【文章內(nèi)容簡介】 常州德禾置業(yè)武宜路長虹路東南角地塊 12 3 6常州盛業(yè)武宜路定安西路西北角地塊 5 6常州盛業(yè)房地產(chǎn)花園街永勝路東南角地塊 3 常州新城房產(chǎn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè) 80 5 6常州星河協(xié)通房地產(chǎn) 5 6潤地利房地產(chǎn) 16 5 6上海綠地武宜路中涼路東南角 34 5 6上海綠地玉塘路聚湖路西南角 30 5 6卓駿（常州）置業(yè) 3 合計(jì) 約 / 注： 10年供應(yīng)基本為市場(chǎng)調(diào)查得知， 11年及 12年供應(yīng)按照經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行估算，大規(guī)模樓盤按照至少年供應(yīng) 58萬方估算q 10年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計(jì)在 50萬方左右（含本案 1012萬方）；q 11年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計(jì)在 90萬方 (含本案約 12萬方）；q 12年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計(jì)在 100萬方左右（含本案約 1215萬方）；1012年供求關(guān)系q 市場(chǎng)環(huán)境較好年份區(qū)域需求在 4550萬方左右；q 市場(chǎng)年份不好區(qū)域需求在 2530萬方左右；q 10年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計(jì)在 50萬方左右（含本案 1012萬方）；q 11年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計(jì)在 90萬方 (含本案約 12萬方）；q 12年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計(jì)在 100萬方左右（含本案約 1215萬方）；考慮到 09年需求超常放量， 10年受政策影響會(huì)比 09年萎縮，但不至于成交值達(dá)到 08年 25萬方的情況，預(yù)計(jì)成交在 40萬方左右， 因此 10年供略過于求，供求比在 ；11年、 12年供應(yīng)預(yù)計(jì)放量至 90100萬方左右，供求狀況極度惡化！第三部分　競爭市場(chǎng)分析q 住宅市場(chǎng)q 別墅市場(chǎng)q 酒店式公寓市場(chǎng)樓盤分布（潛在競爭樓盤）類別 項(xiàng)目名稱 容積率 物業(yè)類型 總建面 (住宅 ) 去化量 后續(xù)供應(yīng)量一線 本案 2 高層、別墅 20 約 新城公館 高層、別墅 39 約 9 約 15天雋峰 高層 40 約 18 約 22御城 多層、小高層、高層、別墅85 約 30 約 55茂業(yè)豪園 3 小高層、高層 18 約 6 約 12新城帝景 2 高層、別墅 37 0 37弘建一品 2 高層 0 二線 香江壹品 高層 新城熙園 2 多層、小高層 中天名園 別墅、小高層 23 21 2合計(jì) 中心區(qū)域內(nèi)包含未來潛在競爭樓盤新城帝景及弘建一品，區(qū)域市場(chǎng)未來供應(yīng)體量達(dá) 224萬平方米按照目前的去化速度 (4萬方 /月 )來計(jì)算，預(yù)計(jì)需要 45年時(shí)間才能消化完畢 .香江壹品新城熙園 中天名園新城公館天雋峰御城新城帝景弘建一品茂業(yè)豪園潛在地塊分布圖　 　 2023年武進(jìn)湖塘出讓地塊9幅，包括綠地、新城、盛業(yè)、星河協(xié)通等知名開發(fā)商，其中盛業(yè)地塊緊鄰本案。潛在地塊供應(yīng)序號(hào) 競得企業(yè) 地塊名稱 出讓用地面積 (㎡ ) 最大容積率 總建筑面積 樓面單價(jià) (元 /㎡ )① 常州德禾置業(yè)有限公司 武進(jìn)區(qū)湖塘武宜路長虹路東南角地塊 1080 ② 常州盛業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、新西蘭海威國際商業(yè)公司 武進(jìn)區(qū)湖塘花園街永勝路東南角地塊 ≤ 657 ③ 常州盛業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、紫金投資有限公司 湖塘鎮(zhèn)武宜路定安西路西北角地塊 ＜ 1250 ④ 常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇新城經(jīng)典置業(yè)有限公司湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè) 1 24083 836 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè) 7 836 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè) 8 836 ⑤ 常州星河協(xié)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊 (定安路 長虹路 )地塊 1 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊 (定安路 長虹路 )地塊 2 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊 (定安路 長虹路 )地塊 3 5162 10324 1885 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊 (定安路 長虹路 )地塊 4 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊 (定安路 長虹路 )地塊 5 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊 (定安路 長虹路 )地塊 6 1257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊 (定安路 長虹路 )地塊 7 1508 ⑥ 潤地利房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司 湖塘鎮(zhèn)常武路與延政路東北角 ≤ 71 ⑦ 上海綠地建設(shè)集團(tuán)投資發(fā)展有限公司、江蘇恒元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、上海云峰（集團(tuán)）有限公司湖塘鎮(zhèn)老壩路運(yùn)北路東北角 ≤ 3785 湖塘鎮(zhèn)武宜路中涼路東北角 ≤ 2103 湖塘鎮(zhèn)武宜路中涼路東南角 1402 ⑧ 上海綠地建設(shè)集團(tuán)投資發(fā)展有限公司、上海云峰（集團(tuán)）有限公司湖塘鎮(zhèn)規(guī)劃玉塘路聚湖路西南角 105363 1500 湖塘鎮(zhèn)武宜路聚湖路西南角 1250 ⑨ 卓駿（常州）置業(yè)有限公司 湖塘鎮(zhèn)常武南路鳴新中路西南角 不高于 950 / 合計(jì) / /湖塘潛在地塊供應(yīng)量高達(dá) ，未來供應(yīng)壓力空前巨大！注：樓面單價(jià)按最大容積率計(jì)算所得價(jià)格分析類別 項(xiàng)目名稱 整盤均價(jià) (元 /㎡ ) 現(xiàn)報(bào)價(jià) (元 /㎡ ) 現(xiàn)折后價(jià) (元 /㎡ ) 主力房型 (㎡ ) 主力總價(jià) (萬元 ) 折扣 工程進(jìn)度一線新城公館 (三期 ) 7300(裝修 2023) 85009000(裝修 2023) 78008400(裝修 2023) 132172 103144(三房 )兩房總價(jià)優(yōu)惠 2萬，三房 3萬，再打 98折 (相當(dāng)于 95折 )三期期房天雋峰 (二期 ) 5300 6600 6100 132143 8187 最大 92折 二期期房 (已建至 20F)御城 5300 6000 5500 139144 7679 最大 92折 期房 (外圍高層 )現(xiàn)房 (多層、小高層 )茂業(yè)豪園 (四期 ) 5000 7000 6400 142 91 全款 97折，按揭 98折 準(zhǔn)現(xiàn)房二線香江壹品 4800 5000 4800 89 44 98折 期房新城熙園 4500 5500 5200 130 64 98折 期房v 一線樓盤：天雋峰和御城的毛坯成交均價(jià)在 55006100元 /㎡左右，較去年同期上漲 15%25%左右，各樓盤仍打著價(jià)格促銷戰(zhàn)，至少都有 98折優(yōu)惠；總價(jià)方面，天雋峰、御城及茂業(yè)的總價(jià)段在 7687萬元，新城公館三期精裝修房源總價(jià)最高，約在 103144萬間；v 二線樓盤：香江壹品和新城熙園的成交均價(jià)在 48005200元 /㎡左右，與一線樓盤的價(jià)差在 1000元 /㎡左右；相對(duì)于區(qū)域較高的價(jià)格水平及漲幅，預(yù)示著本案后續(xù)價(jià)格上漲空間較大。去化速度項(xiàng)目名稱 最近幾批開盤時(shí) 間 成交均價(jià) 已推套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 月均去化套數(shù)新城公館三期天域78008400(裝修 2023) 330 220 67%88(開盤熱銷 )天雋峰二期6100 680 550 81% 31御城 (近批尾房 ) 5500 300 270 90% 30茂業(yè)豪園 (四期 )6400 544 500 92% 71(開盤熱銷 )整體市場(chǎng)去化較為穩(wěn)定，主要競爭項(xiàng)目的月均去化在 30套左右；茂業(yè)豪園年內(nèi)開盤，采用低價(jià)策略及高附加值產(chǎn)品，消化速度較快，目前已進(jìn)入尾房銷售?？驮捶治鰒 客源區(qū)域性強(qiáng)，武進(jìn)客源占 85%左右v 客源年齡結(jié)構(gòu)集中在 2550歲間，大部分為 3045歲三口之家v 這部分客源價(jià)格承受能力相對(duì)較高，對(duì)區(qū)域未來潛力、生活配套及學(xué)區(qū)環(huán)境等因素關(guān)注度較高v 客源面趨向越來越窄，目前為剛需和改善客源中的高端客源客源日益稀少將成為武進(jìn)市場(chǎng)未來面臨的最大問題主要競爭樓盤分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地 ㎡總建面 40萬㎡容積率 綠化率 %物業(yè)類型 高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 幢號(hào) 位置 現(xiàn)報(bào)價(jià) 面積 開盤時(shí)間 去化率 月均去化套數(shù)平層 5 邊套 8000 208 97% 2 11 中間套 /邊套 6000 77167 / / 90% 3112 邊套 7000 132 22% 6躍層 12 中間套 7000 183 20% 4市場(chǎng)層面上，均價(jià)相比 09年出現(xiàn)上漲，目前除 12號(hào)樓有新房源加推外，只有少量其它樓棟尾房。天雋峰 天驕立面實(shí)景圖 綠化實(shí)景圖12 1157鳥瞰圖8 9 10一期6178。建筑面積： ㎡178。房型：四房兩廳兩衛(wèi)178?？蛷d面寬： 178。主臥面寬： 178。附加值：約 15㎡178。贈(zèng)送率：約 %主要競爭樓盤分析 天雋峰 天驕空中別墅產(chǎn)品層面上，目前在售房源為 183186㎡的大平層與空中別墅，及待售的常規(guī)三房產(chǎn)品。大平層178。建筑面積： ㎡178。房型：空中別墅178。客廳面寬： 178。主臥面寬： 178。附加值：約 5㎡178。贈(zèng)送率：約 %常規(guī)三房178。建筑面積： 135㎡178。房型：三房兩廳兩衛(wèi)178?？蛷d面寬： 178。主臥面寬： 178。附加值：約 ㎡178。贈(zèng)送率：約 %主要競爭樓盤分析