【文章內(nèi)容簡介】 地出讓獲取利潤的模式為主，進行二級開發(fā)的競爭環(huán)境相對寬松，通過細分客戶群，進行差異化競爭，能獲取一定的市場機會。 ?整體供應：廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場以 政府 +企業(yè)為主導的大型工業(yè)園為主 ，定位于高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的園區(qū)較少，競爭環(huán)境相對寬松； ?產(chǎn)品供應格局：各大型工業(yè)園供應以粗放的土地出讓形式為主，盈利方式相對單一，獨棟、花園辦公等產(chǎn)品存在市場空白； ?品牌效應：廊坊現(xiàn)有工業(yè)園已聚集了部分知名企業(yè)入住，形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時在市場上形成的良好口碑為整體營商環(huán)境的改善帶來了一定機遇； ?租售市場表現(xiàn)：土地出讓平臺價格在 20萬 /畝左右，市場表現(xiàn)良好 市場風險分析： 市場機會分析： ?產(chǎn)業(yè)環(huán)境：廊坊目前缺少發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的教育、科研及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)； ?競爭環(huán)境：清華科技園主要以吸引高科技企業(yè)為主，與本項目存在競爭關(guān)系 ?租售市場：低廉的土地價格吸納了大量具備購買實力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶。 三、市場機會及客戶分析 廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析 廊坊辦公物業(yè)市場分析 北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析 客戶分析 ?廊坊寫字樓項目較少，主要集中在 廣陽道、新華路 、第六大街至第八大街區(qū)域。 ?寫字樓企業(yè) 自用的占比較多 。 ?第六大街為寫字樓 +商業(yè) +公寓的綜合項目。 ?商務大廈、峰尚中心、博泰評估樓、交通規(guī)費業(yè)務樓是純寫字樓。 ?新興大廈、中太大廈為酒店 +寫字樓的綜合體，寫字樓共用酒店的大堂與配套。 交通大廈 天利得益 尚都金茂 商務大廈 新興大廈 建業(yè)大廈 中天廣場 金橋大廈 博泰評估樓 中太大廈 管道大廈 交通規(guī)費業(yè)務樓 際華大廈 第六大街 峰尚中心 企業(yè)自建自用 出租 /出售 廊坊辦公物業(yè)市場以中心區(qū)寫字樓供應為主，集中分布于廣陽道、新華路、第六大街到第八大街區(qū)域。大部分寫字樓為企業(yè)自建自用，少部分租售。 分布格局 項目 天利得益 第六大街 尚都金茂中心 商務大廈 規(guī)模 總建筑面積 4萬平方米，包括 1棟 3萬平方米的寫字樓和 1棟 1萬平米的酒店，酒店共 20層。寫字樓首層 ， 2層、 320層 、共 306套。 總建筑面積 123029 ㎡ ,總共 4棟樓， 2號公寓， 4號寫字樓。地上 6層，地下 5層。 總建筑面積 30000平方米，可租售面積 21000平方米。由 A、 B、 C座組成， A座共14層， B座 7層、 C座 5層 總建筑面積 5400平方米，可租售面積 4200平方米 單層面積 1900平方米 面積區(qū)間 40134平方米 89640平方米 70110平方米 170－ 300 公共區(qū)域 大堂面積 100平方米，面磚，簡裝 電梯間 4平方米左右，普通精裝修。 沒有大堂。 電梯間 4平方米左右，普通精裝修 A座大堂 100平方米，層高５米，Ｂ、Ｃ座沒有大堂。面磚，普通精裝修。 電梯間 4平方米左右，簡裝。 大堂面積 300平方米，層高８米，面磚，新奧項目當售樓處。 電梯間 5平方米左右，普通 精裝修 停車位 停車位地上 96，地下 39個。地上停車免費。 地上停車免費，地下停車 300元 /月。地下停車位 593個 沒有停車場 沒有停車場 外立面 石材 +玻璃幕墻 面磚 玻璃幕墻為主 面磚，普通精裝修 設備設施 中央空調(diào)、玻璃幕墻，四部電梯，品 牌為三菱 中央空調(diào)、內(nèi)部電梯 1部 A座 2梯 4戶， B座 2梯 19戶 中央空調(diào)、內(nèi)部電梯 2部 物業(yè)檔次 中高端 中端 低端 中高端 項目概況 1 廊坊市寫字樓整體產(chǎn)品水平一般，沒有高端的寫字樓， 2層基本作為底商使用，前廣場、大堂、電梯間等公共空間品質(zhì)較低 項目 中太大廈 際華大廈 新興大廈 建業(yè)大廈 規(guī)模 總建筑面積 28000平米，建筑高度 ，地上建筑層數(shù)17層，層高 ，標準層面積 1090平米。 總建筑面積 12290平米，可租賃面積 9218平米，共 14層，層高 。 總建筑面積 4100平米，可租賃面積 2300平米。 總建筑面積近 4萬平方米，樓層為 23層，物業(yè)管理費 。 面積區(qū)間 120－ 1000平方米 100－ 600平方米 100－ 500平方米 ———— 公共區(qū)域 大堂 10米挑空，酒店式裝修，與酒店公用大堂。 電梯間 4平米左右，一般裝修。 大堂 6米挑空，普通裝修。 電梯間 ，一般裝修。 大堂 5米挑空，普通裝修。 電梯間 ，普通裝修。 大堂獨立酒店式大堂 ，8米挑空大堂 電梯間 ，普通裝修。 外立面 面磚和玻璃。 面磚 面磚 石材 設備設施 中央空調(diào)， 5部通力牌電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡。 中央空調(diào)，富士達電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡。 中央空調(diào)， 5部電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡。 8部電梯，室內(nèi)配設分戶空調(diào) 物業(yè)檔次 中高端 中高端 中端 中高端 項目概況 2 普遍不注重寫字樓的品質(zhì)，物業(yè)服務水平較低 廊坊寫字樓市場銷售速度較快，市場表現(xiàn)良好；其中，客戶以本地投資客為主，企業(yè)自用客戶相對較少，且以本地中小企業(yè)為主。 銷售市場 項目 天利得益 尚都金茂 第六大街 建業(yè)大廈 開盤時間 2023年 1月 1日 2023年 10月 1日 2023年 11月 20日 2023年 11月 總體量 4萬平米 3萬平米 6萬平米 4萬平米 銷售現(xiàn)狀 售罄 售罄 售罄 已售 85% 銷售速度 約 3000平米 /月 － 約 3200平米 /月 約 3400平米 /月 面積區(qū)間 40134平方米 70110平方米 89640平方米 ——————— 均價 8700元 /平方米（ 09年 7月） 4100元 /平方米（ 05年） 8000元 /平方米（ 09年） 8400元 /平方米（ 10年） 總價 35117萬元 2945萬元 71512萬元 ——————— 客戶 投資客占 80%，均為廊坊本地人。 本地投資客為主。 本地投資客和中小企業(yè)為主。 以中型公司和投資客為主。 廊坊寫字樓市場整體出租率較高；其中客戶以中小企業(yè)為主，本地政府機構(gòu)及全國性企業(yè)的廊坊分支機構(gòu)是重要組成部分；行業(yè)以貿(mào)易、咨詢、金融保險為主 項目 客戶 出租率 點評 天利得益 政府自用辦公占比居多。 出租率 90% 市政府搬遷，抓住了市場機會。 第六大街 以中小企業(yè)為主 出租率 4050% 屬于較為弱化的寫字樓，入口設 置較為隱秘，產(chǎn)品水平一般。 尚都金茂中心 入駐企業(yè)來源：貿(mào)易 20%，咨詢 14%，工業(yè) 12%，服務 11% 出租率 70%80%左右。 產(chǎn)品品質(zhì)一般，沒有物業(yè)，致使 租金很便宜。 商務大廈 入駐企業(yè)來源咨詢 20%，貿(mào)易 20%，保險 20%。 出租率 80%。 形象好，位置佳，產(chǎn)品品質(zhì)良好。單層面積小，適合實力型企業(yè)整層使用。 中太大廈 入住企業(yè)以中太下屬公司為主，出租 部分整層租賃客戶較多。 出租率 100% 只租一年，寫字樓共用酒店大堂和物業(yè)，產(chǎn)品品質(zhì)好，有前廣場 際華大廈 金融業(yè)客戶為主，中國人壽占 6層，人壽財產(chǎn)保險占 1層，房地產(chǎn)公司占 2層，國投占 1層，整層租賃客戶居多。 出租率 90% 只租不售，客戶相對單一，多為 大客戶，物業(yè)管理完善 新興大廈 中國平安保險、中國電信和飯店為主， 大客戶居多 出租率 100% 只租不售 租賃市場 廊坊寫字樓市場租金水平在 － /平方米 /天之間，產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務是影響租金水平的重要因素 廣陽道 新華路 其他區(qū)域 元 /平方米 /天 天利得益 商務大廈 尚都金茂 中太大廈 際華大廈 新興大廈 第六大街 較高租金 租賃市場 峰尚中心 低租金 未來寫字樓 增量 近一兩年廊坊市商業(yè)金融用地土地出讓面積達到 38萬平方米，建筑面積預計達到 100萬平方米左右，潛在競爭激烈 區(qū)位 占地面積 （平方米） 容積率 建筑面積 （平方米） 用途 出讓年份 和平路西側(cè)、文化藝術(shù)中心北側(cè) 64367 ≤ 193101 商業(yè)金融 2023 和平路西側(cè)、文化藝術(shù) 63344 ≤ 190032 商業(yè)金融 2023 廊坊市愛民道南側(cè)，文豐路東側(cè)，新華路西側(cè) ≤ 23071 商業(yè)金融 2023 南外環(huán)以南，龍河以北，銀河路以東，常甫路以西 80151 ≤ 144272 商業(yè)金融 2023 開發(fā)區(qū)華祥路西側(cè)，匯源道北側(cè) ≤ 153720 商業(yè)金融 2023 廊坊市光明西道以南，西外環(huán)以東 57138 商業(yè)金融 2023 新奧藝術(shù)大道北側(cè)、和平路東側(cè) ≤ 193848 商業(yè)金融 2023 光明西道北側(cè)、育才路西側(cè) ≤ 128267 商業(yè)金融 2023 廊坊市愛民道以南，文豐路以東 ≤ 4760 商業(yè)金融 2023 合計 1088209 核心地段 +產(chǎn)品品質(zhì) +交通便利 ? 【區(qū)域價值】 :位于寫字樓分布最多的廣陽道上。 ? 【周邊現(xiàn)有資源】： 臨近際華大廈、新興大廈等多個寫字樓，周邊配套不夠完善。 ? 【總體點評】： 高品質(zhì)、未做推廣但銷售速度很快，投資價值高。 建業(yè)大廈 在大堂、外立面等方面超出廊坊平臺水平。 銷售狀況 2023年開盤，目前已銷售 85% 價格 8400元 /平方米 客戶構(gòu)成 投資客和中型企業(yè)各占 50% 核心賣點 廊坊市目前唯一的準甲級寫字樓 客戶關(guān)注要素 區(qū)域位置、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力。 核心地段 +產(chǎn)品高端 +交通便利 ? 【區(qū)域價值】： 位于較為成熟商務區(qū)愛民東到與新華路的交叉口。 ? 【周邊現(xiàn)有資源】： 與交通大廈、尚都金茂和商務大廈相鄰。周邊配套較為齊全。 ? 【總體點評】： 停車位較少，交通方便，區(qū)域位置好，形象高端。 天利得益 市政府搬遷，抓住了市場機會。 銷售狀況 2023年 1月 1日開盤，目前已全部售罄，月均銷售速度 3333平方米 /月。寫字樓產(chǎn)權(quán) 50年，酒店產(chǎn)權(quán)20年。投資返租，寫字樓承包金8%，酒店承包金 15%。單層 1400元 /平方米。 價格 均價 8700元 /平方米，總價區(qū)間為35117萬元 。租金 /平方米 /天。客戶構(gòu)成 投資客占 80%，客源主要以本地政府機關(guān)為主。 核心賣點 地理位置優(yōu)越，交通方便，項目檔次較高。 客戶關(guān)注要素 地段位置、產(chǎn)品品質(zhì)、交通便利性、升值潛力。 核心地段 +規(guī)劃利好 +交通便利 ? 【區(qū)域價值】： 位于較為成熟商務區(qū)愛民東到與新華路的交叉口。 ? 【周邊現(xiàn)有資源】： 與交通大廈、天利得益和商務大廈相鄰。周邊配套較為齊全。 ? 【總體點評】： 區(qū)域位置好，交通方便，租金低，沒有物業(yè)管理，裝修水平低，電梯過少。 尚都金茂 產(chǎn)品品質(zhì)一般，沒有物業(yè)，租金便宜。 銷售狀況 2023年開盤， A座滿租， B、 C座出租率偏低，出租率 70%80%左右。 價格 均價 4100元 /平方米， 租金 /平方米 /天。 客戶構(gòu)成 入駐企業(yè)來源：貿(mào)易 20%，咨詢14%，工業(yè) 12%，服務 11%。入駐企業(yè)品牌：廊坊市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院、安利（廊坊）聯(lián)合中心、中國人壽保險等 核心賣點 租金便宜、區(qū)位好、交通方便。 客戶關(guān)注要素 地段位置、交通便利性、升值潛力。 核心地段 +知名品牌 ? 【區(qū)域價值】 :位于城市步行街核心位臵。 ? 【周邊現(xiàn)有資源】： 臨近第五大街、第四大街。周邊配套設施不夠齊全。 ? 【總體點評】： 物業(yè)管理好，交通方便，商業(yè)氛圍不濃厚。 第六大街 屬于較為弱化的寫字樓，入口設臵較為隱秘，產(chǎn)品質(zhì)量良好。 銷售狀況 2023年 11月 20日開盤，目前項目以全部售罄，物業(yè)費 元 /平方米/月。 價格 均價 8000左右，租金 /平方米/天。 客戶構(gòu)成 主要以投資客為主，商戶以本地為主，北京商戶逐年遞增。企業(yè)入駐率 4050%，以中小型企業(yè)為主。 核心賣點 地理位置優(yōu)越，交通方便，知名品牌 客戶關(guān)注要素 開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力。 廊坊市辦公物業(yè)市場總結(jié) ?廊坊低密度辦公物業(yè)存在市場空白，且核心區(qū)寫字樓市場未來競爭激烈，隨著市政府北遷、萬莊新城開發(fā)等形成的城市重心北移，項目所在區(qū)域的城市價值將逐漸凸現(xiàn)，區(qū)域辦公物業(yè)市場長期來看存在一定市場機會 。 ?整體供應：辦公物業(yè)市場供應以中心區(qū)寫字樓為主，郊區(qū)化低密度辦公存在市場空白； ?整體水平：辦公物業(yè)市場處于商務市場的初期階段，整體產(chǎn)品水平較低，具備一定市場機會； ?租售市場：市場表現(xiàn)良好；銷售價格在 8000元 /平米左右，銷售速度在 4萬平米 /