合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項目決策定位(編輯修改稿)
2025-03-16 15:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售價格 28004000元 /平方米產(chǎn)品形式探討產(chǎn)品不可取的形式傳統(tǒng) 生產(chǎn)廠房大面積商業(yè)大面積辦公樓50米以上高層建筑形態(tài)可能的產(chǎn)品形式科研辦公樓中小型辦公樓公寓式辦公樓產(chǎn)品定型的幾種類可能工業(yè)用地 —— 辦公樓 可以達到規(guī)劃部門的要求 辦公樓銷售市場供應(yīng)量大，銷售周期長工業(yè)用地 —— 商務(wù)公寓 市場需求大，對開發(fā)和銷售回款有利 但是項目規(guī)劃審批難以通過工業(yè)用地 —— 商務(wù)公寓 —— 辦公 部分產(chǎn)品形式兼顧公寓功能 —— 使用功能辦公化 兼顧住宅功能是適應(yīng)市場要求，辦公化是符合政府利益 ,客戶不排斥購買辦公樓 ,但沒有購買習慣建議產(chǎn)品形式l 產(chǎn)品功能兼顧公寓功能，增加客戶基數(shù)l 小面積 LOFT產(chǎn)品，能夠滿足辦公功能和局部居住功能，擴大購買客戶群體（總體量 1500020230平方米左右）l LOFT公寓面積 4070平方米左右l 中型辦公樓，單套 300平方米以下產(chǎn)品分析 產(chǎn)品成本 LOFT增加部分面積不攤土地價格、不增加配套及費，相比較層高 4米左右平層辦公樓增加 200元 /平方米土建成本。 客戶接受度 該產(chǎn)品的空間質(zhì)感比較好，同時具有比較好的性能價格比，市場接受度比較高。 產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 相比較平層產(chǎn)品，得房率高 還原真實價格，比同類產(chǎn)品有競爭優(yōu)勢 可以兼顧住宿功能，對投資 客戶和住宅客戶有吸引力 幾個價格參考：與市中心辦公樓價格、高新區(qū)辦公樓價格、住宅平均價格 、 高新區(qū)域住宅價格 必要條件l 可以拿出一棟樓按照孵化器標準建造，獲得政策方面的支持，同時不影響整個項目市場化開發(fā) ,孵化器的題材是本項目做辦公樓和小面積產(chǎn)品的前提，l 采用商務(wù)公寓的方式推廣，擴大客戶群體，加快銷售速度l 商務(wù)公寓最終實現(xiàn)辦公功能，服務(wù)于租賃類的辦公客戶l LOFT商務(wù)公寓產(chǎn)品相對獨立的規(guī)劃區(qū)域注 :假如不做孵化器產(chǎn)品 ,項目無法預(yù)售 ,土地價格也有比較大的區(qū)別規(guī)劃建議說明項目按照功能劃分建筑組團東南角建筑一層設(shè)置商業(yè)輔助設(shè)施，節(jié)約用地項目開發(fā)建設(shè)留有彈性開發(fā)的區(qū)域，根據(jù)市場情況決定是否將容積率做足控制建筑密度，盡可能增大集中綠化面積對于區(qū)內(nèi)的綠化景觀設(shè)計力求達到最近自然的設(shè)計效果，營造出靜謐、平和、純粹、回歸自然和質(zhì)樸的環(huán)境。盡量多的設(shè)置車位，保證園區(qū)企業(yè)和商務(wù)來往 (訪客 )的停車需求 ,部分建筑可以架空一層 ( ),用于停車。堆場部份按要求需硬化處理，建議作為停車場使用道路推界區(qū)域設(shè)置停車位LOFT產(chǎn)品規(guī)劃相對集中，區(qū)域規(guī)劃相對獨立戶型設(shè)計的均好性；外立面與同類項目差異化控制建筑高度作為降低項目成本的保障之一強調(diào)建筑的院落關(guān)系和高低關(guān)系總平圖建筑立面效果LOFT產(chǎn)品財務(wù)分析及測算項目開發(fā)成本預(yù)算項目收入表物業(yè)類型 一期 二期 三期 總計建筑面積 14120 38000 41375 93495低層 9000 22023 22467 53467高層 16000 18908 34908商業(yè)配套 5120 5120項目地塊占地 90畝 （ 6萬平方米）。地上總建筑面積93495平方米，其中低層研發(fā)樓部分共計 53467平方米，高層研發(fā)樓部分共計 34908平方米 ,商業(yè)配套部分共計5120平方米。項目計劃分三期滾動開發(fā)。 現(xiàn)金流量表項目資金回收期預(yù)計 1215個月項目 估算指標 估算金額（ RMB） 2023年上 2023年下 2023年上 2023下年 2023年上銷售收入 17,400,
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