長春大禹康城營銷推廣提案(編輯修改稿)
2025-03-06 15:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 期入市銷售房源，建議 D區(qū)先完善青龍路路網(wǎng)及該側(cè)的紅線外綠化，并利用圍檔強化項目賣點，提升項目形象力； 2C區(qū)規(guī)劃較小，由于容積率利用最大化問題，出現(xiàn)廂房規(guī)劃，建議多設置小戶型公寓類產(chǎn)品，推售時期及規(guī)劃可視前期銷售情況隨機調(diào)整； 3B區(qū)為首期入市主力，青龍路路網(wǎng)及紅線外綠化先行，特別是青龍路主入口設計，要求大氣并有景觀設置，全面提升項目形象； 4A區(qū)為明年入市區(qū)塊，臨街會所可今年啟動， 6月投入使用。但會所相近的樓棟與景觀廣場同步先行施工，形成示范區(qū)效應，提升項目價值。 在確保整體規(guī)劃體量的基礎上，建議減少青州路北端的單層商鋪數(shù)量，南端可視情況配置 一定量雙層商業(yè)，不足的商業(yè)體量可以在西環(huán)城路及公園對面的新竹路段增加雙層商鋪體 量。 臨街商鋪上面住宅戶型以中小戶型為主。 項目商業(yè)規(guī)劃形式： （ 1）單層商鋪：柱距開間約 68米，進深約 13米，面積約在 78—100㎡ （ 2）雙層商鋪：在銷售過程中可采用“一托二”方式。柱距開間約 8米，進深約13米，總面積控制在 200㎡ 以內(nèi)。 ◎車位與車庫配比規(guī)劃建議： 1： ◎ 產(chǎn)品規(guī)劃 一層送 35米花園（視情況能否送半地下室），頂層送挑空與露臺； ◎建材配套 ： 重點在立面與門窗的選擇與投入上，可以從感觀反映項目的品質(zhì) 立面： 以面磚為主； 窗體： 選用較好品牌如 LG或海螺中檔型材，北向三玻，南向二玻； 入戶門 ： 選用鑄誠防盜門中的中檔產(chǎn)品，要求美觀大方，特別注意顏色的選擇； 采暖： 集中供熱即可，最理想為地熱； 風險 —— 役不再籍，因糧于敵 {保障資金流，降低項目運營風險 } 定向先行，將 D區(qū)房源率先定向銷售，回籠資金，支持 D區(qū)開發(fā)所需資金； B區(qū)利用性價比優(yōu)勢，最大化銷售，獲取資金保障后，控制推售節(jié)奏，價格梯次攀升； 對于 A區(qū)回遷房源，可提前建設，同時先開后下角示范區(qū)，以此提升項目形象與價格。 第一部分：始計篇 {宏觀市場展望 } 天時 —— 城市整體規(guī)劃，近年樓市走勢 第三部分：謀攻篇 {區(qū)域競品分析及定位建議 } 競品 ——知已知彼，百戰(zhàn)不殆 {區(qū)域競品分級鎖定 } 項目名稱 位置 產(chǎn)品 類型 主力 戶型 均價 （ 元 /㎡ ） 主力 總價 08年 供應量（㎡） 后續(xù)供應量（㎡） 客戶構(gòu)成 西城國際公館 綠園區(qū)延壽街 7號 多層、小高層 三室二廳（ 128－ 170） 4500 約 60萬 無 區(qū)域客群、私企業(yè)主、私企員工 中新花園 綠園區(qū) 西安大路 174號 高層 二室二廳（ 80－ 90） 4000 約 38萬 3萬 無 區(qū)域客群、私企員工 天嘉水晶城 基隆南街500號 多層、高層、 （多層）二室、三室 90－ 130 4400 3060萬 8萬 10萬 區(qū)域客群；客車廠員工； 20解放大路教師； 一汽員工； 其他區(qū)域客戶 新奧藍城 綠園正陽街與南陽路交會 多層、小高 三室二廳（多層 120－140） 多層：4500；小高4300 約 60萬 約 30萬 汽貿(mào)城及附近企事業(yè)單位領導及員工；私企業(yè)主；周邊高校教師 項目名稱 位置 產(chǎn)品 類型 主力 戶型 均價（ 元/㎡ ） 主力 總價 08年 供應量（㎡） 后續(xù)供應量（㎡） 客戶構(gòu)成 藍調(diào)傾城 26街區(qū)同心湖南 多層、高層 二室一廳（ 90100） 多層： 3700 約 35萬 —— 汽車廠工人；區(qū)域客群 綠地，英湖印象 綠園區(qū)景陽大路3999號與西環(huán)城路交會 多層（ 6層） 二室二廳（ 130平左右） 預計 5000 約 65萬 總 10萬 汽車廠高層及員工；區(qū)域客群； 天茂城中央 錦程大街與越野路交會 多層、小高 三室二廳（ 120㎡ ） 3800 約 45萬 目前剩余8萬 目前有 5萬未推 一汽高層；一起員工 萬 盛 理想國 綠園區(qū)西安大路與西環(huán)城城路交會處 產(chǎn)品形式未定 未定 未定 未定 總 14萬 —— 區(qū)域客群為主； 一汽員工 東田青年城 青年路與新月路交匯 高層、多層 二室一廳 （ 6080） 預定均價3500 約 25萬 一期約 16萬 約 84萬 附近原有居民； 站前商圈個體業(yè)主； 區(qū)域客群； 附近工廠工人 中東首座 西環(huán)城路與基隆北街交會處 多層 二室一廳 二室二廳（ 6781） 2600 約 20萬 總 12萬 —— 區(qū)域客群； 私營業(yè)主； 外來人群 定位 —— 上兵伐謀，其次伐交 {差異化記憶與傳播點 } 項目定位： 西城核心 48萬平方米活力主題公園城 市場定位： 中高端 形象定位： 西安大路旁 公園活力城 產(chǎn)品定位： 多層為主，輔以小高層、中高層 客群定位： 都市樂活族 價格定位： 利用與競品的市場比較法得出如下結(jié)論 住宅部分： 2023年入市均價： 35003800元 /平方米； 具備條件： ◎拆遷完畢，項目按計劃開工◎會所（銷售中心）按計劃投入使用◎按確定的營銷推廣節(jié)點各項任務準時完成； 2023年均價建議： 40004500元 /平方米； 具備條件： ◎規(guī)劃公園及學校動工◎示范區(qū)逐步完成◎一期逐步實景現(xiàn)房實景 ◎紅線外市政綠化啟動 商業(yè)部分： 青州路上主要商業(yè)業(yè)態(tài)為綜合市場，多為破舊一層餐飲，租價便宜；
規(guī)章制度相關推薦
鄂ICP備17016276號-1