【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)類別！ 鄰里商業(yè)中心！ 超區(qū)域商業(yè)中心！ （ 8++4萬左右） = 結(jié)論！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 主題引擎！ 社區(qū)引擎！ 結(jié)論！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 深入分析的問題 —— 商業(yè)市場現(xiàn)狀對項目發(fā)展有何影響？ 新興居住區(qū)模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？ 綜合性項目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？ 商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 富力城 世紀(jì)城 總建 住宅 商業(yè) 辦公 140 120萬左右 6萬 11萬 區(qū)域商業(yè)中心 總建 住宅 商業(yè) 辦公 （酒店） 248 183萬 68萬MALL 共 20萬 （酒店 ） 市級商業(yè)中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 世紀(jì)城 項目名稱 批證時間 上市面積(m2) 銷售面積(m2) 銷售金額(￥ ) 銷售均價(￥ /m2) 住宅 均價 商業(yè)與住宅 價格比例 銷售控制 遠(yuǎn)大路小區(qū) (世紀(jì)城） 202310 1481 1481 15179430 10249 5600 期房 遠(yuǎn)大路居住區(qū) (世紀(jì)城 )二期 20231129 13064 9270 104261615 11247 6200 期房 藍(lán)靛廠居住區(qū)（世紀(jì)城三期） 2023514 16709 16590 215539105 12992 6300 現(xiàn)房 垂虹園、晴雪園 2023712 10226 7094 103049137 14526 6400 現(xiàn)房 N1區(qū)配套商業(yè) Ⅰ 、 Ⅱ 2023817 5632 5246 98432341 18763 7100 現(xiàn)房 商業(yè)與住宅價格比例趨勢 202310 20231129 2023514 2023712 2023817銷售均價趨勢圖102491124712992145261876305000100001500020230202310 20231129 2023514 2023712 2023817項目開發(fā)越成熟，商業(yè)價格上漲空間越大！商業(yè)規(guī)劃越成熟，住宅價格影響越大！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 綜合性項目的作用！ SHOPPING MALL 金源時代 與世紀(jì)金源大飯店拉動了整個區(qū)域的價值！ 提高未來前景，步步享受增值！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 社區(qū)形象逐步成熟的同時，商業(yè)價值挖掘到了最大化！ 富力城 〃 星光大道 商業(yè)樓號 銷售控制 批證時間 商業(yè)均價 (￥ /m2) 住宅均價 (￥ /m2) 商業(yè)與住宅 價格比例 銷售面積 5樓 期房銷售 20231024 16700 7800 36809 18樓 現(xiàn)房銷售 202369 24785 10500 5259 9樓 現(xiàn)房銷售 202369 24785 10126 5259 17樓 現(xiàn)房銷售 2023530 27555 9532 1762 15樓 現(xiàn)房銷售 2023422 31967 10118 344 16樓 現(xiàn)房銷售 2023119 32216 9581 8樓 現(xiàn)房銷售 2023820 34867 8799 5762 10樓 現(xiàn)房銷售 2023411 43421 10118 1279 本報告是嚴(yán)格保密的。 邊角及單體商業(yè)價值最高，大面積分割銷售成功！ 投資客占絕大多數(shù)！ 商業(yè)樓號 商業(yè)均價 (￥ /m2) 5樓 16700 18樓 24785 9樓 24785 17樓 27555 15樓 31967 16樓 32216 8樓 34867 10樓 43421 價格增高 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題：當(dāng)初購買住宅時，對商業(yè)怎么考慮的？ 回答 1：商業(yè)可以提升未來居住的便利性，但并不關(guān)心商業(yè)是什么業(yè)態(tài)，也不關(guān)心商業(yè)什么時候開業(yè)，更不是購買住宅的主要因素！ 回答 2：星光大道提供了很多吃喝的地方，但并不在意是什么水準(zhǔn)的商業(yè)，只要能讓生活便利舒適就好，最好不要老空著，如果熱鬧的話未來房子興許能租個更高的價錢。曾有過投資商業(yè)的想法，但因為資金問題沒有購買。 富力城業(yè)主采風(fēng) 住宅對商業(yè)價值影響很大，商業(yè)對住宅不良影響很少！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)價值隨著社區(qū)形象的成熟產(chǎn)生最大化效應(yīng)！ （準(zhǔn)）現(xiàn)房銷售才能產(chǎn)生價值最大化！ 商業(yè)對住宅的購買因素影響較??！ 商業(yè)地產(chǎn)價格基本都可以保持在住宅價格的 2倍以上！ 商業(yè)仍然以投資客購買為主！ 借鑒價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 一期到底賣什么？ 一期 項目售價如何合理評估 ？ 一期 項目營銷如何實現(xiàn)利潤最大化？ 需要解決的問題 —— 一期 項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？ 一期 客戶是誰？ C1C2定位的方向建議！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)：無成熟生活業(yè)態(tài)，需培養(yǎng) 價格：無價格標(biāo)桿，市場空洞 城市：發(fā)展大勢好，三四環(huán)間！ 發(fā)展：木樨園與十里河之居住帶 競爭：周邊基本無商業(yè)競爭 消費人口：未來輻射人群擴大， 消費力提高 區(qū)域：目前屬于城市邊緣地帶 商圈：無成熟商圈依靠 消費結(jié)構(gòu)：單一 消費水平：偏低 消費習(xí)慣：只有生活用品就近 項目： 170萬綜合大社區(qū) 開發(fā)團隊：中海品牌 S T O W SWOT：賣未來！ 兩大優(yōu)勢、兩大劣勢、四大機會、五大威脅 what 本報告是嚴(yán)格保密的。 還有什么附加值可以挖掘？ 物質(zhì) +精神 what 本報告是嚴(yán)格保密的。 品牌訴求：信心與保證 背景 實力 經(jīng)驗 榮譽 中海地產(chǎn) 26年！ 步道：設(shè)立中海商業(yè)文化走廊 — 系列雕塑！ what 本報告是嚴(yán)格保密的。 租客訴求：招牌與人流 門面 固定 消費群 空間 交通組織 車位 中海國際風(fēng)情城！ 建筑立面 —— 風(fēng)情誘惑！ what 本報告是嚴(yán)格保密的。 一期到底賣什么？ 一期 項目售價如何合理評估 ？ 一期 項目營銷如何實現(xiàn)利潤最大化？ 需要解決的問題 —— 一期 項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？ 一期客戶是誰？ C1C2定位的方向建議！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 只有本區(qū)域商戶有購買意向 ！ 面臨市場 經(jīng)調(diào)查，本區(qū)域內(nèi)的商戶對本項目商業(yè)租、購的意向都很大，態(tài)度積極。 十里河區(qū)域商戶無購買意向 ， 但對出租類物業(yè)有意向 ，主要分為兩種情況：其一，開設(shè)分店，擴大業(yè)務(wù)；其二，降低租金水平，控制運營成本?；菊凵涑鍪袌鰞?nèi)商家的兩級分化。但該區(qū)域的商戶對本項目商業(yè)沒有意向。 方莊區(qū)域的商戶普遍缺乏購買商業(yè)物業(yè)的信心，同時也沒有求租的意向 。目前方莊餐飲街處于成熟階段，市場相對平穩(wěn)，但因消費者口味變化較快，也導(dǎo)致部分商戶經(jīng)營業(yè)績下滑，尋求轉(zhuǎn)租。 商戶的意向反應(yīng)出，本項目所在區(qū)域的商戶因?qū)Ρ緟^(qū)域了解，同時已形成了一定的商圈輻射能力，因此對未來發(fā)展充滿信心；反關(guān)其余兩個區(qū)域的商戶恰恰正因為對本區(qū)域缺乏認(rèn)知，因此導(dǎo)致缺乏興趣，沒有信心。 who 本報告是嚴(yán)格保密的。 專業(yè)投資客 錢 租金 穩(wěn)定出租 未來前景 大投資客為主，小投資與自營客為輔！ who 本報告是嚴(yán)格保密的。 “羊群效應(yīng)”是指管理學(xué)上一些企業(yè)的市場行為的一種常見現(xiàn)象。例如一個羊群（集體）是一個很散亂的組織，平時大家在一起盲目地左沖右撞。如果一頭羊發(fā)現(xiàn)了一片肥沃的綠草地，并在那里吃到了新鮮的青草，后來的羊群就會一哄而上，爭搶那里的青草，全然不顧旁邊虎視眈眈的狼，或者看不到其它還有更好的青草。 羊群效應(yīng) — 市場行為管理 一位石油大亨到天堂去參加會議，一進會議室發(fā)現(xiàn)已經(jīng)座無虛席，沒有地方落座，于是他靈機一動，喊了一聲：“地獄里發(fā)現(xiàn)石油了！”這一喊不要緊，天堂里的石油大亨們紛紛向地獄跑去，很快，天堂里就只剩下那位后來的了。這時，這位大亨心想，大家都跑了過去，莫非地獄里真的發(fā)現(xiàn)石油了？于是，他也急匆匆地向地獄跑去。 創(chuàng)造羊群效應(yīng)，一炮而紅！ who 本報告是嚴(yán)格保密的。 一期到底賣什么？ 一期項目售價如何合理評估 ？ 一期 項目營銷如何實現(xiàn)利潤最大化？ 需要解決的問題 —— 一期 項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？ 一期客戶是誰？ C1C2定位的方向建議！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 住宅價格的兩倍！ 社區(qū)商業(yè)的兩種定價模式！ 區(qū)域商業(yè)的租金水平！ Worth 本報告是嚴(yán)格保密的。 成壽寺 區(qū)域！ 業(yè)種業(yè)態(tài)之區(qū)域市場 區(qū)域界限： 自成壽寺路與南三環(huán)交口開始，沿成壽寺路自北向南至城外誠沿線主要商業(yè)。 區(qū)域商業(yè)總