【文章內(nèi)容簡介】 兩大區(qū)域：新區(qū)與老區(qū)。受濱州市城市發(fā)展戰(zhàn)略的影響，目前新老城區(qū)已明顯呈現(xiàn) “ 東商西居 ” 的格局。 老區(qū)舊城改造，其中以 “ 渤海國際廣場 ” 和 “ 國貿(mào)新天地 ” 為代表的商業(yè)項目倍受關(guān)注，住宅項目則較受冷落。 新區(qū)建設(shè)熱火朝天，政府在新區(qū)投入了大量的綠化景觀及市政配套，使新區(qū)的居住環(huán)境倍受濱州人們的青睞。該區(qū)域的住宅項目總體品質(zhì)相對老區(qū)更勝一籌。 濱州房地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，市場日趨成熟，需求表現(xiàn)旺盛。在需求旺盛的市場環(huán)境下，大部分樓盤銷售狀況較為可觀，但縱觀整個市場，某些戶型面積較為緊湊的產(chǎn)品較受廣大消費者喜歡。 此外，通過對消費群體的了解，其消費特征還有以下幾點： 對朝北、東西向的戶型有較大抗性，朝南的戶型較易銷； 趨向于對小戶型的選擇，面積在 100130㎡ 最受歡迎； 對房屋總價的敏感度較高，總價在 30萬元以內(nèi)為宜。 報告結(jié)構(gòu)思路 項目價格定位 開發(fā)節(jié)奏與首期開發(fā)建議 濱州城市概況 園林風(fēng)格定位 地塊的 SWOT分析 濱州房地產(chǎn)市場分析 項目地塊剖析 項目案名建議 會所建議與配套規(guī)模 首期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃 客群定位 建筑風(fēng)格定位 項目品牌戰(zhàn)略及財務(wù)測算 項目地塊概況 地塊位置：黃河十五路與黃河十六路之間地塊（東郊水庫旁） 項目地塊概況 地塊規(guī)模： 500畝（尚待拆遷） 項目地塊 500畝 東郊水庫 黃 河 十 六 路 黃 河 十 五 路 二 0 五 國 道 項目地塊概況 地塊周邊環(huán)境 項目地塊概況 地塊周邊配套 項目地塊位于濱州市的東部邊緣，是城市未來的物流聚集地，也是連接全國各地的交通要道，目前該區(qū)域正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，各項配套還比較缺乏，除了地塊邊上的一所小學(xué)外，該區(qū)域其他各項配套設(shè)施目前還處于空白，預(yù)計未來四五年會得到有效地完善。 項目地塊概況 地塊價值分析 環(huán)境優(yōu)勢性 —— 地塊東靠東郊水庫，有較豐富的水資源，且周邊尚無 任何污染，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新； 項目地塊概況 地塊價值分析 地段優(yōu)越性 —— 未來濱州區(qū)中心地段，項目不遠(yuǎn)處便為規(guī)劃中的火車 站，目前正在緊鑼密鼓地建設(shè)當(dāng)中，地塊升值潛力巨大； 火車站的建成 物流中心的開業(yè) 配套的逐步完善 商戶的進入 人流的入住 城市未來的 核心 CBD 項目地塊概況 地塊價值分析 規(guī)模優(yōu)勢性 —— 項目占地 500畝，規(guī)模龐大，可以自成體系，附加經(jīng)濟效益較為明顯。 大 盤 優(yōu) 勢 給園林規(guī)劃提供了 較大的設(shè)計空間 自身住戶較多， 可自成商業(yè)體系 可以有效地降低 單位開發(fā)成本 內(nèi)部配套完善，對 外界的依賴性較小 項目地塊概況 地塊開發(fā)價值總評 通過正確產(chǎn)品定位以及結(jié)合強勢營銷策略，正確地引導(dǎo)消費者，可排除本案的市場壓力。 濱州城市 發(fā)展機會 經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展 城市化建設(shè)推進 本 案 支柱產(chǎn)業(yè)的帶動 中心城區(qū) 發(fā)展?jié)摿? 物流聚集地形成 居住配套的完善 地塊綜合 開發(fā)價值 地塊升值潛力大 優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境 大規(guī)模開發(fā)運作 火車站建成使用 市場需求有限 城市建設(shè)水平不高 單位自建房的影響 城市需求量有限 市場競爭激烈 市場供給量較大 房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速 報告結(jié)構(gòu)思路 項目價格定位 開發(fā)節(jié)奏與首期開發(fā)建議 濱州城市概況 園林風(fēng)格定位 地塊的 SWOT分析 濱州房地產(chǎn)市場分析 項目地塊剖析 項目案名建議 會所建議與配套規(guī)模 首期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃 客群定位 建筑風(fēng)格定位 項目品牌戰(zhàn)略及財務(wù)測算 ?優(yōu)勢 項目地塊周邊景觀優(yōu)美，水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 。 地塊位于濱州市規(guī)劃物流中心內(nèi)，地塊有較大的升值潛力。 火車站的建成投入使用，會給項目所在區(qū)域帶來大量的人 流，地塊未來商業(yè)價值凸顯。 項目占地 500畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。 地塊所在區(qū)域，路網(wǎng)已基本形成，交通條件良好。 項目分析 S ?劣勢 地塊目前位于濱州城東的邊緣區(qū)，生活配套不是很完善。 項目地塊現(xiàn)有大量住戶，尚未拆遷，給開發(fā)增加了一定的難度。 開發(fā)商以往沒有任何項目開發(fā)經(jīng)驗，對項目的操作會帶來一定的 難度。 項目開發(fā)周期較長，這對本項目后期的銷售會帶來一定的風(fēng)險。 項目分析 W ?機會點 濱州目前房價不高，仍有較大的提升空間，這對項目來說是一個契機。 當(dāng)前濱州市民投資意識不是很強，如果善加合理的引導(dǎo)，可以為本項目 的后期銷售提供一個有利的機會。 項目分析 O ?威脅分析 當(dāng)前濱州的樓盤供應(yīng)量相對較大，而市場需求有限，這對本項目會 帶來一定的威脅。 國家宏觀政策的不確定性，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)也會帶來一定的威脅。 項目分析 T ?規(guī)避劣勢 完善自身內(nèi)部配套，降低項目對外界的依賴性。 利用政界各種關(guān)系，合理的引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐牟疬w戶，盡量減少前期開發(fā) 成本。 通過甲乙雙方的共同合作，確保項目的開發(fā)順利進行。 通過分期開發(fā)，分期銷售，降低項目的風(fēng)險。 項目劣勢和威脅規(guī)避方法 ?規(guī)避威脅 提升項目自身的品質(zhì)，通過有效的整合推廣，增強項目自身競爭力。 房地產(chǎn)政策針對的是投資客，本項目以自住客為主要客群，進行產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計，可以有效地規(guī)避地產(chǎn)政策帶來的不利影響。 項目劣勢和威脅規(guī)避方法 報告結(jié)構(gòu)思路 項目價格定位 開發(fā)節(jié)奏與首期開發(fā)建議 濱州城市概況 園林風(fēng)格定位 地塊的 SWOT分析 濱州房地產(chǎn)市場分析 項目地塊剖析 項目案名建議 會所建議與配套規(guī)模 首期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃 客群定位 建筑風(fēng)格定位 項目品牌戰(zhàn)略及財務(wù)測算 濱海 〃 世紀(jì)城 案名一 城 市 崛 起 的 鑒 證 濱海 〃 世紀(jì)城 |城市崛起的鑒證 品位 成功 王者 所見 FASHION AND SUCCESS K I N G ` S V I S I O N 全方位的居住系統(tǒng) |立體化的舒適尺度 |認(rèn)同感的情境設(shè)計 推廣口號 東 海 尊 邸 案名二 濱城國際 案名三 報告結(jié)構(gòu)思路 項目價格定位 開發(fā)節(jié)奏與首期開發(fā)建議 濱州城市概況 園林風(fēng)格定位 地塊的 SWOT分析 濱州房地產(chǎn)市場分析 項目地塊剖析 項目案名建議 會所建議與配套規(guī)模 首期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃 客群定位 建筑風(fēng)格定位 項目品牌戰(zhàn)略及財務(wù)測算 ?風(fēng)格：多為簡潔型 ?色彩：大都以暖色系和明亮色彩為多 ?外立面造型：相對簡單 ?外立面都以涂料與面磚結(jié)合為主 ?市場缺乏個性風(fēng)格，整體上較為粗糙 ──本項目的機會 濱州現(xiàn)有建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代傳統(tǒng)簡潔 其他城市郊區(qū)樓盤建筑風(fēng)格：通過歐化符號等細(xì)節(jié)元素來表達(dá)純粹的歐式主題 萬科城：西班牙風(fēng)格 合肥華潤瀾溪鎮(zhèn)：意式風(fēng)格 珠江地產(chǎn) 〃 羅馬嘉園：歐式 中海陽光棕櫚園：地中海風(fēng)格 借鑒原則： ?符合市場定位 ──歐式風(fēng)情城市型居住小區(qū) ?適度超越市場 ──與市場產(chǎn)品形成差異 ?迎合客戶偏好 ──風(fēng)情以及對歐式建筑的人口 本項目建筑風(fēng)格建議 ?通過建筑風(fēng)格統(tǒng)一 ?通過色彩統(tǒng)一 統(tǒng)一是市場主流 區(qū)別的三種方式 ?風(fēng)格相異、色彩統(tǒng)一：波托菲諾、熙園、水榭花都 ?風(fēng)格統(tǒng)一、色彩相異：中旅國際公館（屋頂色彩變化） ?風(fēng)格和色彩均相異：世紀(jì)村（墻體色彩、屋頂形式變化） 風(fēng)格區(qū)別的方式 ?高層建筑多采用現(xiàn)代風(fēng)格 ?多層及 TH多為歐陸風(fēng)格 色彩屬性的表達(dá) ?明快的：波托菲諾 ?尊貴的：熙園 ?洋氣的：水榭花都 成功典型大盤建筑風(fēng)格特點 社區(qū)建筑風(fēng)格要統(tǒng)一 建議“風(fēng)格統(tǒng)一、色彩相異” 建筑風(fēng)格建議為地中海風(fēng)格 建議以表達(dá)城市相關(guān)的 客戶喜好 差異化 本項目建筑風(fēng)格建議 本項目建筑風(fēng)格建議：以地中海風(fēng)情演繹國際主題 ?建筑要體現(xiàn)本項目國際化和高檔感，建筑外觀要有觀賞性 ?色調(diào)要簡潔明亮、色