中海地產(chǎn)成本管理(ppt50頁(yè))(編輯修改稿)
2025-03-11 11:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：中海地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)成本管理、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項(xiàng)目增加，營(yíng)銷(xiāo)中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性，一方面確保在宏觀(guān)上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場(chǎng)根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取種類(lèi)媒體推廣措施。? 營(yíng)銷(xiāo)成本管理的的具體措施：中海地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)成本管理 ，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。 ，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的比重很大，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)成本的控制也是有效的舉措。 營(yíng)銷(xiāo)成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為營(yíng)銷(xiāo)策劃部。中海地產(chǎn)管理成本控制管理成本（約占項(xiàng)目總成本的 23%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類(lèi)費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本 。管理成本人力資源 行政成本? 管理成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)項(xiàng)目管理成本控制人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目分拆到各部門(mén)，作為部門(mén)考核指標(biāo)。管理成本控制的措施 主要是全員樹(shù)立降低成本、增加效益的觀(guān)念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開(kāi)支等。? 財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的 68%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門(mén)的溝通，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項(xiàng)目 《 可行性研究報(bào)告 》 、 《 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 》 、 《 年度現(xiàn)金流量預(yù)算 》 ，合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。? 另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分判商糧款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理? 中海地產(chǎn)和萬(wàn)科的管理水平在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，分析 《 中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度 》 ，可以看出中海地產(chǎn)這套成本管理制度并沒(méi)有運(yùn)用多么復(fù)雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書(shū)中的成本管理方法落實(shí)到了具體管理制度和實(shí)施中。但是仔細(xì)分析，這套制度確實(shí)系統(tǒng)性很強(qiáng)，有其很多先進(jìn)的方面。下面是我對(duì)這套中海項(xiàng)目成本管理體系的一些認(rèn)識(shí)。中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析 中海地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成，最高一級(jí)是 《 中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度 》 ，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項(xiàng)通知和用表等，將這些文件進(jìn)行分類(lèi)后，見(jiàn)下表。 中海地產(chǎn)成本管理體系剖析文件類(lèi)型 文件名稱(chēng) 文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件 《 中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度 》包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門(mén)對(duì)于成本管理的職責(zé)、開(kāi)發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等 《 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目 》 工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體 系 《 中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法 》 包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方式 、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門(mén)管理文件 《 合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé) 》 合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件 《 關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知 》 總部將參與子公司的大額工程合同 的招標(biāo)、定標(biāo)等工作 《 分判商名冊(cè)管理程序 》 分判商（承包商）考察、入庫(kù)、履約調(diào)查 、分類(lèi)與更新等 《 招標(biāo)分判工作程序 》 包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo) 過(guò)程管理、評(píng)標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件 《 合約管理工作程序 》 合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù) 算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理 《 工程簽證管理工作程序 》 施工過(guò)程的簽證管理 《 關(guān)于加強(qiáng)對(duì)大額工程款支付審批管理的 通知 》 大額付款管理中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (1)成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)， 中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過(guò)程成本管理為主線(xiàn)，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。(2)建立了公司統(tǒng)一的、和財(cái)務(wù)緊密結(jié)合的成本分解體系，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的 “度量衡 ”。 中海首先建立了一個(gè)和財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系 《 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目 》 ，成本計(jì)劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個(gè)成本分解體系為基礎(chǔ)，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的 “度量衡 ”，不會(huì)出現(xiàn)各個(gè)
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