100套A3/A3a m2 24套 24%B3 m2 13套 135C3 m2 12套 12%D3/D3a m2 23套 23%E3 m2 13套 13%F3/F3a m2 12套 12%G3 m2 3套 3%蘭喬圣菲風格特征南加州風格SWOT分析優(yōu)勢分析S（ 優(yōu)勢） 1. 地理位置稀缺，上海西區(qū)，教育資源最豐富社區(qū) 2. 蘭喬圣菲品質在客戶感好 3. 三期增加產(chǎn)品附加值：地下室、裝修花園、節(jié)能材料等；面積控制好，利于控制總價 4. 500畝鮮明風格社區(qū)，具有規(guī)模性劣勢分析W（ 劣勢） 1. 北青公路擁堵，長寧高端客戶導入不暢，難以引入 2. 蘭喬圣菲作為推廣名，已經(jīng)超過 2年，再以此做推廣，易產(chǎn)生產(chǎn)品賣不掉之嫌，缺乏新鮮感 3. 一、二期以美國學校做為主打，客源面比較窄，需要長時間才能擴大機會點O（ 機會） 1. 京滬高鐵上海站初定設于華漕鎮(zhèn)、北青公路拓寬、虹橋交通樞紐的建設將改善本案交通出行條件 2. 嘉金高速即將通車，出行條件改觀 ，持幣觀望客戶開始購房 4. 臺商子弟學校整體搬遷金豐總校，將帶來客源威脅點T（ 威脅） 1. 市場整體供應量大，特別是獨棟別墅產(chǎn)品 ，需要關注政策的威脅，如物業(yè)稅的出臺等 ，獨棟別墅尤甚 4. 西郊 林茵湖畔等同質樓盤的競爭威脅SWOT分析總結： 機會的利用與威脅的規(guī)避利用機會點： 1. 嘉金高速；長寧、外環(huán)天山匝口；需要考慮設置戶外引導動線 2. 北青公路、京滬高鐵、虹橋交通樞紐，需要做未來區(qū)域規(guī)劃模型，為客戶塑造未來憧憬 3. 針對臺商學校、韓國學校等進行摸點；學校、工地圍板的樹立規(guī)避威脅點： 1. 同區(qū)廣告擴大宣傳化，多種營銷渠道的運用，擴大客源面 2. 利用大市政環(huán)境作宣傳，擴大客源導入 3. 產(chǎn)品特質性描繪，區(qū)分與競品的特質，統(tǒng)一說辭客源定位? 受本案建筑風格吸引，社區(qū)內(nèi)美國學校等國際學校吸引的望子成龍型客源? 虹橋、古北、青浦工業(yè)園區(qū)、滬青平沿線客戶? 上海西區(qū)地位顯赫型客戶? 全市范圍漂移性客戶，多為本案建筑風格
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