市場(chǎng)營(yíng)銷第四章通用信托業(yè)務(wù)(信托與租賃-浙江大學(xué),唐吉平)(編輯修改稿)
2025-03-16 13:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 30％； – （ 3）不得將信托資金直接或間接運(yùn)用于信托公司的股東及其關(guān)聯(lián)人，但信托資金全部來源于股東或其關(guān)聯(lián)人的除外； – （ 4）不得以固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行交易； – （ 5）不得將不同信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易； – （ 6）不得將同一公司管理的不同信托計(jì)劃投資于同一項(xiàng)目。 七、信托計(jì)劃受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制 （一）集合資金信托 ? 信托計(jì)劃存續(xù)期間，受益人可以向合格投資者轉(zhuǎn)讓其持有的信托單位。信托公司應(yīng)為受益人辦理受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)。 ? 信托受益權(quán)進(jìn)行拆分轉(zhuǎn)讓的，受讓人不得為自然人。 ? 機(jī)構(gòu)所持有的信托受益權(quán)，不得向自然人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓。 （二）其他信托 ? 動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托以及其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托進(jìn)行受益權(quán)拆分轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)遵守上述相關(guān)規(guī)定。 八、房地產(chǎn)資金信托 （一）概 念 ? 房地產(chǎn)資金信托 ——以非集合或集合方式設(shè)立的、以不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的主要運(yùn)用標(biāo)的 而設(shè)立的信托； 或者說 是信托投資公司通過資金信托方式集中一個(gè)或多個(gè)委托人的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的， 以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的， 對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。 ? 不動(dòng)產(chǎn) ，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。 （二）房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用方式 ? 用于土地 收購(gòu) 及土地前期開發(fā)、整理； ? 投資于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 進(jìn)行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造； ? 用于 購(gòu)買 土地商業(yè)樓房或住宅并 予以出租 ； ? 以住房抵押 貸款 方式運(yùn)用； ? 以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的 其他運(yùn)用方式 。 第三節(jié) 投 資 信 托 一、概念與種類 ? 投資信托 委托人將資金委托給信托投資公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的 進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng) 的行為。 ? 投資信托帳戶（委托理財(cái)）： – 單獨(dú)投資信托計(jì)劃 – 集合投資信托計(jì)劃（私募基金） ? 投資信托基金 – 制度依據(jù)： 2023年《證券投資基金法》、 2023年《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法 》 二、投資信托基金的概念 ： 契約型基金 P. 101 ? 業(yè)務(wù)角度 ? 機(jī)構(gòu)角度 ? 證券角度 三、投資信托基金的起源與發(fā)展 P. 102 ? 開放式基金成為主流，封閉式基金衰落； ? 上市型開放式基金； ? 1987年，英國(guó)出現(xiàn)公司型基金，信托制基金開始走向衰退 ——我國(guó)尚無公司型基金。 四、投資信托基金的特點(diǎn)： P. 102 （略） 五、投資信托基金的種類： P. 103－ （略） ? 房地產(chǎn)投資基金（ REITs） 六、投資基金的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) （一）基金管理人： 由 基金管理公司 擔(dān)任 主要職責(zé) ： 負(fù)責(zé)基金的發(fā)起設(shè)立、投資管理與日常操作： （《投資基金法》第 19條 ） ? 募集基金 ，辦理或者委托其他機(jī)構(gòu)代為辦理基金份額的發(fā)售、申購(gòu)、贖回和登記事宜； ? 辦理基金備案手續(xù)； ? 對(duì)所管理的不同基金財(cái)產(chǎn)分別管理、分別記賬，進(jìn)行證券投資； ? 按照基金合同的約定確定基金收益分配方案，及時(shí)向基金份額持有人分配收益； ? 進(jìn)行基金會(huì)計(jì)核算并編制基金財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告； ? 編制中期和年度基金報(bào)告； ? 計(jì)算并公告基金資產(chǎn)凈值，確定基金份額申購(gòu)、贖回價(jià)格； ? 辦理與基金財(cái)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)活動(dòng)有關(guān)的信息披露事項(xiàng)； ? 召集基金份額持有人大會(huì)； ? 保存基金財(cái)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)活動(dòng)的記錄、賬冊(cè)、報(bào)表和其他相關(guān)資料； ? 以基金管理人名義，代表基金份額持有人利益行使訴訟權(quán)利或者實(shí)施其他法律行為； ? 證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他職責(zé)。 （二）基金托管人 ? 由取得基金托管資格的 商業(yè)銀行 擔(dān)任。 ? 主要職責(zé)： （ 1）安全保管基金財(cái)產(chǎn)； （ 2）按規(guī)定開設(shè)基金財(cái)產(chǎn)的資金賬戶和證券賬戶； （ 3）對(duì)所托管的不同基金財(cái)產(chǎn)分別設(shè)置賬戶，確保基金財(cái)產(chǎn)的完整與獨(dú)立； （ 4）保存基金托管業(yè)務(wù)活動(dòng)的記錄、賬冊(cè)、報(bào)表和其他相關(guān)資料； （ 5）按照基金合同的約定，根據(jù)基金管理人的投資指令，及時(shí)辦理清算、交割事宜； （ 6）辦理與基金托管業(yè)務(wù)活動(dòng)有關(guān)的信息披露事項(xiàng)； （ 7）對(duì)基金財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、中期和年度基金報(bào)告出具意見； （ 8）復(fù)核、審查基金管理人計(jì)算的基金資產(chǎn)凈值和基金份額申購(gòu)、贖回價(jià)格； （ 9）按照規(guī)定召集基金份額持有人大會(huì)； （ 10）按照規(guī)定監(jiān)督基金管理人的投資運(yùn)作； （ 11）證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他職責(zé)。 ? 基金托管人與基金管理人不得為同一人，不得相互出資或者持有股份 。 （三） 銷售公司 （四） 投資顧問 九、 房地產(chǎn)投資基金 （ REITs） REITs： Real Estate Investment Trusts ? 是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)起和管理的房地產(chǎn)類集合式資金投資計(jì)劃，可以采用信托制和公司制的形式，將募集的資金用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)，所得利潤(rùn)歸基金投資人所有。 發(fā)展進(jìn)程 ? 1960年在美國(guó)出現(xiàn)；目前美國(guó)是最大的市場(chǎng)，有REITs300多個(gè)，市值達(dá) 3000多億。 ? 2023年開始， REITs在亞洲、歐洲、南美、澳大利亞都有了較大發(fā)展，并有了專門的立法。 REITs的投資類型 ? 資產(chǎn)類： 投資并持有房地產(chǎn)，主要收入為房租。 ? 房貸類： 投資于房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（ MBS），主要收入是房貸利息。 ? 混合類： 采取上述兩類投資策略。 國(guó)外 REITs市場(chǎng)發(fā)展的原因 ——產(chǎn)品特征和法律制度兩方面的一系列有利因素 ? 有針對(duì)性的投資策略； ? 滿足投資者的資產(chǎn)組合需求； ? 相當(dāng)高的流動(dòng)性； ? 稅收優(yōu)惠： 美國(guó)和澳大利亞 ——REITs 的收益免稅，只有分紅要征個(gè)人所得稅。 ? REITs的透明度：良好的內(nèi)部治理和有效的信息披露制度 ? 與證券市場(chǎng)低相關(guān)率和較高的回報(bào)率。 國(guó)外 REITs的發(fā)展路徑 ? 美國(guó)模式 ： 稅法優(yōu)惠條款下的市場(chǎng)型模式 ——稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)； ? 亞洲模式 ： 出臺(tái)與美國(guó) REITs的運(yùn)作模式相同的
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