【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)是經(jīng)中國國務院批準的第一批以引進外資、引進國外先進技術、發(fā)展新興技術為主的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)。 2023年 7月，漕河涇開發(fā)區(qū)擴地發(fā)展建立浦江高科技園，為國家級的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。園區(qū)指標： F地塊為標準廠房，建筑面積 18萬平米，容積率為 。園區(qū)特點：漕河涇浦江高科技園產(chǎn)業(yè)定位明確，以高新技術電子信息產(chǎn)業(yè)為依托，集生物醫(yī)藥、環(huán)保、新能源、汽車研發(fā)為主體，并輔以現(xiàn)代生產(chǎn)性服務業(yè)聚集功能。F地塊產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況參考案例 — 漕河涇浦江高科技園 F地塊F一期 : 2023年動工 , 2023年底竣工，共 53000平米F二期 : 2023年初動工 , 2023年初竣工，共 46500平米F三期： 2023年底動工， 2023年底竣工 ,約 46000平米F四期： 2023年底動工，約 25000平米入園企業(yè)：東風電子科技股份有限公司上海普洛麥格生物產(chǎn)品有限公司和芯星通科技（北京）有限公司上海 AREVA電力自動化有限公司嘉里大通物流百事公司斯派莎克工程（中國）有限公司海得控制參考案例 — 漕河涇浦江高科技園 F地塊3M浦江基地 上海市質(zhì)量監(jiān)督檢驗技術研究院 市政院阿爾斯通投資有限公司園區(qū)相關產(chǎn)業(yè)配套完善，是一個兼具研發(fā)功能、技術服務功能和高科技產(chǎn)業(yè)制造功能的科技工業(yè)園區(qū) 。園區(qū)為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)國務院批準建立，政策上得到了政府的支持。園區(qū)中編制了環(huán)境保護規(guī)劃，并通過 ISO14000環(huán)境管理體系認證，對園區(qū)環(huán)境實行科學管理，為入園企業(yè)營造了良好的辦公環(huán)境。可借鑒的成功因素參考案例 — 漕河涇浦江高科技園 F地塊租售價格：漕河涇浦江高科技園 F地塊產(chǎn)業(yè)物業(yè)以租售結(jié)合的方式進行?，F(xiàn)房租售率為 100%，租金為 /平米 /天，售價為 9800元 /平米。期房預計今年年底建設完畢，價格與現(xiàn)房相同，目前期房租售率也已經(jīng)超過 50%，租售情況非常良好。參考案例 — 參數(shù)總結(jié)u根據(jù)以上案例的數(shù)據(jù)歸納和相關的經(jīng)驗總結(jié)，可知目前市場上各種品質(zhì)的生產(chǎn)制造園區(qū)和研發(fā)辦公園區(qū)的基本指標參數(shù)如下：本地參考案例 — 合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地項目位置 ：項目位于合肥高新技術開發(fā)區(qū)的望江西路與創(chuàng)新大道、潛水西路、文曲路所圍繞區(qū)域。園區(qū)指標 ：規(guī)劃用地面積 ，總建筑面積 ，容積率為 。配套情況 ：動漫產(chǎn)業(yè)基地用地范圍內(nèi)規(guī)劃建設綜合服務大廈 (動漫大廈 )、動漫主題科普展示中心、動漫產(chǎn)業(yè)辦公樓以及動漫衍生產(chǎn)品生產(chǎn)廠房等。外包軟件產(chǎn)業(yè)基地用地范圍規(guī)劃建設軟件研發(fā)中心、獨立研發(fā)樓、軟件總部大廈、公寓、產(chǎn)業(yè)服務大廈等。入駐企業(yè)：東華軟件股份公司、上海尚游網(wǎng)絡科技有限公司、幸星數(shù)字娛樂科技（北京）有限公司、山東恩源科技有限公司、西安三元創(chuàng)業(yè)投資有限公司等。園區(qū)基本情況本地參考案例 — 合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地園區(qū)規(guī)劃布局本地參考案例 — 合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地租售價格：本項目采用以租代售的營銷模式，平均租金為 /平米 /天?，F(xiàn)狀評價：l項目建設品質(zhì)高但沿襲合肥傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)建筑形態(tài) ： 單棟樓宇體量大，層數(shù)高，建筑形態(tài)單一，缺乏多樣性 。本項目位于國際級開發(fā)區(qū)合肥高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建設品質(zhì)較高，但依然沒有突破合肥做工業(yè)園區(qū)的固有模式。l主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，承租能力較弱，容易搬遷，園區(qū)根植性不強： 本項目主要面向動漫產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于起步探索期，行業(yè)發(fā)展不成熟，大多數(shù)企業(yè)盈利能力較弱，存續(xù)期較短。l招商不理想，采用以租代售模式，租金較低： 由于面向的主導產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，企業(yè)盈利能力較差，本項目招商并不理想，招商方式以租代售為主，租金很低。本地參考案例 — 濱湖辦公服務區(qū)項目概況 ：項目位于市濱湖新區(qū)玉龍路以東，萬泉河路以北。項目所在的濱湖新區(qū)位于主城東南部，為區(qū)域性金融中心、行政辦公中心、研發(fā)創(chuàng)意中心和商業(yè)居住中心。本項目作為濱湖新區(qū)的重要組成部分， 園區(qū)定位為服務外包、電子商務基地。園區(qū)指標：一期為五幢五層科研辦公建筑，占地面積約 ，建筑面積為 ，容積率為 ；二期為 14層商務辦公樓，占地面積 ，總建筑面積約為 8,7萬平方米，容積率 。入駐企業(yè)：園區(qū)基本情況濱湖辦公服務區(qū)一期濱湖辦公服務區(qū)二期本地參考案例 — 濱湖辦公服務區(qū)租售價格：濱湖辦公服務區(qū)物業(yè)采用全部租賃的形式，租金均價為 1元 /平米 /天。現(xiàn)狀評價：l濱湖辦公服務區(qū)產(chǎn)業(yè)定位準確，建筑設計品質(zhì)較高，吸引了眾多知名企業(yè)入駐： 其中一期包括平安數(shù)據(jù)、日本九五太維、浙江創(chuàng)嘉科技等一批在國內(nèi)外有影響力的服務外包企業(yè)，二期更是一次性出售給中國人保作為華東運營中心項目。l本項目建筑空間設計很好地契合了不同規(guī)模公司的辦公需求 ：建筑空間從上到下依次增大，小公司在第一層，中型公司在二、三層，大型公司在四、五層；公司越大獨立性越強，公司越小可交流性越大，符合了不同公司規(guī)模所需求的公司辦公環(huán)境的選擇。l配套商業(yè)設置合理，提升了園區(qū)的品質(zhì)： 在建筑空間設計上，建筑的一層設置為園區(qū)服務的配套商業(yè)，和基地周圍的商業(yè)形成連續(xù)而互補的關系；二層設置為茶餐廳、咖啡間、茶室、健身房、活動室及辦公室，為園區(qū)的辦公人員提供休息、會友的空間，是園區(qū)內(nèi)與外的交流區(qū)。項目研究分析思路設計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案本項目開發(fā)指標本項目開發(fā)指標u根據(jù)所調(diào)研的生產(chǎn)制造園區(qū)的一般情況，其容積率一般都在 ，但合肥生產(chǎn)制造園區(qū)容積率普遍大于 ，也能被市場接受。這是因為合肥較低容積率的生產(chǎn)制造園區(qū)很少，企業(yè)缺乏選擇，但隨著合肥工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，較高容積率的園區(qū)在未來市場上將面臨很大壓力。 根據(jù)生產(chǎn)制造園區(qū)產(chǎn)品發(fā)展的趨勢，同時考慮合肥市場的特殊性，將本項目先進制造功能區(qū)地塊容積率控制在 。u根據(jù)所調(diào)研的研發(fā)辦公園區(qū)的一般情況，租售結(jié)合項目的容積率一般在 。然而合肥目前容積率小于 ，像高新區(qū)和濱湖新區(qū)品質(zhì)較高的項目容積率也在 。研發(fā)辦公企業(yè)對環(huán)境要求很高，一旦市場上出現(xiàn)大量景觀綠化較好，容積率較低的產(chǎn)品，會對合肥現(xiàn)有園區(qū)構(gòu)成很大沖擊。 為了降低本項目在未來面臨的市場風險，順應市場需求的變化，將研發(fā)辦公區(qū)域容積率控制在 。u先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：u現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：項目研究分析思路設計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)本項目建筑設計初步方案 — 標準廠房標準廠房設計要求：1. 從合肥市政府的角度：合肥市規(guī)定工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房單體建筑面積要達到 5萬平米，總共要有 20萬平米的廠房面積。2. 從市場發(fā)展趨勢角度：工業(yè)廠房可分割的最小單元面積宜在 10001500之間。3. 從廠房開發(fā)的經(jīng)濟性角度：層數(shù)以 6層為主，如需平衡容積率要求，可適當做一些 810層的產(chǎn)品。考慮政府要求和市場需求，可將單體設計如下：將 6棟相對獨立的標準廠房采用連廊方式組成一個單體，南部 3棟建筑高度比北部低，形成南低北高之勢。本項目建筑設計初步方案 — 研發(fā)辦公樓研發(fā)辦公樓設計要求：1. 根據(jù)政府要求，整個園區(qū)廠房要達到 20萬平米，且單體體量至少在 5萬平米；2. 根據(jù)參考案例分析和本地市場需求狀況，得出北部研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓樓建筑指標宜為： 34層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在 500左右；1. 56層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在 1000左右。2. 3. 通過連廊對各相對獨立的產(chǎn)業(yè)樓進行各種組合，構(gòu)造兩個 5萬的單體。組合方式參考示例： 50000=26000+25000+82023+81500項目研究分析思路設計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)物業(yè)配比初步方案根據(jù)政府對工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房的要求和市場需求特征，結(jié)合本地塊用地參數(shù)，給出以下兩種產(chǎn)業(yè)物業(yè)的配比方案：方案一生產(chǎn)制造區(qū)： 2棟體量為 5萬的標準廠房建筑群研發(fā)辦公區(qū)： 1棟體量介于 510萬的研發(fā)辦公建筑群 1棟體量介于 510萬的高層 /小高層辦公建筑群方案二生產(chǎn)制造區(qū)： 1棟體量介于 510萬的標準廠房建筑群研發(fā)辦公區(qū)： 2棟體量為 5萬左右的研發(fā)辦公建筑群 1棟體量介于 510萬的高層 /小高層辦公建筑群方案一配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設 —— 園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表居住功能配套測算 u本項目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓；u員工宿舍的需求對象為全體藍領工人，共計2880人，考慮 60%的園區(qū)住宿率、 15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍 ；u人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術人員，共計 10070人，考慮 20%的需求率、 30平米的人均需求量和 70%的流動率，共需人才公寓。方案一配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算u為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項目商業(yè)配套體量定為 10%；u生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等；u研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。u根據(jù)左表設定的參數(shù)，同時假定員工選擇就餐時間點近似符合標準正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點作為測算標準，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1642平米和 2244平米。區(qū)域方案一物業(yè)配比方案二配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設 —— 園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表居住功能配套測算 u本項目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓；u員工宿舍的需求對象為全體藍領工人，共計3200人，考慮 60%的園區(qū)住宿率、 15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍 ；u人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術人員，共計 9450人，考慮 20%的需求率、 30平米的人均需求量和 70%的流動率，共需人才公寓。方案二配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算u為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項目商業(yè)配套體量定為 10%；u生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等；u研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。u根據(jù)左表設定的參數(shù)，同時假定員工選擇就餐時間點近似符合標準正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點作為測算標準，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1824平米和 2076平米。區(qū)域方案二物業(yè)配比項目研究分析思路設計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)本項目建筑設計初步方案 — 各物業(yè)參數(shù)項目研究分析思路設計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案規(guī)劃布局初步方案周邊環(huán)境分析地塊交通現(xiàn)狀至滬陜高速 至滬陜高速至市區(qū) 至市區(qū)蒙城北路汲橋路沱河路本地塊源 水 路l對外交通便利 ：本地塊臨近兩條快速通道蒙城北路和阜陽北路，直通高速，與外省市交通便利；l快速到達主城區(qū) ：本地塊離老城區(qū)僅6公里，通過兩條快速干道可迅速到達主城區(qū)；l貨運條件極佳 ： 合肥鐵路貨運北站 離園區(qū)很近，并且鐵路專用線與南部地塊相切，南部地塊運輸極為方便；l將有可觀人流量 ：源水路的開通將大大增強本地塊的通達性，增加本地塊人流量。阜陽北路靈溪路地塊交通現(xiàn)狀項目研究分析思路設計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本