思源經(jīng)紀(jì)青島某某四季花城營(yíng)銷策略(編輯修改稿)
2025-03-13 13:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %左右的比例。上?；▓@客 戶 來(lái)源仍然以 本地客 戶為 主 ，其次 為 東 部開 發(fā) 區(qū) ，青 島 市占到 10%的比例，可 見 檔次 較 高的項(xiàng) 目其 對(duì) 外的 輻 射力更 強(qiáng) 。上?；▓@客群情況即墨主要 競(jìng) 品 項(xiàng) 目客群分布情況客 戶 來(lái)源區(qū)域 調(diào)查 客 戶職業(yè) 屬性 調(diào)查靠近服裝市 場(chǎng) ，區(qū)域內(nèi) 私 營(yíng)業(yè) 主客戶 占 65%；其次是 事 業(yè)單 位和公 務(wù)員 客群的改善性需求，占 20%；即墨當(dāng)?shù)赝?資 企 業(yè) 客 戶 和其他客 戶 占15%：地 處 城西版 塊 ，周 邊 服裝市 場(chǎng) 和良好教育 資 源，即墨 本地市區(qū)客 戶 占絕 大多數(shù)； 項(xiàng) 目品 質(zhì)較 好，吸引 較多周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客 戶 ； 海信品牌影響力對(duì) 青 島 客 戶 有一定吸引力 。海信 馬 山新城客群情況即墨主要 競(jìng) 品 項(xiàng) 目客群分布情況客 戶 來(lái)源區(qū)域 調(diào)查 客 戶職業(yè) 屬性 調(diào)查本 項(xiàng) 目靠近即墨相關(guān)政府部 門 ，公務(wù)員 及事 業(yè)單 位 購(gòu)買較 多。項(xiàng) 目位于城市中心區(qū)域，客群多以市區(qū)居住、工作人口。豪第九號(hào) (寶 島 花園）產(chǎn) 品 面 積（平米）總 價(jià)（萬(wàn)元）首付（萬(wàn)元）月供（元）月收入（元）比例兩房(精裝修 )90 43 13 2250 45005625 56%三房(精裝修 )120135 5765 1720 30003375 60008400 26%情景花園(毛坯 )160 83 25 4350 10000以上 17%結(jié) 合 產(chǎn) 品 層 面來(lái)考 慮 價(jià)格因素，我 們 可以看出：本 項(xiàng) 目入市的主要目 標(biāo) 客群月收入 應(yīng)該 在 5000以上?？腿呵闆r客群 購(gòu)買 力分析年薪 30萬(wàn)以上收入 職業(yè) 生活形 態(tài) 階層 描述月薪 20233000月薪 10001500私 營(yíng) 企 業(yè) 主初 級(jí) 管理主管、 負(fù)責(zé)人、國(guó)家公 務(wù)員普通 員 工、事 業(yè)單 位 職員富 貴新 銳普通事 業(yè) 上追求成功，生活中很重 視 面子追求便利舒適生活生活 穩(wěn) 定，注重家庭 親 情客群情況客群屬性分析月薪8000以上月薪 50006000企 業(yè) 高管小私 營(yíng)業(yè) 主個(gè)體工商 業(yè) 者政府部 門負(fù)責(zé) 人企事 業(yè)單 位中 層 管理人 員企 業(yè) 中高 級(jí) 技 術(shù) 人 員富裕小富房子是品位和身份的象征工作 穩(wěn) 定注重家庭生活此 類 人群 為 本 項(xiàng) 目的主力人群，占 30%的比重此 類 人群 為 本 項(xiàng) 目的次要人群，占 60%的比重此 類 人群 為 本 項(xiàng) 目的機(jī)會(huì)人群，占 10%的比重富裕 階層小富 階層富 貴階層客群情況客群比重分析開 發(fā) 區(qū)地 緣 性小商品城南部舊城行政區(qū)區(qū) 域 比例 比例主力客 戶 地 緣 客 戶 、 東 部開 發(fā) 區(qū) 20% 80%市中心區(qū)、 小商品城 35%城市南部舊城與行政區(qū)客 戶 25%其它客 戶 城市西部客 戶其他區(qū)域客 戶 20% 20%客群情況客群來(lái)源分析物理 層 面 精神 層 面富裕項(xiàng) 目具有 較 高的品 質(zhì) 感有 較 好的景 觀 園林、水景或山景開 發(fā) 商要具有品牌 實(shí) 力項(xiàng) 目具有一定的 規(guī) 模高 質(zhì) 量的物 業(yè) 服 務(wù)有升 值 潛力彰 顯 身份具有引 領(lǐng) 性具有品位感注重私密性小富項(xiàng) 目的整體 風(fēng) 格要有 時(shí) 尚感產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 的使用功能性 強(qiáng)要有便捷的交通開 發(fā) 商要具有品牌知名度距離城市中心 較 近社區(qū)配套 設(shè) 施完善值 得炫耀追求 現(xiàn) 代感能代表 較 高的生活品 質(zhì)客群情況客群需求分析p 市 場(chǎng) 供需n 未來(lái)土地放量和新增住宅 產(chǎn) 品供 應(yīng) 量平 穩(wěn) 。n 即墨 產(chǎn)業(yè) 的快速 發(fā) 展 動(dòng)態(tài) 地 擴(kuò) 大了中高端客 戶 群的基數(shù)，增 強(qiáng) 了即墨市中高端 產(chǎn) 品的 購(gòu)買 力； 由于即墨城區(qū)高品 質(zhì) 住宅的缺失， 許 多客 戶轉(zhuǎn) 而在城陽(yáng)及青 島 其他城區(qū) 購(gòu) 房。p 產(chǎn) 品、價(jià)格 結(jié) 構(gòu)n 80100平方米兩居在當(dāng)?shù)叵?對(duì) 更 為暢銷 ； 130160平方米的改善型三房 戶 型， 較為 受客戶 的 歡 迎。 總 價(jià)控制在 30—45 萬(wàn)之 間 居多。p 客群 結(jié) 構(gòu) n 本地地 緣 客群 為 主，同 時(shí)產(chǎn)業(yè) 的 發(fā) 展 帶動(dòng) 了外來(lái)人口 進(jìn)駐 即墨置 業(yè) ， 擴(kuò) 大當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn) 市場(chǎng) 需求。n 本 項(xiàng) 目主要客群會(huì)是 “ 富裕型 ” 客 戶 與 “ 小富型 ” 客 戶 ，月收入在 5000以上。n 以上兩 類 客 戶 多是 中小型私 營(yíng)業(yè) 主 、 個(gè)體工商從 業(yè) 者 ， 企事 業(yè)單 位高 層 管理人 員 ， 政府部 門負(fù)責(zé) 人 。n 客 戶對(duì)項(xiàng) 目的關(guān)注點(diǎn)多集中在 項(xiàng) 目品 質(zhì) 、 開 發(fā) 商品牌與 實(shí) 力 ， 重 視 身份的彰 顯 、 尊 貴 氣質(zhì) 。n 目 標(biāo) 客 戶 來(lái)源的區(qū)域主要在 項(xiàng) 目附近的 企事 業(yè)單 位 、 政府機(jī)關(guān) ， 東 部開 發(fā) 區(qū)企 業(yè) ， 城市中心區(qū) 、 紡織 及服裝批 發(fā) 市 場(chǎng) 、 小商品城以及南部舊城及行政區(qū) 。小 結(jié)供需平衡 | 價(jià)格 穩(wěn) 步上升 | 本地 產(chǎn)業(yè) 客 戶 占據(jù) 絕 大 購(gòu)買 力 | 產(chǎn) 品同 質(zhì) 化 嚴(yán) 重 | 產(chǎn)品需要升 級(jí) 去化率支撐？ 客群支撐？?jī)r(jià)格支撐？ 產(chǎn) 品支撐？市 場(chǎng)現(xiàn) 狀 VS項(xiàng) 目目 標(biāo)１、如何 實(shí)現(xiàn) 萬(wàn)科品牌在即墨市 場(chǎng) 的 認(rèn) 知度關(guān) 鍵詞 ：活 動(dòng)營(yíng)銷 、 強(qiáng) 化萬(wàn)科品牌化力度２、突破價(jià)格瓶 頸 ， 實(shí)現(xiàn) 價(jià)格目 標(biāo)關(guān) 鍵詞 ：情景體 驗(yàn) 式 營(yíng)銷 、 強(qiáng) 化新居住理念３、短 時(shí)間 的迅速 積 累客 戶關(guān) 鍵詞 ： “ 走出去引 進(jìn) 來(lái) ” （ 設(shè) 立 銷 售外 場(chǎng) ） 如何化解客 戶對(duì) 精裝修 產(chǎn) 品的心理抗性關(guān) 鍵詞 ：裝修成本透明化、公開化阻礙目 標(biāo) 的主要 問(wèn)題萬(wàn)科 產(chǎn) 品體 驗(yàn) 項(xiàng) 目品 質(zhì) 推廣 達(dá)至成交萬(wàn)科品牌 導(dǎo) 入目 標(biāo)實(shí)現(xiàn)事件造 勢(shì)戶 外全面投放吸引客 戶認(rèn) 知達(dá)到客 戶認(rèn) 同利用客 戶傳 播體 驗(yàn)營(yíng)銷客 戶資 源整合活 動(dòng)營(yíng)銷品 質(zhì) 與服 務(wù) 展示強(qiáng) 勢(shì) 推 盤積 累客 戶 消化導(dǎo) 入期（ 4月份 —5 月份）品牌 +萬(wàn)客會(huì)培養(yǎng)期（ 6月份 —8 月中旬）產(chǎn) 品 強(qiáng) 勢(shì) 宣 傳 期（ 8月中旬 —9 月份）熱
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