房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展(編輯修改稿)
2025-03-12 10:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 85年泡沫已經(jīng)相當嚴重，如果沒有后來 5年時間中執(zhí)行的 一系列錯誤政策 ，泡沫破裂還是可以避免的 ? 日本 在上世紀 80年代后期，為了對沖日元升值的影響，奉行了寬松的貨幣 政策，最終導致出現(xiàn)了大規(guī)模的資產(chǎn) 泡沫 政策失誤 ? 第一， 利率太低，資金泛濫 ，引導失誤監(jiān)管失控 。 ? 日元升值后，日本政府為 了刺激國內(nèi)經(jīng)濟，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟過度，連續(xù) 五次降低利率放松銀根 ，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續(xù)每年超過 10%， 1998年超過 15%，大量資金流入容易吸納和 “ 見效 ” 的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升 。 ? 1985年以后的 4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價格猛漲了 2倍，大阪地區(qū)猛漲了 8倍 ，在此過 程中日本政府 并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金 ，而是聽之任之。 政策失誤 ? 第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。 ? 為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。 1990年危機已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。這一年在東京證券交易所上市的 12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達到 50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增 。 ? 為了擴大杠桿作用增加利潤 ，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實現(xiàn)利潤當作資本金向外出借 ， 1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產(chǎn)總值的 90%，而美國僅為 37%。 階段三 泡沫破裂后的衰退 ? 在 5年短暫的 “ 輝煌和燦爛 ” 之后，日本經(jīng)濟和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長達 14年的蕭條和低迷。 中日對比 ? 經(jīng)濟學者梅建在一次采訪中表示，從一個宏觀的 定位上來說，中國現(xiàn)在的地價還處在日本 1965年到 1975年的發(fā)展階段。 下一個 十年中國的地價上漲速 度會 大幅下降 。例如日本從 1976年到 1985年，地價的增長速度就回落到了 %。“我想屆時地價增 幅的回落，可能會使得房價對老百姓的壓力變得小一些 ?！? 中日對比 ? 日本戰(zhàn)后經(jīng)濟發(fā)展較快和人口紅利也有關，而日本近來經(jīng)濟低迷也和紅利后的負債有關。當經(jīng)濟發(fā)展進入人口負債期以后，會出現(xiàn)工資增長的速度遠高于地價增長速度的現(xiàn)象，導致房價地價的下跌 總結(jié) ? 地價和房價的上漲幅度應該 略高于名義 GDP的增長率 ，這可以作為 衡量地價和房價是否 合理的標準 ? 完善監(jiān)管，加快經(jīng)濟結(jié)構的調(diào)整，使 GDP增速適當
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