【文章內容簡介】 間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。 42 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ② 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ? 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認為：房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。 ? 房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的實踐存在時滯；生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等 43 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 施永青 2023年觀點 ? 房地產(chǎn)周期分為 :(1)復蘇期 (2)高漲期 (3)危機期 (4)蕭條期 ? 房地產(chǎn)市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個方面： (1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長，短則一兩年，長可以三五年。一旦發(fā)現(xiàn)供不應求，短期內都無法增加供應，令樓市可以連年上升。 (2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財富儲存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。因此，經(jīng)濟好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產(chǎn)市場。流入的資金愈多，樓價就升得愈快，樓價上升又吸引更多的資金流入，令升市進入自我完成的機制。 (3)投資地產(chǎn)的財務杠桿效益大，按揭貨款往往可高達樓價的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴大。當然，當資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。 44 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ③ 房地產(chǎn)市場的自然周期 ④ 見下頁圖 45 長期平均空置率水平 二 、 房地產(chǎn)市場 銷售和出租住宅需求變化示意圖 供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢 需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降 需求繼續(xù)上漲，開始新的建設，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升 供給增長率 =需求增長率 供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升 需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑 下降 上升 需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升 46 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ④ 房地產(chǎn)市場的投資周期 ⑤ 房地產(chǎn)自然周期與投資周期的關系 投資周期在第一、二階段初期滯后于市場自然周期的變化，其他階段則超前于市場自然周期的變化 47 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ⑥ 房地產(chǎn)泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 泡沫成因： ? 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎； ? 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因； ? 金融機構的過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 48 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)項目融資 49 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 機 構可 自 行 提 供 開 發(fā)或 拿 地 資 金無 融 資 需 求開 展房 地 產(chǎn) 信 貸向 金 融 機 構 貸 款由 公 司或 房 地 產(chǎn) 信 托 機 構持 有 大 宗 商 用 房 地 產(chǎn)抵 押 貸 款 證 券 化房 地 產(chǎn) 權 益證 券 化資 金 規(guī) 模尚 小資 金 規(guī) 模不 斷 擴 大二 、 房地產(chǎn)市場 50 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 1. 房地產(chǎn)資本市場 ? 主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲蓄等金融機構資產(chǎn)的主要組成部分； ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易 ? 房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場的重要組成部分 二 、 房地產(chǎn)市場 51 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 2. 房地產(chǎn)企業(yè)的權益融資與債務融資 ? 權益融資：投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機構投資者資金、合作開發(fā)等方式，補足資本金；權益融資的資金供給方與投資者共擔風險，所得報酬是項目投資所形成的可分配利潤 ? 債務融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機構投資者如保險公司、退休基金也可提供債務融資。債務融資的資金融出方不承擔項目投資風險，其報酬為貸款利息和有關費用。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款； ? 債務融資在一定的條件下可轉化為權益融資，可轉債就是一種。 二 、 房地產(chǎn)市場 52 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 3. 房地產(chǎn)土地儲備貸款與開發(fā)貸款 ? 土地儲備貸款：土地收購儲備貸款、土地儲備貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款：土地購置貸款、土地開發(fā)貸款和建設貸款 4. 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 個人住房抵押貸款，即融機構發(fā)放個人住房抵押貸款的過程構成了抵押貸款的一級市場。 ? 商用房抵押貸款 ? 在建工程抵押貸款 二 、 房地產(chǎn)市場 53 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 5. 抵押貸款二級市場 6. ? 在一級市場，商業(yè)銀行和儲蓄機構等利用間接融資發(fā)放抵押貸款；二級市場利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合 ? 抵押貸款支持證券的類型：抵押貸款支持證券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款支付證券和抵押貸款擔保證券 二 、 房地產(chǎn)市場 54 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 6. 房地產(chǎn)投資信托（ Real Estate Investment Trusts， REITs） ? 是指通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益拼爭或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式 ? REITs的投資領域涉及不同地區(qū)的不同類型的房地產(chǎn)（公寓、超市、商業(yè)中心、寫字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等）和抵押資產(chǎn)，相應投資的收入現(xiàn)金流分配給投資者，自身是投資代理。 REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來源于發(fā)行股票，或者從金融市場融資。 ? 房地產(chǎn)投資信托的種類：權益型、抵押型和混合型 二 、 房地產(chǎn)市場 55 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)金融風險 1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險 2. 土地儲備貸款風險 3. 個人住房貸款風險 4. 房地產(chǎn)投資信托風險 二 、 房地產(chǎn)市場 56 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項目融資 1. 房地產(chǎn)投資項目使用資金特性 ? 資金墊付量大 ? 占用周期長 ? 投資的固定性和增值性 ? 風險大，回報率高 二 、 房地產(chǎn)市場 57 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項目融資 2. 房地產(chǎn)項目融資方案 ? 融資組織形式：既有項目法人融資和新設項目法人融資 ? 常用融資渠道：自有資金、信貸資金