成都商業(yè)銷售模式調(diào)查(編輯修改稿)
2025-03-17 14:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售后返租 十年長期售后返租 優(yōu)勢 ? 前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象； ? 降低前三年存在的“空租期”、“市場培育期”風(fēng)險，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下長期返租收益率低的包袱。 ? 前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ? 給投資者堅定信心； ? 返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度； ? 如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 劣勢 ? 返租補貼返算回到了商鋪售價里，銷售均價將會提高，投資者容易認(rèn)為定價過高； ? 返租后，發(fā)展商要承擔(dān)起統(tǒng)一運營職責(zé)，客觀上增加了發(fā)展商的工作量。 ? 承擔(dān)十年的返租補貼； ? 如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大； ? 沒有充分考慮貨幣貶值的因素； ? 物業(yè)增值存在風(fēng)險 投資經(jīng)驗較淺的投資客戶通常會相信長期售后返租的商鋪物業(yè)。 此類型產(chǎn)品對產(chǎn)品形象、現(xiàn)場包裝要求較高。 中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇 先出租后銷售 特征 ： ? 通過前期合理的業(yè)態(tài)定位，提前將 適合的 商家引進(jìn)， 控制商業(yè) 的品質(zhì)， 主導(dǎo)商業(yè)的前期發(fā)展 優(yōu)勢 ： ? 可控制商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè) 種，使 布局 合理，保證商業(yè)品質(zhì) ，令開發(fā)商、業(yè)主、投資者及經(jīng)營者的利益達(dá)到一個較好的平衡點； ? 便于統(tǒng)一管理，培育出鋪位商業(yè)價值； ? 租約、經(jīng)營情況促進(jìn) 銷售。 劣勢 ： ? 前期 招商難度較大，對發(fā)展商綜合運營能力要求很高 代表項目 ： ? 華 潤翡翠城社區(qū)底商 中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇 帶 租約銷售 特征 ： ? 商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產(chǎn)品原因、地段原因等）由開發(fā)商進(jìn)行前期招商，出售時帶租約進(jìn)行銷售 優(yōu)勢 ： ? 增強客戶對項目購買的信心度，適當(dāng)降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度 劣勢 ： ? 前期招商難度較大 適合 項目 ： ? 集中商業(yè)項目、社區(qū)商業(yè) 帶租約銷售與先出租后銷售模式的主要區(qū)別在于，前者通常是對尚未交付的期鋪進(jìn)行招商，然后銷售，而后者則是對已交付的商鋪進(jìn)行出租，待經(jīng)營成熟后銷售。 中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇 案例分析 —— 復(fù)城國際 大源集中商業(yè) 350畝公園 復(fù)城國際 T1 T2 T3 T4 T5 ? 復(fù)城國際由兩棟寫字，二棟公寓以及一棟 soho組成，商鋪主要分布于各樓棟底商。 ? 復(fù)地購物廣場作為整個大源板塊購物中心之一 ，距離世紀(jì)城地鐵口以及伊藤洋華堂較近，同時享用 350畝公園，商業(yè)價值較高。 ? 目前復(fù)城國際僅推出 T5公寓下商鋪，共 38套，目前已去化完畢。預(yù)計期間即將推出 T4樓下商鋪 。根據(jù)商鋪所處位臵以及人流動線復(fù)城國際商鋪價值排序為： T1T2T5T4T3 入口 中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇 T5商鋪 1 F總評 樓層 房號 建筑面積 單價 總價 1 101 53000 8133910 102 40000 4470400 103 53000 10809880 104 38000 4283360 105 57000 4388430 106 33000 3027090 107 32023 3489600 108 34000 2313360 109 33000 2692470 110 61000 9411690 111 63000 6131790 112 40000 4784000 113 72023 5618880 114 41000 3670320 115 95000 10541200 項目 位置 面積區(qū) 間 層高 (m) 主力開間（ m) 主力進(jìn)深 (m) 復(fù)城國際 T5下商鋪 76154 45 310 面價區(qū)間 一次性 均價 套數(shù) 開盤成 交 開盤銷 售率 3202395000 49666 15 7 47% ?開盤時間 ，開盤優(yōu)惠 5%12% ?T5一層底商進(jìn)深開間比 2，產(chǎn)品屬性較好。 ?均價達(dá)到 50000，整體總價較高。開盤去化 7套 成交情況較好。 案例分析 —復(fù)城國際 中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇 T5商鋪 2 F總評 樓層 房號 建筑面積 單價 總價 2 201 19000 5335770 202 20230 6000200 203 35000 2762900 204 22023 8861380 205 34000 3594140 206 28000 6524280 207 23000 5813940 208 23000 7616220 項目 位置 面積區(qū)間 層高 (m) 主力開間（ m) 主力進(jìn)深 (m) 復(fù)城國際 T5下商鋪 78402 45 310 面價區(qū)間 一次性均 價 套數(shù) 開盤成 交 開盤銷 售率 1900035000 25499 8 4 50% ?開盤時間 ，開盤優(yōu)惠 5%12% ?T5一層底商進(jìn)深開間比 2，產(chǎn)品屬性較好。 ?均價達(dá)到 50000，整體總價較高。開盤去化 4套 成交情況較好。 案例分析 —復(fù)城國際 中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇 樓層 房號 建筑面 積 單價 總價 3 301 11000 3089130 302 12023 3600120 303 22023 1670240 304 14000 5639900 305 22023 2325620 306 15000 3495600 307 12023 3033240 308 12023 4660920 項目 位置 面積區(qū)間 層高 (m) 主力開間（ m) 主力進(jìn)深 (m) 復(fù)城國際 T5下商鋪 75402 45 310 面價區(qū)間 一次性均 價 套數(shù) 開盤成 交 開盤銷 售率 1100022023 15000 8 1 % T5商鋪 3 F總評 ?開盤時間 ，開盤優(yōu)惠 5%12% ?T5一層底商進(jìn)深開間比 2，產(chǎn)品屬性較好。 ?整體面積偏大，但價格較低，均價 15000，總價高，成交情況 差 案例分析 —復(fù)城國際 中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇 T5商鋪 4 F總評 樓層 房號 建筑面積 單價 總價 4 401 11000 6172430 402 18000 1368720 403 11000
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