【文章內(nèi)容簡介】 未登記，作反對(duì)解釋，不能對(duì)抗。 與擔(dān)保法解釋有區(qū)別，擔(dān)保法解釋未對(duì)是否登記加以劃分 。 46 最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（ 2023年 9月 1日起施行）第二十條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的。（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 該規(guī)定進(jìn)一步明確，房屋在出租之前，已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)并因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)或者被法院查封，是“買賣不破租賃”原則的兩種例外情形。 47 對(duì)在出租財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押的建議 應(yīng)充分考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的困難與風(fēng)險(xiǎn)，充分考察租賃合同的期限以及租金是否已結(jié)清這兩個(gè)問題。 ? 若小額貸款公司決定接受出租的財(cái)產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)明確抵押人（出租人）對(duì)抵押物應(yīng)盡的維修和保養(yǎng)義務(wù)。當(dāng)?shù)盅何锍霈F(xiàn)毀損或貶值時(shí)，應(yīng)要求抵押人（出租人）提供新抵押物，或相當(dāng)于抵押物價(jià)值減少部分的其他擔(dān)保。 ? 最難掌握的是該財(cái)產(chǎn)是否出租。 ? 48 （六）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 第一百九十五條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。 ? 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。 ? 抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格 。 49 實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件 (民訴法修改） ? 第一百七十八條 依照本章程序?qū)徖淼陌讣瑢?shí)行一審終審。選民資格案件或者重大、疑難的案件，由審判員組成合議庭審理；其他案件由審判員一人獨(dú)任審理。 ? 第一百七十九條 人民法院在依照本章程序?qū)徖戆讣倪^程中，發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權(quán)益爭議的，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)特別程序，并告知利害關(guān)系人可以另行起訴。 ? 第一百八十條 人民法院適用特別程序?qū)徖淼陌讣?，?yīng)當(dāng)在立案之日起三十日內(nèi)或者公告期滿后三十日內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準(zhǔn)。但審理選民資格的案件除外。 50 ? 第一百九十六條 申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，由擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院提出。 ? 第一百九十七條 人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請(qǐng)，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。 51 ? 思考：能否提前約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式？ 52 （七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn) 按份共有財(cái)產(chǎn)抵押 《擔(dān)保法解釋》第 54條第 1款規(guī)定：“按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效” 共同共有財(cái)產(chǎn)抵押 《擔(dān)保法解釋》第 54條第 2款規(guī)定：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！? 問題：夫妻一方擅自將共有財(cái)產(chǎn)抵押的法律效力？ 53 ? 問題：落實(shí)擔(dān)保措施時(shí) 無法辦理抵押或者質(zhì)押登記時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制 由于抵押物（質(zhì)押物）或其他原因，在落實(shí)擔(dān)保措施時(shí)常常遇到無法辦理抵押（質(zhì)押）登記手續(xù)的情形，以至于債權(quán)人無法享有優(yōu)先受償權(quán)，會(huì)大幅的增加擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。 54 控制風(fēng)險(xiǎn)的辦法： 多方參與、相互約束的機(jī)制 多方參與、相互約束機(jī)制 是指債權(quán)人、抵押人（質(zhì)押人）與抵押（質(zhì)押）物相關(guān)的主體簽訂合同，對(duì)相關(guān)權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任進(jìn)行約定，以多方參與、相互約束達(dá)到控制擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的目的。 55 這種解決機(jī)制的應(yīng)用范圍還可以擴(kuò)大到 :已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的抵押物（與承租人簽訂三方協(xié)議）、在建工程抵押（與承包人簽訂三方協(xié)議），履約保證金質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押等領(lǐng)域。 56 ? 《合同法》第 286條規(guī)定的工程款優(yōu)先權(quán)及購房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)； ? 《擔(dān)保法司法解釋》規(guī)定的留置權(quán)； ? 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定的國家土地出讓金優(yōu)先權(quán)； ? 《稅收征收管理法》規(guī)定的稅收優(yōu)先權(quán)； ? 國務(wù)院“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”試點(diǎn)企業(yè)安置職工費(fèi)用的優(yōu)先權(quán)； ? 《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)和船舶留置權(quán)； ? 《民用航空法》規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權(quán) 。 優(yōu)先于小額貸款公司抵押權(quán)的幾種權(quán)利 57 《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定，特指沒有被設(shè)定抵押的情況。 《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定》 法釋 [2023]14號(hào) 抵押 —— 被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬 居住 的房屋： 1） 6個(gè)月寬限期 2）強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房； 3） 被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出； —— 意味著終止執(zhí)行。 問題：住宅抵押特殊處理原則 58 抵押人對(duì)抗債權(quán)人的常見伎倆 ? 抵押人伎倆之瞞天過海 ? 1）隱瞞抵押物的權(quán)屬爭議。 ? 2）隱瞞抵押物的出租情況。 ? 3）隱瞞抵押物的物理現(xiàn)狀。 ? 抵押人伎倆之借刀殺人 ? （ 1）與他人倒簽長期租賃合同并注明租金已經(jīng)一次性支付；（ 2）故意或者虛假拖欠他人貨款等，導(dǎo)致抵押物被他人訴訟保全查封； ? （ 3）制造抵押物權(quán)屬糾紛，通過訴訟妨礙執(zhí)行； ? （ 4）散布謠言，制造公眾事件，通過群體力量或者政府干預(yù)阻“礙執(zhí)行； ? （ 5）買通產(chǎn)權(quán)登記部門工作人員、拍賣行甚至執(zhí)行法官，導(dǎo)致執(zhí)行拍賣無法順利進(jìn)行，等等。 59 ? 抵押人伎倆之釜底抽薪 ? 抵押人伎倆之金蟬脫殼 ? 抵押人伎倆之走為上計(jì) 60 三、質(zhì)押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn) 質(zhì)押指債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，或?qū)⑵湄?cái)產(chǎn)權(quán)利出質(zhì)，以該動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時(shí)債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以其占有債務(wù)人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利折價(jià)，或者拍賣、變賣動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保制度。 ? 提供特定財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或第三人為出質(zhì)人，占有財(cái)產(chǎn)的債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，移交給債權(quán)人占有的財(cái)務(wù)為質(zhì)押物。 ? 同抵押一樣，出質(zhì)人可以為債務(wù)人，也可以為第三人。 61 匯票、支票、本票 債券、存款單 倉單、提單 可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán) 可以轉(zhuǎn)讓的知識(shí)產(chǎn)權(quán) 應(yīng)收賬款 法律規(guī)定、行政法規(guī)規(guī)定的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利 62 權(quán)利質(zhì)押權(quán)設(shè)立及登記部門一覽表 63 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押法律風(fēng)險(xiǎn) 質(zhì)權(quán)的生效：相關(guān)法條《物權(quán)法》 第 210條：設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。 質(zhì)權(quán)合同一般包括下列條款：被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額 ；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；擔(dān)保的范圍；質(zhì)押財(cái)產(chǎn)交付的時(shí)間。 第 212條：質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。 64 質(zhì)押物的交付：相關(guān)法條《物權(quán)法》第 2 22 27條；《擔(dān)保法解釋》第 8 89條 ? 交付是質(zhì)權(quán)生效的要件（如雙方約定由出質(zhì)人代質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)押物的，質(zhì)押權(quán)不生效）； ? 對(duì)于先由小貸公司占有質(zhì)押物，后又被返還給出質(zhì)人的，小貸公司享有的質(zhì)權(quán)不得對(duì)抗第三人； ? 質(zhì)押合同中約定的質(zhì)押物與實(shí)際交付的質(zhì)押物在數(shù)量等方面不一致的，以實(shí)際交付的為準(zhǔn)。 65 權(quán)利質(zhì)權(quán)的生效規(guī)則： ①有價(jià)證券 → 以交付為生效要件 ? 對(duì)于匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單為質(zhì)物的，以交付權(quán)利憑證為生效要件； ? 沒有權(quán)利憑證的，以質(zhì)押登記為生效要件 ? 以票據(jù)出質(zhì)的，應(yīng)背書“質(zhì)押”，無背書的不得對(duì)抗第三人 ? 以公司債券出質(zhì)的，無背書不得對(duì)抗公司及第三人 ②基金、股權(quán) → 以登記為生效要件 ③可以轉(zhuǎn)讓的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán) → 以登記為生效要件 ④應(yīng)收賬款 → 出質(zhì)登記（信貸征信機(jī)構(gòu)） 66 在股權(quán)質(zhì)押操作中應(yīng)當(dāng)注意的問題 上市公司股權(quán)質(zhì)押 —— 限售期股票 非上市公司股權(quán)質(zhì)押 —— 股份有限公司 有限責(zé)任公司 外商投資有限責(zé)任公司 67 《物權(quán)法》第二百二十六條 以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自 工商 行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。 基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。 68 69 第三部分 熱點(diǎn)、疑難法律問題分析 70 問題 1：民間借貸關(guān)于利息的規(guī)定 ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。 71 規(guī)避高利息的常見方式 ① 把利息計(jì)入本金 ② 四倍利息的規(guī)避 — 中介費(fèi)（介紹費(fèi)）、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用（一次性還是按照借款期限來計(jì)算） ③ 就利息另行出具的欠條 ④ 超額部分支付給其他人 ⑤ 已經(jīng)支付的超過四倍的利息如何處理？ 【案例】逾期利息或違約金超過人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的 4倍，如何處理？ ? 在常州市武進(jìn)區(qū)開盈農(nóng)村小額貸款股份有限公司訴常州市喜飛機(jī)械有限公司等借款合同糾紛案【 (2023)武前商初字第 54號(hào)】中，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)人民法院認(rèn)為，借期內(nèi)的利息應(yīng)按約定的利率計(jì)算，關(guān)于逾期利息如何計(jì)算的問題，盡管原告與被告羅本公司在簽訂借款合同時(shí)已約定借款逾期不還應(yīng)按約定利息的150%計(jì)算，但是因?yàn)榘醇s定利息的 150％計(jì)算的利息已超過法律所允許的國家規(guī)定的同期銀行貸款利率的四倍，故對(duì)超出部分，本院不予支持，本院僅支持按同期銀行貸款利率四倍計(jì)算的利息。 72 ? 上述案例是目前的主流意見： ? 在瑞安華峰小額貸款股份有限公司訴張朝洪等借款合同糾紛案【浙江省瑞安市人民法院 (2023)溫瑞商初字第 1187號(hào)民事判決】中，法院認(rèn)為：“依照合同約定，逾期利息按約定利率上浮 50%后為月利率 %，已經(jīng)超出借款同期中國人民銀行公布的六個(gè)月貸款基準(zhǔn)利率（年利率 %）的四倍，本院對(duì)超出部分不予保護(hù)。” ? 在金華市金東區(qū)廣利恒小額貸款股份有限公司