【文章內(nèi)容簡介】 客戶④④ 緩解后續(xù)銷售壓力緩解后續(xù)銷售壓力⑤⑤ 易于把握市場走向易于把握市場走向?qū)倏陀^因素造成與專業(yè)廣告公司合作采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段加大廣告投入加大拆遷和現(xiàn)場展示（總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點展示）工地形象和低價支撐入市手段選定年后入市方案優(yōu)劣勢分析SW保持優(yōu)勢屬客觀因素造成讓利優(yōu)惠難以避免市場不確定性及時掌握市場動態(tài)①① 集中開盤，容易產(chǎn)生轟動效應(yīng)集中開盤，容易產(chǎn)生轟動效應(yīng)②② 市場試探期長，價格更趨合理化市場試探期長，價格更趨合理化③③ 客戶儲備充足客戶儲備充足④④ 包裝推廣手段完善包裝推廣手段完善⑤⑤ 推廣費用集中推廣費用集中⑥⑥ 易于品牌建立易于品牌建立⑦⑦ 順市銷售順市銷售①① 發(fā)展商回籠資金慢發(fā)展商回籠資金慢②② 容易造成客戶流失容易造成客戶流失③③ 為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠④④ 市場變數(shù)加大競爭風(fēng)險市場變數(shù)加大競爭風(fēng)險⑤⑤ 價格走勢不明朗價格走勢不明朗入市手段選定。結(jié)論入市手段選定一期項目 ——推盤節(jié)奏一期一組團(tuán)（ 4棟樓）一期二組團(tuán)（ 4棟樓 ）一期三組團(tuán) （ 4棟樓）注：一期原小高層項目，建議在二期中推出一組團(tuán)直接銷售二、三組團(tuán)同時認(rèn)籌一組團(tuán)銷售率達(dá) 70%，二組團(tuán)公開發(fā)售一、二組團(tuán)整體銷售率達(dá) 6570%，三組團(tuán)公開發(fā)售一期推盤節(jié)奏一期營銷策略 ——“各階段目標(biāo) ”一期一組團(tuán)銷售達(dá) 85%二組團(tuán)公開發(fā)售二組團(tuán)銷售達(dá) 75%三組團(tuán)公開發(fā)售一期項目銷售達(dá) 75%帶動二期快速建設(shè)和入市06年 11月 1807年 1月中下旬07年 1月中下旬 07年 4月上旬07年 4月上旬 —07 年 8月一期階段目標(biāo)周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排價格核心戰(zhàn)略 —— 低價入市，搶占市場； 層層推進(jìn)，快速銷售； 引爆市場，制造供不應(yīng)求之銷售局面。 一期價格策略組團(tuán) 實施階段均價（ 元 /㎡）銷售面積（㎡）銷售率（面積比 % ）銷售套數(shù)（套）回籠資金（萬元）一組團(tuán) 1850 11660 31 136 2157二組團(tuán) 2023 13215 33 168 2643三組團(tuán) 2200 13993 36 156 3078整體均價 2027 38868 100 460 7878一期均價： 2027元 /㎡ （不包含小高層 7500㎡）一期總體價格周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排 二期： 二期鞏固形象，將項目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。 三期： 三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場實景和入住人群所傳 遞的良好的市場口碑，訴求項目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點，全面提升項目整體檔次及市場地位，實 現(xiàn)項目價值最大化。二、三期營銷策略 一期總體銷售達(dá) 6570%時二期項目開始銷售 預(yù)計 07年 7月開始認(rèn)籌 預(yù)計 07年 9月中旬開始公開發(fā)售二期入市時間 一、二期項目總體銷售達(dá) 6570%，三期開始銷售 預(yù)計 08年 8月開始認(rèn)籌 預(yù)計 08年 10月開始公開發(fā)售三期入市時間周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排二期價格策略 ? 目前片區(qū)市場多層均價： 2200? 按市場預(yù)計小高層均價： 2450? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 %，根據(jù) 市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算， 二期的市場參考均價為： 多 層： 2200（ 1＋ 8%） ≈2376元 /平米 小高層： 2450（ 1＋ 8%） ≈2646元 /平米 二期預(yù)期價格：多層 2400—2500 元 /平米 ，小高層 2700—2900 元 /平米由于一期項目低價入市 ,項目價格將在二、三期逐步拉升，實現(xiàn)利潤最大化。二、三期價格策略三期價格策略? 07年片區(qū)市場多層均價為： 2500元 /平米 高層均價為： 2900元 /平米? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 %，根據(jù)市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算，三期的市場參考均價為： 多 層： 2500（ 1＋ 8%） ≈2700元 /平米 高 層： 2900（ 1＋ 8%） ≈3132元 /平米 三期預(yù)期價格：多層 2700—2800 元 /平米 ，高層 3100—3200 元 /平米二、三期價格策略周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排 根據(jù)項目工程形象進(jìn)度、借助住宅銷售人氣和市場轉(zhuǎn)旺，在一期外商業(yè)街外部裝修完成且新售樓處裝修完畢時，于07年 7月份開始 商業(yè)認(rèn)籌，認(rèn)籌期三個月， 預(yù)計 07年 9月份一期商業(yè)公開發(fā)售 ，二、三期商業(yè)同樣根據(jù)工程進(jìn)度適時調(diào)整入市時間。商業(yè)入市時機(jī)商業(yè)入市時機(jī)化工路裙樓商鋪巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣府街西延路東段）入口商業(yè)步行街縣府街西延路西段商業(yè)裙樓項目商業(yè)劃分項目商業(yè)區(qū)域設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在 3050平米的范圍內(nèi)。商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔 3050平米，一、二層相連共 60100平米。一期商業(yè)產(chǎn)品分隔二期商業(yè)產(chǎn)品分隔根據(jù)一期的市場接受情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計商業(yè)產(chǎn)品分隔約 5500元 /平米55006000元 /平米約 5700元 /平米商鋪價格約 5000元 /平米按照一期的市場接受情況定價商業(yè)價格 現(xiàn)距項目一期商業(yè)推出時間近 7個月時間， 隨市場的變動及周邊項目的竣工，預(yù)測項 目一期商業(yè)到推出時，將有　 8%—10% 的　　漲幅空間，我司根據(jù)市場具體情況，對價　　格進(jìn)行修定．商鋪初步定價周邊市場動態(tài)分析