第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(編輯修改稿)
2025-03-13 14:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。 第一手資料是專門為要調(diào)查的問(wèn)題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料； 第二手資料是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 3．設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問(wèn)題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng) 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報(bào)告 需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過(guò)程。但有時(shí)一些市場(chǎng)調(diào)查做完后，市場(chǎng)分析也就直接包括在市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中了。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2． 4． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1．定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2．定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2． 4． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1．直觀判斷法 這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見(jiàn)法。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2．歷史引伸法 這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1）簡(jiǎn)單平均數(shù)法 簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 其計(jì)算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預(yù) 測(cè) 值x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， ?? ）。 x 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2）移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntnx n x xnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見(jiàn)，不論簡(jiǎn)單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法 這是歷史引伸法中最適合于中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的方法。其基本原理是：根據(jù)過(guò)去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線方程來(lái)表示；如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來(lái)表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢(shì)方程。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 求趨勢(shì)直線的方程式是： y a bx??式中： y：預(yù)測(cè)值； x：代表的年份； a， b：待定系數(shù) 運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?0ix??令 ，則上式可簡(jiǎn)化為： iya n?? 2iiixybx??式中： yi：各年的實(shí)際銷售量； xi：各年的代號(hào)； n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢(shì)直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。
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