世紀(jì)博瑞解讀某地產(chǎn)藍山(編輯修改稿)
2025-03-11 12:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 藍山 換一個主語：從萬科，到業(yè)主。 從我給你這種生活到我享受這種生活。 換一個視角：從冰冷的建筑，到鮮活的人。 將藍山的表現(xiàn)主體由建筑拉到生活。 換一種語境：從功能點，到利益點。 從這是一個什么房子，到這個房子將為你帶來什么。 換一種行為：從看，到體驗。 從我能看到的，到我能親身體驗到的。 新金橋 /碧云旁 /150250M2原創(chuàng)別墅 （已經(jīng)被銷售證實的真理不需要改變） 產(chǎn)品定位 生活原體驗 由原創(chuàng)建筑，所帶來的原汁原味的生活體驗。 階段推廣主題 藍山生活原體驗之一： 在 藍山 咖啡館，最好的味道不是 藍山 咖啡。 藍山生活原體驗二： 燈火 闌珊 處，更加思念 藍山 燈火處。 藍山生活原體驗三： 藍山 的鄰居們？也就是一群 懶散 的鄰居們。 更深入的進入深藍 競爭版圖 深藍 主要集中在 外環(huán)線沿帶 尋找對手 房源不多，深藍出世時將基本退出競爭 獨棟： 20230元 /平米 院墅 院?。?16000元 /平米 深藍 類獨棟＋獨棟： 15000－ 20230元 /平米 定性對手 深藍 區(qū)域型競爭對手 產(chǎn)品及價格型競爭對手 碧云左岸 并不拙劣的模仿 產(chǎn)品類型： 純獨棟（ Blanco區(qū)） 戶 數(shù)： 47戶 主力房型： 312380平方米 預(yù)計單價： 18000－ 20230元 /M2 預(yù)計總價： 600750萬元 建筑風(fēng)格： 蘭喬圣菲 Like 主要特色： 臨 60米寬天然河道 直接的競爭 碧云左岸的聯(lián)排別墅（售完）還是獨棟（待售）無論戶型面積、單價、總價均與藍山 深藍相仿，在相近的區(qū)域構(gòu)成了最直接的競爭。 觀察對手 營銷策略 產(chǎn)品的訴求 大碧云金橋 南加州臨水獨棟別墅的廣告語。 大碧云 和 南加州風(fēng)格 作為兩大核心訴求點。通過對建筑風(fēng)格的訴求排斥區(qū)域競爭。 風(fēng)格的自信 項目沒有采用先推獨棟別墅，搶占市場空白的競爭策略，而是以聯(lián)排別墅直接介入對藍山的客戶掠奪，由于起始價格 較低（ 9500元 /平米）及風(fēng)格與藍山存在明顯差異，很快引起 市場關(guān)注， 100套聯(lián)體別墅 現(xiàn)已售完。獨棟客戶目前也積累不錯。 觀察對手 競爭策略 碧云左岸的客群與深藍獨棟的客群在圈層上幾乎一致，但顯然由于建筑風(fēng)格的強烈差異化將分化出各自獨立的忠誠客群。因此，對游離客群的搶奪是競爭策略的核心。 跳脫競爭的藍海策略： 突入 以碧云左岸聯(lián)體別墅和獨棟別墅之間的產(chǎn)品空白作為機會點， 以深藍獨有的類獨棟產(chǎn)品切入 ， 搶占空白市場，并以相對較低的價格直接威脅碧云左岸的獨棟產(chǎn)品。 包抄 強調(diào)大別墅社區(qū)的生活氛圍，萬科企業(yè)品牌包抄。 尋找藍海 新浦江城 魅力意大利 產(chǎn)品類型： 院墅 院邸 （競爭產(chǎn)品）、聯(lián)排、公寓混合 發(fā) 展 商： 天祥華僑城 地塊概念： 閔行浦江鎮(zhèn) 戶 數(shù)： 獨院別墅 216戶左右 主力房型： 210300平方米 平均單價： 15800元 /平方米 主力總價： 332482萬元 直接的競爭 項目將對深藍的陸家嘴客群構(gòu)成掠奪，但對金橋及楊浦客群由于位臵原因競爭力不大。其與深藍類似的獨院別墅是應(yīng)關(guān)注的焦點。 觀察對手 營銷策略 成功的院墅 新浦江城的城鎮(zhèn)級規(guī)劃配套 獨院別墅的私密獨享天地 在前期樹立了新浦江城的市場形象之后，多以直效信息式（開盤 /熱銷）公告為主題。說明院墅市場接受度很高，項目已經(jīng)進入了成熟順暢的銷售階段。 滾動的播出戰(zhàn)略 在一年左右的時間內(nèi)
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