【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇社會(huì)因素 競(jìng)爭(zhēng)程度 對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來說，競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，因?yàn)槟骋簧虡I(yè)設(shè)施對(duì)區(qū)域內(nèi)銷售額的吸納是有限的。一方面，區(qū)域中存在一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，可以帶來大量的人流，提高購(gòu)物中心的消費(fèi)數(shù)額 。另一方面，過于激烈的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)形成較大的壓力。 如果一定區(qū)域內(nèi)有同樣類型的購(gòu)物中心，彼此之間的經(jīng)營(yíng)效果必將受到影響，很容易形成兩敗俱傷的局面。在這種情況下，與已有項(xiàng)目實(shí)施差異化的競(jìng)爭(zhēng)是比較可取的策略。是否要在這種情況下投資、如果投資建設(shè)，能否獲得預(yù)期的回報(bào)，是開發(fā)商在選址時(shí)需要慎重考慮的問題。項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址 ——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇交通條件 購(gòu)物中心的交通條件主要表現(xiàn)在兩方面 :一是公共交通設(shè)施條件，包括地鐵或輕軌、公共交通汽車線路、火車站或汽車站等交通樞紐等 。二是道路條件，包括四通八達(dá)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目地段與重要交通干道相連等。購(gòu)物中心項(xiàng)目如果缺乏便利的公共交通條件，比如缺乏地鐵輕軌等直達(dá)性的交通設(shè)施，則將至少影響 30%以上的人流。項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址 ——以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及的影響因素眾多。其中一些因素是可以觀察的，比如用地的地質(zhì)水文情況、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度、擬選地塊周邊的道路情況等。還有一些因素是需要通過調(diào)查分析才能確定的，比如擬選地塊所在城市的居民購(gòu)買力情況、城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的空間等。 言而總之，項(xiàng)目選址的過程就是對(duì)以上這些影響因素的一個(gè)綜合權(quán)衡過程。以商業(yè)地產(chǎn)選址為研究對(duì)象的意義不同類別房地產(chǎn) 項(xiàng)目選址的選擇方法和程序有很大的通性。其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目還是可以借鑒這種指標(biāo)體系及影響因素，從而選出最合適的項(xiàng)目選址 。土地管理制度、征地拆遷與移民安置土地管理制度、征地拆遷與移民安置土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地管理相關(guān)制度二、征地拆遷三、移民安置規(guī)劃土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇一、土地管理相關(guān)制度(1) 土地產(chǎn)權(quán)與登記制度?《 土地管理法實(shí)施條例 》 第三條規(guī)定：國(guó)家依法 實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán) 和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得 侵犯。土地登記資料可以公開查詢。? 對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)，包括劃撥、出讓、租賃、 作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等，均應(yīng)進(jìn)行登記。對(duì)于農(nóng) 民集體所有土地，其所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用 權(quán)和農(nóng)民宅基地使用權(quán)均應(yīng)進(jìn)行登記 。? 土地登記的種類包括初始土地登記 (總登記 )和變 更土地登記。最重要土地登記文件資料有：（ 1）土地登記卡；（ 2）土地證書。重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇(2)土地用途管制制度嚴(yán)格土地的規(guī)劃管理? 國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。? 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 使用 土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 ? 嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、 村莊集鎮(zhèn) 規(guī)劃修改的管理。 ? 由國(guó)務(wù)院審批全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要、省、自治區(qū)、直轄市、省會(huì)城市、大城市、計(jì)劃單列市等的土地利用規(guī)劃；由省級(jí)人民政府審批市級(jí)、縣級(jí)土地利用規(guī)劃；由省級(jí)政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府審批鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )級(jí)土地利用規(guī)劃。加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)依法報(bào)批土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇(三 )耕地保護(hù)制度耕地總量動(dòng)態(tài)平衡制度占用耕地補(bǔ)償制度基本農(nóng)田保護(hù)制度耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制度土地開發(fā)整理復(fù)墾制度（四）國(guó)有土地使用權(quán)出讓政策概念 ：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)出讓的方式包括：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇土地政策的調(diào)整趨勢(shì)地根緊縮，土地管理更加主動(dòng)參與宏觀調(diào)控控制建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序 控制建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控與供地政策適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。停止、放緩建設(shè)用地審批與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策相協(xié)調(diào) (鋼鐵、水泥、電解鋁等 )土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度? 國(guó)務(wù)院 28號(hào)文件要求：各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制訂并公布協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。?國(guó)務(wù)院 31號(hào)文件明確：國(guó)家要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。?工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。建立土地督察制度，嚴(yán)格土地管理行為監(jiān)督檢查?2023年 7月 13日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了 《 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知 》 ，明確了國(guó)務(wù)院授權(quán)國(guó)土資源部代表國(guó)務(wù)院對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市，以及計(jì)劃單列市人民政府土地利用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；明確了國(guó)家土地督察的機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能配置和人員編制；明確了國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查方式和具體工作要求。?強(qiáng)化事前和事中監(jiān)督土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地 ：國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，并依法給予被征用土地的單位和個(gè)人一定補(bǔ)償?shù)男袨?。拆遷： 拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨?。二、征地拆遷土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇?兩級(jí)審批制度： ?國(guó)務(wù)院 審批 ?省、自治區(qū)、直轄市人民政府兩級(jí)人民政府審批。 國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限：國(guó)務(wù)院的審批權(quán)限： 基本農(nóng)田；基本農(nóng)田； 基本農(nóng)田以外的耕地超過基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的公頃的 ；； 其他土地超過其他土地超過 70公頃的。公頃的。省級(jí)人民政府的審批權(quán)限：征收除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外土地的省級(jí)人民政府的審批權(quán)限：征收除國(guó)務(wù)院審批權(quán)限以外土地的低于低于 35公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田）；公頃面積的耕地（不包括基本農(nóng)田）；低于低于 70公頃面積的其他土地。公頃面積的其他土地。 （（ 其他土地是指耕地（含基本農(nóng)其他土地是指耕地（含基本農(nóng)田）以外的土地。包括除耕地以外的農(nóng)用地（包括園地、林地田）以外的土地。包括除耕地以外的農(nóng)用地（包括園地、林地、牧草地等）、建設(shè)用地和未利用土地等。、牧草地等）、建設(shè)用地和未利用土地等。 ））土地征收審批制度土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇征地拆遷的程序征地拆遷的程序　　　　　　　　　　　　征地的批準(zhǔn)程序征地拆遷的實(shí)施程序土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理論篇專題篇經(jīng)濟(jì)篇　 　　　　　　　　?預(yù)報(bào)預(yù)審 ?申請(qǐng)用地 ?組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ?委托統(tǒng)征，下達(dá)測(cè)量通知書 ?擬定一書四方案 （ 建設(shè)用地呈報(bào)說明書；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案；補(bǔ)充耕地方案；征用土地方案；供地方案。） ?上報(bào)審批 ?批復(fù) 預(yù)審原則：符合國(guó)家供地政策符合土地利用總體規(guī)劃保護(hù)耕地，特別是基本農(nóng)田合理集約利用土地征地的批準(zhǔn)程序建設(shè)用地呈報(bào)說明書農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案補(bǔ)充耕地方案征用土地方案供地方案土地管理制度土地管理制度 、 征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案征地拆遷與移民安置規(guī)劃方案重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Faculty of Construction Management and Real Estat