某投資集團內部管理診斷報告(編輯修改稿)
2025-03-18 17:27 本頁面
【文章內容簡介】 工管理人員來共同決定，供應部只能從 價格和經(jīng)驗判斷上把握， 不利于施工質 量和進度的控制175。人才招聘應由人力資源管理部門組織、 使用部門配合進行，由供應部決定在 專業(yè)技能和人才素質上不能充分保證公 司的需要23少數(shù)幾種大宗材料的成本達到總材料成本的 6070%，材料采購的集中優(yōu)勢未能體現(xiàn)，眉毛胡子一把抓24總工室越級指揮現(xiàn)象突出，基層技術人員職責弱化252?？偣な业拈g接接管，助長了施工人員對技術人員的不信任感，進一步弱化了基層技術人員的職責，直接影響了項目施工的質量252。技術和施工人員的關系惡化，協(xié)調困難252。其他施工人員跟風效仿，積重難返252。訪談：現(xiàn)在下邊的人有一點小事也要找到總工室來，對下面的技術人員不信任了，也不問了，直接就找到這里來了，我們一般就直接解決了，或者安排下面去解決252。訪談：下面的人根本不聽我的，我說了，他要不不聽，聽也是啊啊啊，你走了，他還是照干他的，才不管你呢，當然重大的他也不敢252。部分基層技術人員剛剛邁出校門，現(xiàn)場施工經(jīng)驗不足，部分指導工作欠妥252。施工人員大部分是在公司時間很長的老人，自恃資格老，不買新人的帳252。基層技術人員的崗位培訓工作不到位252。缺少配套的監(jiān)控、獎懲措施制約施工人員的違反技術指令的行為影響 原因現(xiàn)象25開發(fā)部承擔了項目開發(fā)前期的全部工作，職責混雜項目決策 規(guī)劃設 計 建設施工 市場銷售 物業(yè)管理施工、監(jiān)理材料設備采購招標 市場調研項目策劃土地購買策劃擴初 物業(yè)標準營銷策劃銷售定價投資分析價值活動企業(yè)價值鏈市場調查施工圖設計委托與配合產品相關技術標準竣工驗收資料設計開發(fā)計劃預算測量招標方式物業(yè)服務弊 端房產開發(fā)職能弱化專業(yè)化分工不明顯一個部門承擔了房產開發(fā)公司的全部職能26強調施工進度，未能有效利用項目預算監(jiān)督工程施工，開發(fā)成本失去控制公司目前沒有獨立的預算部門，預算崗位隸屬開發(fā)部，職責為及時編制施工圖預算，商品房銷售面積的測算預算十分粗糙，一個項目只做有限的幾個樓盤的預算，根本無法控制、指導施工，決算完全沒有做，徹底失去了對施工成本的評價工程施工成本材料設備技術人工質量 安全 預算控制由于預算職能的弱化，各項成本要素的投入失去控制，建設利潤空間完全喪失進度27項目前期策劃和規(guī)劃設計管理是決定項目成本的關鍵環(huán)節(jié)項目決策 規(guī)劃設計 建設施工 市場銷售 物業(yè)管理60%~70%25%~35%5%~10%初步設計階段 施工設計階段 施工階段不同階段對工程造價的影響程度 ?項目決策質量直接影響項目的市場定位和未來可能取得的收入?規(guī)劃設計質量則對工程造價影響最大。如果在施工階段進行設計變更，則會導致成本嚴重失控。同時，設計質量還直接影響未來的銷售和物業(yè)管理?因此，前期策劃工作是房地產開發(fā)的關鍵業(yè)務，特別是規(guī)劃設計工作更是重中之重，在組織設計時應給予高度重視28房產開發(fā)成本全程分解及關鍵利潤點土地和土建安裝費合計接近工程總造價的 80%90%，可見經(jīng)過精心策劃的選址（能帶來更高收益的地塊）和施工成本控制是獲取利潤的關鍵點29利潤控制點一：強化前期策劃，尋求毛利率最大的項目開發(fā)成本，達到成本的相對降低毛利率房產開發(fā)毛利率曲線項目開發(fā)成本0最佳成本點30利潤控制點二：推行全面預算管理，達到建設成本的絕對降低建設成本設計建設成本線建設成本三層面分布圖全面預算管理的建設成本無控制成本普通管理的建設成本建設成本安全底線31同時由于公司倡導 “一切工作圍繞生產展開 ” ，營銷職能遭到最大限度的弱化生 產營銷32營銷職能是現(xiàn)代房產開發(fā)制勝的關鍵前營銷的重點 ，是得出某一項目的市場概念，即在這塊特定的地塊上，為哪個細分市場蓋房比較合適，蓋什么樣的房（何種檔次、何種建筑風格、主力戶型面積及其配比、總價水平等等）比較好賣，賣得俏。而這個市場概念必須經(jīng)過訓練有素的、經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士廣泛深入地進行市場研究后方可得出。一個商業(yè)項目的總體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計方案是否成功，關鍵是看它能否巧妙地運用規(guī)劃語言、建筑語言、建筑風格、建筑符號把市場研究的成果（市場概念）恰如其分地、十分貼切地詮釋出來。 總體規(guī)劃方案、建筑設計、景觀設計方案 房產開發(fā)營銷價值鏈地塊選擇 市場調查 產品定位 投資決策投資報酬分析方案設計 建筑規(guī)劃 廣告企劃 業(yè)務行銷 物業(yè)管理 企業(yè)形象整體策劃前營銷后營銷投資意向33分析原因：缺少對市場的充分認識，沒有按照市場化的要求合理配置部門并賦予其對等的權力和責任開發(fā)部的職責龐雜預算控制職責缺失營銷職能弱化“一切工作圍繞生產展開 ” 沒有按照市場化的要求配置部門、成本意識弱化供應部權限寬泛總工室越級指揮總監(jiān)室監(jiān)控不能落實財務職能停留在基礎層面 部門的職責定位不合理、權責不匹配34信息傳遞存在問題、核心崗位權責失衡，導致縱向管理鏈條的不暢和錯位 ，完全忽略了成本控制施工隊伍薪酬成本施工隊伍招聘項目經(jīng)理生產經(jīng)理項目區(qū)常務經(jīng)理董事長融資發(fā)展戰(zhàn)略土地競拍預算外包施工安全施工進度施工質量外聯(lián)中層以上獎金人員招聘生產計劃35調查中發(fā)現(xiàn)縱向的信息溝通也存在問題F 僅有 6％的員工認為上下級之間經(jīng)常交換意
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