長(zhǎng)春大禹康城營(yíng)銷(xiāo)推廣提案(編輯修改稿)
2025-03-06 15:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期入市銷(xiāo)售房源，建議 D區(qū)先完善青龍路路網(wǎng)及該側(cè)的紅線(xiàn)外綠化，并利用圍檔強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，提升項(xiàng)目形象力； 2C區(qū)規(guī)劃較小，由于容積率利用最大化問(wèn)題，出現(xiàn)廂房規(guī)劃，建議多設(shè)置小戶(hù)型公寓類(lèi)產(chǎn)品，推售時(shí)期及規(guī)劃可視前期銷(xiāo)售情況隨機(jī)調(diào)整； 3B區(qū)為首期入市主力，青龍路路網(wǎng)及紅線(xiàn)外綠化先行，特別是青龍路主入口設(shè)計(jì)，要求大氣并有景觀設(shè)置，全面提升項(xiàng)目形象； 4A區(qū)為明年入市區(qū)塊，臨街會(huì)所可今年啟動(dòng)， 6月投入使用。但會(huì)所相近的樓棟與景觀廣場(chǎng)同步先行施工，形成示范區(qū)效應(yīng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 在確保整體規(guī)劃體量的基礎(chǔ)上，建議減少青州路北端的單層商鋪數(shù)量，南端可視情況配置 一定量雙層商業(yè)，不足的商業(yè)體量可以在西環(huán)城路及公園對(duì)面的新竹路段增加雙層商鋪體 量。 臨街商鋪上面住宅戶(hù)型以中小戶(hù)型為主。 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃形式： （ 1）單層商鋪：柱距開(kāi)間約 68米，進(jìn)深約 13米，面積約在 78—100㎡ （ 2）雙層商鋪：在銷(xiāo)售過(guò)程中可采用“一托二”方式。柱距開(kāi)間約 8米，進(jìn)深約13米，總面積控制在 200㎡ 以?xún)?nèi)。 ◎車(chē)位與車(chē)庫(kù)配比規(guī)劃建議： 1： ◎ 產(chǎn)品規(guī)劃 一層送 35米花園（視情況能否送半地下室），頂層送挑空與露臺(tái)； ◎建材配套 ： 重點(diǎn)在立面與門(mén)窗的選擇與投入上，可以從感觀反映項(xiàng)目的品質(zhì) 立面： 以面磚為主； 窗體： 選用較好品牌如 LG或海螺中檔型材，北向三玻，南向二玻； 入戶(hù)門(mén) ： 選用鑄誠(chéng)防盜門(mén)中的中檔產(chǎn)品，要求美觀大方，特別注意顏色的選擇； 采暖： 集中供熱即可，最理想為地?zé)幔? 風(fēng)險(xiǎn) —— 役不再籍，因糧于敵 {保障資金流，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) } 定向先行，將 D區(qū)房源率先定向銷(xiāo)售，回籠資金，支持 D區(qū)開(kāi)發(fā)所需資金； B區(qū)利用性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，最大化銷(xiāo)售，獲取資金保障后，控制推售節(jié)奏，價(jià)格梯次攀升； 對(duì)于 A區(qū)回遷房源，可提前建設(shè)，同時(shí)先開(kāi)后下角示范區(qū)，以此提升項(xiàng)目形象與價(jià)格。 第一部分：始計(jì)篇 {宏觀市場(chǎng)展望 } 天時(shí) —— 城市整體規(guī)劃，近年樓市走勢(shì) 第三部分：謀攻篇 {區(qū)域競(jìng)品分析及定位建議 } 競(jìng)品 ——知已知彼，百戰(zhàn)不殆 {區(qū)域競(jìng)品分級(jí)鎖定 } 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 產(chǎn)品 類(lèi)型 主力 戶(hù)型 均價(jià) （ 元 /㎡ ） 主力 總價(jià) 08年 供應(yīng)量（㎡） 后續(xù)供應(yīng)量（㎡） 客戶(hù)構(gòu)成 西城國(guó)際公館 綠園區(qū)延壽街 7號(hào) 多層、小高層 三室二廳（ 128－ 170） 4500 約 60萬(wàn) 無(wú) 區(qū)域客群、私企業(yè)主、私企員工 中新花園 綠園區(qū) 西安大路 174號(hào) 高層 二室二廳（ 80－ 90） 4000 約 38萬(wàn) 3萬(wàn) 無(wú) 區(qū)域客群、私企員工 天嘉水晶城 基隆南街500號(hào) 多層、高層、 （多層）二室、三室 90－ 130 4400 3060萬(wàn) 8萬(wàn) 10萬(wàn) 區(qū)域客群；客車(chē)廠(chǎng)員工； 20解放大路教師； 一汽員工； 其他區(qū)域客戶(hù) 新奧藍(lán)城 綠園正陽(yáng)街與南陽(yáng)路交會(huì) 多層、小高 三室二廳（多層 120－140） 多層：4500；小高4300 約 60萬(wàn) 約 30萬(wàn) 汽貿(mào)城及附近企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及員工；私企業(yè)主；周邊高校教師 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 產(chǎn)品 類(lèi)型 主力 戶(hù)型 均價(jià)（ 元/㎡ ） 主力 總價(jià) 08年 供應(yīng)量（㎡） 后續(xù)供應(yīng)量（㎡） 客戶(hù)構(gòu)成 藍(lán)調(diào)傾城 26街區(qū)同心湖南 多層、高層 二室一廳（ 90100） 多層： 3700 約 35萬(wàn) —— 汽車(chē)廠(chǎng)工人；區(qū)域客群 綠地，英湖印象 綠園區(qū)景陽(yáng)大路3999號(hào)與西環(huán)城路交會(huì) 多層（ 6層） 二室二廳（ 130平左右） 預(yù)計(jì) 5000 約 65萬(wàn) 總 10萬(wàn) 汽車(chē)廠(chǎng)高層及員工；區(qū)域客群； 天茂城中央 錦程大街與越野路交會(huì) 多層、小高 三室二廳（ 120㎡ ） 3800 約 45萬(wàn) 目前剩余8萬(wàn) 目前有 5萬(wàn)未推 一汽高層；一起員工 萬(wàn) 盛 理想國(guó) 綠園區(qū)西安大路與西環(huán)城城路交會(huì)處 產(chǎn)品形式未定 未定 未定 未定 總 14萬(wàn) —— 區(qū)域客群為主； 一汽員工 東田青年城 青年路與新月路交匯 高層、多層 二室一廳 （ 6080） 預(yù)定均價(jià)3500 約 25萬(wàn) 一期約 16萬(wàn) 約 84萬(wàn) 附近原有居民； 站前商圈個(gè)體業(yè)主； 區(qū)域客群； 附近工廠(chǎng)工人 中東首座 西環(huán)城路與基隆北街交會(huì)處 多層 二室一廳 二室二廳（ 6781） 2600 約 20萬(wàn) 總 12萬(wàn) —— 區(qū)域客群； 私營(yíng)業(yè)主； 外來(lái)人群 定位 —— 上兵伐謀，其次伐交 {差異化記憶與傳播點(diǎn) } 項(xiàng)目定位： 西城核心 48萬(wàn)平方米活力主題公園城 市場(chǎng)定位： 中高端 形象定位： 西安大路旁 公園活力城 產(chǎn)品定位： 多層為主，輔以小高層、中高層 客群定位： 都市樂(lè)活族 價(jià)格定位： 利用與競(jìng)品的市場(chǎng)比較法得出如下結(jié)論 住宅部分： 2023年入市均價(jià)： 35003800元 /平方米； 具備條件： ◎拆遷完畢，項(xiàng)目按計(jì)劃開(kāi)工◎會(huì)所（銷(xiāo)售中心）按計(jì)劃投入使用◎按確定的營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)點(diǎn)各項(xiàng)任務(wù)準(zhǔn)時(shí)完成； 2023年均價(jià)建議： 40004500元 /平方米； 具備條件： ◎規(guī)劃公園及學(xué)校動(dòng)工◎示范區(qū)逐步完成◎一期逐步實(shí)景現(xiàn)房實(shí)景 ◎紅線(xiàn)外市政綠化啟動(dòng) 商業(yè)部分： 青州路上主要商業(yè)業(yè)態(tài)為綜合市場(chǎng)，多為破舊一層餐飲，租價(jià)便宜；
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