深業(yè)坪山發(fā)展報告(編輯修改稿)
2025-03-10 13:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 及市場機會分析，慧通行認為本項目的定位方向如下中高檔餐飲為主的生活中心可以適應現(xiàn)時階段的定位方案39目標消費群體定位駕車前來本項目的，期望獲得中高檔餐飲消費場所體驗的消費高端群體40擬引進餐飲品牌示意41報告思路模塊第一部分 項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分 項目開發(fā)的市場 方向第三部分 項目價值最大化方案推演第四部分 項目的招商策略42根據(jù)退紅線要求，項目預計各項長度如圖退紅線后地塊中山大道 200米錦龍路350米以下規(guī)劃方案中對項目面積的估算以退紅線后地塊尺度為準項目地塊基本尺度估算為計算方便，本次方案計算參數(shù)為退紅線尺度取整 (存在誤差在 10%20%)43選擇策略一 街鋪價值最大化方案44方案一 —— 街鋪價值最大化街鋪開發(fā)分析：可賣可租，短期可賣，長期可持有收租，變向空間 大，可實現(xiàn)資金收入平衡，同時受主力店商業(yè)價值 的支撐，升值空間較大；街鋪可零散性經(jīng)營，人流量不集中的商業(yè)環(huán)境下，項 目啟動可能性相對較大；未來城市住宅往高容積率發(fā)展，造成居住空間的 壓抑，而街區(qū)放松、休閑的生活方式對未來城市人 的吸引力更強；街區(qū)可分期開發(fā)，便于資金運轉(zhuǎn)、籌備，然后開發(fā)主 力店；街區(qū)不足之處是住宅很受限制，對住宅的朝向、戶型等規(guī)劃不利。45考慮到錦龍大道和中山大道路交匯是商業(yè)高價值帶，可把主力店放在靠十字路口面，此規(guī)劃既可使招商易實現(xiàn)，也可令兩邊商業(yè)的增值。商場層樓價值隨著樓層數(shù)越高，價值越低，本項目主力店規(guī)劃 5層，一般情況下， 5層是人流垂直流動的極限，太高樓層難以吸引到消費者；考慮到主力店的租金收益不高以及單層經(jīng)營面積合適度，建議規(guī)劃主力店面積尺度為 50米*50米，單層面積大約 2500平方米；主力店規(guī)劃46臨靠主力店兩邊是商業(yè)價值比較大的區(qū)域，街鋪沿錦龍大道和中山大道展開，同時在地塊東端規(guī)劃裙樓底商。北端是靠近坪山河，阻斷了商業(yè)人流，因此不規(guī)劃商業(yè)；充分利用主力店價值，在主力店北側(cè)和東側(cè)對應尺度上，規(guī)劃街鋪通道，這樣就形成主力店兩邊的街區(qū)都有兩條內(nèi)街人流通道；主力店兩邊商鋪規(guī)劃有二層，二樓商鋪可規(guī)劃直接連通主力店，共享主力店人流。部分二樓可連成一起，形成大型餐飲、娛樂項目或經(jīng)濟型酒店。在街鋪收益最大化原則下，規(guī)劃街鋪2層街區(qū)2層街區(qū)1層 底商24m10m90m90m90m24m10m65m65m10m90m90m90m47東莞萬科運河東一號街區(qū)規(guī)劃參考東莞萬科運河東一號街區(qū)規(guī)劃參考48參考案例萬科運河 1號49面積規(guī)劃主力店 :? 邊長 50*50米? 單層面積 2500平米? 總面積 12500平米街區(qū) :? 總占地面積約 13000平米? 街區(qū) 總面積 約 27000平米 (第一層面積 13500,第二層面積 13500)住宅底商 :? 占地面積約 2700? 總面積 約 2700平米50商業(yè)形態(tài) 面積 租金 售價 估算值主力店 12500 均價 40 — 年收益 600萬元街區(qū) 第一層 13500 — 25000 第二層 13500 — 8000 住宅底商 2700 — 25000 6750萬元總計 獲利能力估算? 以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前 3－ 5年租金標準計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值）? 街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮? 目前坪山街鋪售價詳見附錄一51選擇策略二 集中商業(yè)價值最大化方案52方案二 —— 集中商業(yè)價值最大化方案開發(fā)分析：此方案關(guān)注到了主流零售商家傾向承租較大面積物業(yè) ,以提高未來零售市場的競爭能力 ,商場物業(yè)持有，收取租金便于公司其他項目啟動；商業(yè)規(guī)模效應顯著，商業(yè)市場競爭力強；規(guī)劃部分具有租售彈性空間的街鋪，便于資金運轉(zhuǎn)。? 此規(guī)劃方案跟本項目現(xiàn)階段的餐飲定位產(chǎn)生沖突；? 如，采用此方案，可選目的消費業(yè)態(tài)種類，如家居建材（也是受城市化速度影響較大）、娛樂類，底商街鋪商業(yè)價值大打折扣。n依據(jù)政府條令限制，群樓底商禁止經(jīng)營餐飲業(yè)態(tài)140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m53集中商業(yè) (主力店 )價值最大化規(guī)劃? 位于錦龍大道和中山大道交匯處? 本項目集中商業(yè)規(guī)劃 3層? 規(guī)劃集中商業(yè)面積尺度為 200米 *60米，單層面積大約 12023平方米；? 集中商業(yè)總面積 36000平方米? 集中商業(yè)業(yè)態(tài)層次較為豐富；? 商業(yè)綜合力強，聚客能力強；? 主力店規(guī)模相對較大，利于打造商業(yè)檔次，保持持續(xù)競爭力；140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m54? 沿錦龍大道和中山大道沿街各規(guī)劃 1街鋪 ,給物業(yè)保留租售彈性空間 ,應變市場風險? 街鋪總占地面積約 6000平米? 街鋪總商業(yè)面積約 6000平米街鋪規(guī)劃 (藍色塊 )街鋪規(guī)劃 藍色塊140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m55商業(yè)形態(tài) 面積 租金 售價 估算值主力店 36000 均價 40 — 年收益 1728萬元街鋪 6000 — 25000 總計 獲利能力估算? 以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前 3－ 5年租金標準計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值）? 街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮56選擇策略三 兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案57商場于街區(qū)共贏開發(fā)分析：給以主力店適中承租面積 ,在保證主力店規(guī)模效應不受影響情況下 ,既能發(fā)揮主力店聚客能力又能給以更多街區(qū)發(fā)展空間 。規(guī)劃街區(qū)，便于資金運作 。商場具備規(guī)模效應，同時街區(qū)規(guī)劃，易于營造休閑商業(yè)氣氛；方案三 —— 兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案集中商業(yè)街區(qū)錦 龍 大 道中 山 大 道58集中商業(yè) (主力店 ) 規(guī)劃? 位于錦龍大道和中山大道交匯處? 本項目集中商業(yè)規(guī)劃 4層? 集中商業(yè)總面積約 34000平方米集中商業(yè)規(guī)劃視城市化速度快慢，考慮風險因素，可適當?shù)臏p少部分面積，所減少的面積可轉(zhuǎn)移到街區(qū)，或者項目東面地塊住宅底商集中商業(yè)街區(qū)59街鋪規(guī)劃 (藍色塊 )街鋪規(guī)劃街區(qū)總規(guī)劃面積：約 8000平方米沿錦龍大道規(guī)劃一層街區(qū)（約 7000平米） ,部分可考慮二層約 1000平米（街區(qū)二樓可承接部分集中商業(yè)面積轉(zhuǎn)移）規(guī)劃的二樓商鋪可規(guī)劃直接連通主力店，共享主力
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1