【文章內(nèi)容簡介】 品，同時(shí)借鑒國際類似產(chǎn)品的開發(fā)模式，匯集先進(jìn)規(guī)劃理念，提供給客戶多樣性的選擇空間。? 生態(tài)園林設(shè)計(jì)：突出整個(gè)會所群的生態(tài)園林特征，營造區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的生態(tài)環(huán)境。在改造原有地塊面貌的同時(shí)，注重保留已有的成熟植被，例如果林和樹林等，同時(shí)引入江南園林式景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)自然環(huán)境的劣勢。? 軟性服務(wù)到位：引進(jìn)國際發(fā)達(dá)的物業(yè)管理模式或直接聘用國際知名物業(yè)管理公司，突出人性化、個(gè)性化服務(wù)。由于客戶群主要定位是高端集團(tuán)客戶，因此可以采用管家式物業(yè)管理理念，獨(dú)立會所獨(dú)立管理。機(jī)密第 29 頁和君創(chuàng)業(yè) 優(yōu)勢分析 廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析167。 獨(dú)特的地理位置：廊坊市是河北省轄市，位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津都市圈的中心地帶，驅(qū)車半小時(shí)可達(dá)北京、天津市 區(qū) ,一小時(shí)可達(dá)首都機(jī)場、天津新港 ,形成了依托中心城市和空港、海港發(fā)展經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。167。 土地資源優(yōu)勢：以商務(wù)休閑為核心內(nèi)容的 “ 商谷 ” 項(xiàng)目，不同于傳統(tǒng)意義上的中央商務(wù)區(qū)（ CBD)，其以休閑為形式、以 商務(wù)為核心的模式，決定了 “ 商谷 ” 項(xiàng)目對大面積土地和優(yōu)美自然環(huán)境的要求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)建筑物的低密 度和低容積率。京津地區(qū)土地成本隨著城市開發(fā)的逐漸成熟，已無吸引力，而廊坊具備大規(guī)模土地資源和低價(jià)的競爭優(yōu)勢。167。 政府政策的支持：“ 商谷 ” 項(xiàng)目的開發(fā)，完全符合廊坊市政府大力發(fā)展高附加值第三產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，因此在市政配套、稅收、審批等環(huán)節(jié)，必將得到當(dāng)?shù)卣亩α⒅С趾团浜?。廊坊?dú)特的地理位置、土地資源優(yōu)勢、政府政策的支持是在廊坊塑造 “ 商谷 ” 項(xiàng)目的三大優(yōu)勢機(jī)密第 30 頁和君創(chuàng)業(yè) 劣勢分析 廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析167。 存量重組無能力：大學(xué)城一期錯誤的招商模式和運(yùn)營模式，直接導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。一方面由于該項(xiàng)目涉及到的負(fù)債過于龐大，重組方需要雄厚的資本實(shí)力；另一方面，政府對于整個(gè)大學(xué)城項(xiàng)目的重組缺乏足夠的勇氣和動力，因此整個(gè)大學(xué)城一期的存量重組基本處于停滯狀態(tài)。167。 會展引進(jìn)無資金：盡管貿(mào)促會國際會展群的選址對廊坊而言是巨大的商機(jī)，但吸引貿(mào)促會設(shè)立場館的前提是大面積廉價(jià)的土地資源和成熟的市政配套。雖然 “ 商谷 ” 項(xiàng)目的 2萬畝地具有潛在的開發(fā)性，但是前期巨額的土地出讓金投資和七通一平費(fèi)用，是制約貿(mào)促會選址的關(guān)鍵瓶頸。167。 招商環(huán)節(jié)無關(guān)系： “ 商谷 ” 項(xiàng)目涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、教育、會展、旅游、商業(yè)、娛樂等多種產(chǎn)業(yè)，單一主業(yè)的企業(yè)難以完成綜合性的開發(fā)，因此招商投資是開發(fā)商谷項(xiàng)目的主要途徑。廊坊相對封閉的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，直接制約著招商環(huán)節(jié)的通暢性。 廊坊發(fā)展 “ 商谷 ” 項(xiàng)目存在三大瓶頸：存量重組無能力、會展引進(jìn)無資金、招商環(huán)節(jié)無關(guān)系。機(jī)密第 31 頁和君創(chuàng)業(yè) 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸 商谷項(xiàng)目操作方案與步驟 從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京商谷的操作步驟機(jī)密第 32 頁和君創(chuàng)業(yè)? 華夏房地產(chǎn)公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的民營企業(yè)，具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司擁有河北海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（石家莊開發(fā)項(xiàng)目）和廊坊市華夏物業(yè)管理有限公司兩家控股子公司? 項(xiàng)目介紹：252。 華夏花園：建成于 1999年，占地面積 ，建筑面積 15764平方米，總戶數(shù) 110戶，由四幢平層和 1幢小高層組成。252。 第五大街：廊坊市污水排放的主排渠改造而成， 1988年末開工， 2023年 5月 18日交付使用。從東至西分布為：超市、美食城、精品廊、酒吧街、演藝廣場、畫家村、商業(yè)街坊等。目前已成為廊坊市的新市中心。252。 時(shí)代廣場：政府委托開發(fā)的廊坊市最大的市民休閑廣場， 2023年 5月 18日建成投入使用。廣場占地近 5萬平方米。252。 華夏經(jīng)典：占地面積 68700平方米，總建筑面積 103000平方米。客戶群定位為中低收入的普通市民。產(chǎn)品由板式小高層、半圍合型多層和連體別墅等多種形式組合而成。面積定位在 80140平方米。252。 第六大街構(gòu)思：汽車文化廣場、先鋒走廊、注意力空間等。華夏房地產(chǎn)公司以小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)起步，逐漸積累經(jīng)驗(yàn)，尤其走向成熟。 華夏房地產(chǎn)公司的歷史機(jī)密第 33 頁和君創(chuàng)業(yè) 華夏房地產(chǎn)公司的能力優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)資源、良好的政府資源和項(xiàng)目運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)是華夏房地產(chǎn)公司的三大核心能力：167。 優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)資源：華夏房地產(chǎn)公司員工人均年齡小于 30歲，并且高層管理人員都具有雙學(xué)士或 MBA教育背景，創(chuàng)新能力和學(xué)習(xí)能力非常強(qiáng)，保證了華夏房地產(chǎn)公司持續(xù)拓展的動力。167。 良好的政府資源：作為當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的民營企業(yè)，華夏房地產(chǎn)的發(fā)展得到當(dāng)?shù)卣年P(guān)注和支持，因此在資源獲取上，擁有獨(dú)特優(yōu)勢。然而，如何避免過多的企業(yè)行使政府行為的發(fā)生，也是華夏房地產(chǎn)公司利用政府資源優(yōu)勢前，應(yīng)該首先考慮的問題。167。 擁有小項(xiàng)目的成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)資源：從華夏花園到華夏經(jīng)典，華夏房地產(chǎn)公司取得了不俗的業(yè)績，這為公司今后運(yùn)作大項(xiàng)目積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。機(jī)密第 34 頁和君創(chuàng)業(yè)167。 資本積累薄弱：華夏房地產(chǎn)公司主要通過成功運(yùn)作華夏花園、時(shí)代廣場、第五大街和華夏經(jīng)典項(xiàng)目，樹立了在廊坊房地產(chǎn)界的領(lǐng)頭地位，同時(shí)完成了企業(yè)的初次資本積累過程。然而，與全國性的大房地產(chǎn)商相比，華夏房地產(chǎn)公司的資本積累明顯不足（凈資產(chǎn)約 4000－ 6000萬人民幣），尤其要運(yùn)作 2萬畝地的 “ 商谷 ” 項(xiàng)目（總投資估計(jì)約幾十億人民幣），企業(yè)明顯處于 “ 小馬拉大車 ” 的窘境。167。 缺少穩(wěn)定的現(xiàn)金流：華夏房地產(chǎn)公司仍處于以項(xiàng)目滾動開發(fā)為特征的項(xiàng)目房地產(chǎn)階段，缺少能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流入的投資性物業(yè)，因此企業(yè)收益不穩(wěn)定，公司的運(yùn)作仍處于維持狀態(tài)，而非戰(zhàn)略升級的階段。167。 組織結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略提升的矛盾：從整個(gè)華夏房地產(chǎn)公司的人員配備和組織結(jié)構(gòu)上分析，公司仍未擺脫傳統(tǒng)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)的模式，企業(yè)的知識結(jié)構(gòu)和能力仍大部分局限于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，缺少宏觀的戰(zhàn)略研究和判斷能力。 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸資本積累薄弱、缺少穩(wěn)定現(xiàn)金流和傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)是制約華夏房地產(chǎn)公司發(fā)展的三大瓶頸：機(jī)密第 35 頁和君創(chuàng)業(yè) 商谷項(xiàng)目操作方案與步驟華夏房地產(chǎn)公司的三大制約瓶頸，尤其是薄弱的資本積累，直接制約著公司 “ 商谷 ” 項(xiàng)目的實(shí)施。和君創(chuàng)業(yè)針對項(xiàng)目背景和華夏房地產(chǎn)公司能力，提出以下總體開發(fā)思路： 利用項(xiàng)目啟動的兩極，帶動周邊土地升值，通過土地收入的變現(xiàn)，滾動開發(fā)配套設(shè)施和核心產(chǎn)品，最終完成 “ 商谷 ‘ 項(xiàng)目的綜合開發(fā)：第一步： 利用華夏房地產(chǎn)公司的核心優(yōu)勢－－政府關(guān)系，說服政府以無償贈送、低價(jià)轉(zhuǎn)讓或土地參股等方式，推動貿(mào)促會在廊坊大面積開發(fā)國際會展群；同時(shí)，作為為廊坊引介貿(mào)促會的條件，華夏房地產(chǎn)公司以較低定金圈圍會展群周邊所有土地，等待土地升值；（如果政府拒絕土地?zé)o償或低價(jià)出讓，華夏房地產(chǎn)公司可以通過尋找戰(zhàn)略合作伙伴，買斷 2萬畝土地，再以贈與、低價(jià)轉(zhuǎn)讓或參股等方式，吸引貿(mào)促會投資開發(fā)會所群。在與戰(zhàn)略合作伙伴合作的過程中，華夏房地產(chǎn)公司應(yīng)通過合理的股權(quán)設(shè)計(jì)，掌握控股權(quán)）；第二步： 與新東方合作，為其提供校舍開發(fā)；與四達(dá)或蓋洛普合作，興建人力測評中心。通過以上兩個(gè)項(xiàng)目形成華夏房地產(chǎn)公司穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，以維持土地升值階段的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)；第三步： 待會展中心周邊土地升值后，一部分土地出讓，形成集團(tuán)會所開發(fā)的儲備資金，另一部分土地以參股的方式招商，協(xié)同開發(fā)商業(yè)配套和娛樂設(shè)施等，形成華夏房地產(chǎn)公司的長期投資產(chǎn)業(yè)；第四步： 全面包裝設(shè)計(jì)大商谷集團(tuán)會所群，尋求戰(zhàn)略開發(fā)伙伴和戰(zhàn)略金融伙伴；第五步： 設(shè)計(jì)、開發(fā)集團(tuán)會所群，在京津、全國、甚至世界范圍內(nèi)進(jìn)行推銷，最終實(shí)現(xiàn)會所盈利。機(jī)密第 36 頁和君創(chuàng)業(yè)附件 1：教育產(chǎn)業(yè)研究附件 2：會展產(chǎn)業(yè)研究附件 3：商品流通產(chǎn)業(yè)研究附件 4：娛樂產(chǎn)業(yè)研究附件 5：醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)研究附件 6：體育產(chǎn)業(yè)研究附件 7：國際大城市經(jīng)濟(jì)圈案例附件機(jī)密第 37 頁和君創(chuàng)業(yè)167。 基礎(chǔ)教育體系 包括學(xué)前教育和義務(wù)教育部分?；A(chǔ)教育在我國絕大部分是政府投資行為，這保證了民族教育的穩(wěn)定和教育 權(quán)利的平等性。同時(shí)，民間辦學(xué)的私立學(xué)校在基礎(chǔ)教育體系中也占有一席之地，但比重不足 1%。167。 職業(yè)教育體系 職業(yè)教育是九年義務(wù)教育之后的我國現(xiàn)代化教育體系和國家創(chuàng)新體系的重要組成部分。我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅 需要構(gòu)建知識和技術(shù)創(chuàng)新體系，還需要構(gòu)建知識傳播和應(yīng)用系統(tǒng)；不僅需要培養(yǎng)一大批高層次知識和技術(shù)方 面的創(chuàng)新人才，更需要職業(yè)教育培養(yǎng)一大批具有創(chuàng)新精神的技能型高素質(zhì)勞動者。職業(yè)教育水平在很大程度 上決定著勞動力大軍的素質(zhì)水平，而勞動力大軍的素質(zhì)水平又很大程度上決定著國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和服務(wù)的總體 水平，決定著科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的綜合競爭力；勞動力結(jié)構(gòu)又在很大程度上影響著國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。附件 1：教育產(chǎn)業(yè)研究1. 中國教育產(chǎn)業(yè)的四大體系機(jī)密第 38 頁和君創(chuàng)業(yè)167。 高等教育體系 高等教育是培養(yǎng)適應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)需求的高技術(shù)人才的主渠道 。市場經(jīng)濟(jì)中教育作為一種稀缺資源，應(yīng)該追求其投入的優(yōu)化、運(yùn)行的效率、產(chǎn)出的效益。在知識經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，高知識含量的產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐點(diǎn)，作為知識經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和科學(xué)技術(shù)與現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力之間紐帶 —— 高等教育，其發(fā)育成長為一種新興的產(chǎn)業(yè)，必將成為社會的價(jià)值取向，并被社會廣泛的認(rèn)同。 167。 職后教育體系 職后教育體系是目前教育產(chǎn)業(yè)大體系中產(chǎn)業(yè)化最容易、投資回報(bào)最高的環(huán)節(jié)。其巨大的經(jīng)濟(jì)效益吸引了眾多的投資者。在科技水平日益發(fā)達(dá)的今天，職后教育的發(fā)展借助網(wǎng)絡(luò)的功能實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。我國網(wǎng)絡(luò)教育每年的市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了 120億元，而且還在以每年 20%的速度遞增。龐大的培訓(xùn)市場給企業(yè)人力資源的管理帶來了革命，世界著名的企業(yè)如 IBM， GE， INTEL等每年對高級管理人員和一般員工的系統(tǒng)培訓(xùn)費(fèi)用都是非常驚人的。附件 1：教育產(chǎn)業(yè)研究1. 中國教育產(chǎn)業(yè)的四大體系機(jī)密第 39 頁和君創(chuàng)業(yè)? 教育消費(fèi)持續(xù)增加： 90年代以來，我國城鎮(zhèn)居民家庭的教育支出以平均每年 29． 3％的速度增長，教育支出的增長明顯快于家庭收入的增長，高于其他消費(fèi)支出，也快于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年我國城鎮(zhèn)居民家庭年人均教育消費(fèi)支出為 428元，占人均消費(fèi)性支出的 8． 06％，達(dá)到近 10年來的最高比重；全國城鎮(zhèn)居民教育支出總額達(dá)到近 1700億元，占最終消費(fèi)的 7． 2％。? 教育消費(fèi)潛力巨大： 統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 2023年 2月末居民儲蓄存款余額近 7． 8萬億元。若按 7％的可實(shí)現(xiàn)教育支出的比重推算，我國居民潛在的教育費(fèi)用支出每年將達(dá)到近 5500億元。近幾年全國高校招生人數(shù)每年增加 60多萬人，按每人多支出 2萬元計(jì)算，一年可擴(kuò)大需求 120多億元，這還不包括初等教育和中等教育。盡管我國城鎮(zhèn)居民教育消費(fèi)支出很快，但與國際相比差距還很大。我國 2023年高等教育入學(xué)率為 11％，根據(jù) “ 十五 ” 規(guī)劃，到 2023年才能達(dá)到 15％；而全世界的平均水平在 1995年就已達(dá)到 16． 2％。因此，我國教育消費(fèi)容量很大。2. 中國教育產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)現(xiàn)狀附件 1：教育產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 40 頁和君創(chuàng)業(yè)3. 中國教育產(chǎn)業(yè)的投資現(xiàn)狀? 基礎(chǔ)教育體系仍以國家投資為主導(dǎo) 我國實(shí)行九年義務(wù)教育，作為國家的社會屬性和職能，以國家投資為主導(dǎo)。盡管該體系中出現(xiàn)民間資本投資現(xiàn)象，但民間投資基礎(chǔ)教育集中于貴族式學(xué)校，所占比例不超過 1%。同時(shí)，我國很多落后地區(qū)存在著大量中小學(xué)生因付不起學(xué)費(fèi)紛紛輟學(xué)、因政府無錢而支付不了教師工資、維持不了最基本的辦學(xué)條件等現(xiàn)象。167。 職業(yè)教育體系市場化、多元化、國際化、品牌化 在國家有關(guān)政策法規(guī)的框架內(nèi)，職業(yè)教育主體尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和職業(yè)教育的特點(diǎn)，根據(jù)廠商、行業(yè)或產(chǎn)業(yè)崗位群對人才規(guī)格、能力、素質(zhì)等方面的要求，設(shè)定專業(yè)培養(yǎng)方向、能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、教育內(nèi)容、教育模式、教學(xué)手段，提供優(yōu)質(zhì)的教育、培訓(xùn)、服務(wù)，最大程度地滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對人力資源開發(fā)的需求；目前我國置業(yè)培訓(xùn)市場出現(xiàn)了國家資金、民營資本、國際資本多元的投資辦學(xué)體系，職業(yè)教育的內(nèi)容和分類日漸完善和細(xì)化。167。 高等教育體系由于學(xué)位體制的限制仍處于半封閉狀態(tài) 由于非官辦高等教育受到國內(nèi)學(xué)位頒發(fā)體制的限制，盡管高等教育的需求旺盛，但投資主體仍以國家為主。中國接近 13億人口 ,現(xiàn)擁有 1900多所大學(xué)（包括民辦大學(xué)） 。而發(fā)達(dá)國家，如美國，其 5010所大學(xué)（包括社區(qū)學(xué)院）。 所以，高等教育體系盡管存在政策壁壘，但存在著極大的潛在投資機(jī)會。（附件：西安外事學(xué)院）167。 職后教育體系需求、投資兩旺 中國教育產(chǎn)業(yè)整個(gè)體系中，職后教育體系是最大的投資熱點(diǎn)，特別是培訓(xùn)市場。 據(jù)統(tǒng)計(jì)2023年全國培訓(xùn)項(xiàng)目的總營業(yè)額在１０億元左右，2023年則增加到近 100億元左右。隨著 WTO的加入和跨國公司直接投資的增長，以企業(yè)培訓(xùn)為代表的職后教育體系將保持高速增長態(tài)勢。（詳見附件 2：培訓(xùn)市場）附件 1：教育產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 41 頁和君創(chuàng)業(yè) 據(jù)統(tǒng)計(jì)2023年全國培訓(xùn)項(xiàng)目的總營業(yè)額在１０億元左右，2023年則增加到近 100億元左右。許多企業(yè)每年給員工的培訓(xùn)費(fèi)用不過支付兩、三千元的講座費(fèi)，到2022023年大量公司跟培訓(xùn)企業(yè)簽訂一、二百萬的培訓(xùn)項(xiàng)目；某卷煙廠１９９６年全年投入在培訓(xùn)上的費(fèi)用僅幾十萬元，到2023年全年投入各項(xiàng)培訓(xùn)費(fèi)用近５００萬元，前后五年翻了十倍，并且已形成了一種培訓(xùn)制度。在國內(nèi)，這樣的企業(yè)很多，雖然這個(gè)市場還不成熟，但需求是明顯的，增長潛力巨大。分析家指出： 培訓(xùn)市場是 “ 中國的