【文章內(nèi)容簡介】 ...................... 59 解決好商業(yè)均好性問題。 .......................................................................................................... 59 解決好商業(yè)銷售和招商的矛盾。 .............................................................................................. 60 解決好道路帶動商氣的問題。 .................................................................................................. 61 商業(yè)內(nèi)街 /廣場比“滿地鋪”更適合本項(xiàng)目 ........................................................................... 61 集中式商業(yè)提升項(xiàng)目形象 .......................................................................................................... 62 典型案例： .......................................................................................................................................... 62 二、三種規(guī)劃方案的比較： ................................................................................................................. 65 方案一 ............................................................................................................................................ 65 方案二 ............................................................................................................................................ 67 方案三 ............................................................................................................................................ 69 結(jié)論： .................................................................................................................................................. 70 第 六 部分 策劃營銷方案 ......................................................................................................................... 71 一、全面包裝和推廣，創(chuàng)造全新的商業(yè)概念。 ............................................................................... 71 二、招商先行，銷售隨后。 ................................................................................................................. 71 三、先賣住宅，后賣商業(yè)。 ................................................................................................................. 71 四、分期推盤，動態(tài)漲價。 ....................................................................................................... 71 五、形象展示，體驗(yàn)式營銷。 ............................................................................................................ 72 六、把握好整體和各階段的推盤節(jié)奏。 ............................................................................................ 72 七、營銷推廣任務(wù) 。 ............................................................................................................................ 72 一、 樂山 區(qū)位及 城市 地位分析 樂山概況 樂山市位于四川省西南部，北面與眉山市接壤，東面與自貢市毗鄰，東南面和西南面分別與宜賓市和涼山彝族自治州相連，轄市中區(qū) 、五通橋、沙灣、金口河４個區(qū)、峨眉山 市及犍為、井研、夾江、沐川 4 個縣和峨邊、馬邊兩個彝族自治縣。幅員面積 12826 平方公里，占全省的 %?？?cè)丝? 萬人，有彝、回、苗等 33 個少數(shù)民族。 成都市 ***營銷顧問有限公司 4 城鄉(xiāng)從業(yè)人員總數(shù) 萬人，其中：第一產(chǎn)業(yè)占 %，第二產(chǎn)業(yè)占 %，第三產(chǎn)業(yè)占 %。城鎮(zhèn)勞動平均工資 7486 元 /人年。 2020 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 180 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)之比為 ： ： 。 目前，樂山市中心城區(qū)建成區(qū)面積 40 平方公里，常住人口 30 余 萬，城市居民人均住房面積 15 平方米，城市綠地面積 935 公頃 ，綠地覆蓋率 %，人均公共綠地達(dá) 平方米。 樂山市 四季分明，雨量充沛，年降水量 1800 毫米，平均氣溫 ℃ ，最高氣溫 38℃ ，最低氣溫零下 4℃ ，年日照總時數(shù) 小時。 樂山是中國旅游名城、文化名城，集 古城、江河、大佛、綠心、山水 等特色融為一體，構(gòu)成了 樂山人文氛圍突出的城市特征。加上 樂山氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，資源富集，物產(chǎn)豐富 ，更是物華豐美的一方寶地。 歷史人文 樂山歷史悠久，是中國歷史文化名城，古稱嘉州。早在東漢時，佛教已經(jīng)開始傳入樂山。到了唐宋時期，樂山已成為中國西南佛 教圣地之一。歷時 90 年建成的樂山大佛，通高 71 米，宏偉端莊，至今已有 1200 年的歷史。以雄、秀、奇、險、幽著稱的中國四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五，秀 甲九州”，現(xiàn)存 24座古剎。樂山資源富集，是西部最具開發(fā)潛力的城市之一。 餐飲娛樂 樂山 美 食 眾多 ，以麻辣聞名于世， 是天府之國的美 食 聚集地之一， 蹺腳牛肉、串串香、 串串燒烤、甜皮 鴨、 蘿卜湯、 牛肉豆腐腦、仔姜鴨脯、西壩豆腐、岷江河魚、東坡肘子、清蒸江團(tuán)、東坡墨魚、珍珠魚、 來鳳魚、 珍珠元、 鉑鉑 雞、黃燜雞火鍋、魚頭火鍋、葉兒粑、肉包谷粑 ?? 都是樂山地區(qū)的特色名吃。 成都市 ***營銷顧問有限公司 5 位于峨眉山市中心繁華地帶的 “ 好吃街 ” 是品嘗峨眉山及樂山風(fēng)味小吃的絕佳去處。 “ 好吃街 ” 里的小吃數(shù)不勝數(shù)，僅 300 米長的街道就有攤位 200 余家攤位，這里通宵營業(yè)，且價格便宜，所以每當(dāng)夜幕降臨， “ 好吃街 ” 總是燈火輝煌、人聲鼎沸，這里的小吃絕對可以讓您大飽口福，真正領(lǐng)略到地道的麻辣川味。 市政建設(shè) 樂山區(qū)位優(yōu)勢突出，是四川優(yōu)先培育的九大城市之一。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，科技實(shí)力雄厚，投資環(huán)境良好，是川南與川西的重要紐帶，在四川及西部具有重要的戰(zhàn)略地位。 樂山 現(xiàn)已形成了以成昆鐵路、成樂高速公路為主通道，國道 213 線、 305 線等公路為主骨架，縣、鄉(xiāng)、村公路為支線，岷江、大渡河水運(yùn)為輔助的交通網(wǎng)絡(luò)。成昆鐵路縱貫市內(nèi) 5 個區(qū)、市、縣、自治縣，其中在建的樂山火車站為鐵路二類口岸； 125 公里的成樂高速公路直通成都雙流國際機(jī)場；樂山至峨眉山 18公里的快速旅游通道把樂山大佛和峨眉山聯(lián)成一體；可停泊 500噸級貨輪的樂山大件碼頭是四川大型設(shè)備出川的唯一通道；客輪和 300 噸級的貨輪出樂山港和沙灣港可直達(dá)長江沿岸港口。正在籌建之中的樂山旅游機(jī)場、樂宜高速公路將會使樂山的快速發(fā)展如添羽翼，插上騰飛的翅膀。 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 樂山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 良好，是四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)。 2020 年，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元。農(nóng)民人均純收入達(dá) 2377 元。按照省委、省政府提出的“抓好頭五年，準(zhǔn)備后五年，謀劃再十年”的工作要求，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，高舉鄧小平理論偉大旗幟，以十六大精神為指導(dǎo)，全面貫徹“三個代表”重要思想，解放思想，實(shí)事求是，與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，向著全面建設(shè)小康社會、力爭提前 5 年實(shí)現(xiàn)翻兩番的歷史性跨越，把樂山建設(shè)成為四川經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、國際旅游城市的宏偉目標(biāo)大踏步前進(jìn)。 樂山的城市競爭力和區(qū)域競爭力將將進(jìn)一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊 城市使樂山成為 四川西南 部區(qū)域的“消費(fèi)磁場”。 成都市 ***營銷顧問有限公司 6 小結(jié)： 樂山具有 國際旅游品牌優(yōu)勢、 區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和 成本優(yōu)勢 。經(jīng)過 數(shù) 次發(fā)展機(jī)遇，樂山已步入 國際旅游經(jīng)濟(jì) 的擴(kuò)張期。在這一發(fā)展態(tài)勢下，城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費(fèi)能力、品牌意識都將得到全面的提升。同時，作為旅游大省 里的國際知名旅游城市 和美食之都 ，樂山吸引外來 旅游 與 投資 的機(jī)率很大，成為 中 高消費(fèi)的重要組成部分。 二 、 樂山 住宅房 地產(chǎn) 市 場特點(diǎn) 樂山 房地產(chǎn)市場總體狀況和背景 發(fā)展歷程 樂山市的房地產(chǎn)市場化進(jìn) 程，始于上世紀(jì) 90 年代中后期。起步階段發(fā)展緩慢，隨著房改政策的深化，直到 1999 年 后才增速加快 ， 1999 年 樂山 市 住房開發(fā)量為 37 萬平方米， 2020 年達(dá)到 42 萬平方米 ， 2020 年 47 萬多平方米， 2020 年已超過 50 萬平方米大關(guān)，達(dá) 56 萬平方米 。 同時樂山的房屋購買量增長更快。 1999 年 時 ，樂山市房產(chǎn)交易面積 僅 為 18萬平方米，交易金額為 億元 ， 許多臨江住宅在圖紙上就銷售一空； 2020 年 ，交易面積 24 萬平方米，交易金額 億元； 到 2020 年 時，全年 交易面積 萬平方米， 逼近當(dāng)年的開發(fā)量， 交易金額 達(dá) 億元； 2020 年銷售形勢更火爆，僅上半年 現(xiàn)房交易 就達(dá) 萬平方米，交易額達(dá) 億元，期房交易 18 萬平方米，交易額 億元。 2020 年全年開發(fā)面積 56 萬平方米，交易面積 50 萬平方米。 成都市 ***營銷顧問有限公司 7 市場啟動 樂山房市的開發(fā)升級啟動，集中表現(xiàn)在 2020 年。 2020 年中心城區(qū)房地產(chǎn)交易（不含期房）達(dá)到 4353 宗，交易 萬平方米，成交額達(dá) 億元，分別比去年增長了 16%、 %、 %。一方面隨著城市化進(jìn)程的加快， 市委市政府加大了對樂山中心城區(qū)的 建設(shè)力度，低洼棚戶區(qū)拆遷、老廠礦區(qū)搬遷等老城區(qū) 改造，新區(qū)建設(shè)全面開花，存量土地的大量供給推動開發(fā)量爆增。另一方面就是以迪康、交大為首的外來資本進(jìn)入樂山市場，從開發(fā)品質(zhì)和