【正文】 限公司 14 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的檔次和品質(zhì)不斷擢升。 住宅消費(fèi)的多元化趨勢(shì)必然帶動(dòng)了住宅產(chǎn)品全面進(jìn)入升級(jí)時(shí)代。從樂(lè)山新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，樓盤(pán)的檔次和品質(zhì)不斷提升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，也拉高了樂(lè)山樓盤(pán)價(jià)格的上限。同時(shí)樂(lè)山的購(gòu)房者也逐步形成品牌樓盤(pán)的概念，特別是本地中高收入群體。隨著樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)時(shí)代的來(lái)臨，可以預(yù)計(jì)，在今后的一段時(shí) 間內(nèi)，樓盤(pán)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)將高于價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。 樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比將成為市場(chǎng)抉擇的核心。 進(jìn)入 2020 年后，樂(lè)山新盤(pán)開(kāi)工量大幅增加，供給量的巨增導(dǎo)致整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。而購(gòu)房者的購(gòu)房知識(shí)不斷積累，消費(fèi)心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家”，在各個(gè)樓盤(pán)的地理位置、戶(hù)型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對(duì)比各個(gè)樓盤(pán)的單價(jià)和總價(jià)，最后參照自己的收入水平和支付能力，來(lái)選擇符合自己性?xún)r(jià)需求的房子。因此樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比 成為購(gòu)房者衡量樓盤(pán)價(jià)值的關(guān)鍵，成為市場(chǎng)抉擇的核心問(wèn)題。 個(gè)性化樓盤(pán)成為新的發(fā)展趨勢(shì)。 隨著樂(lè)山新盤(pán)的不斷涌現(xiàn)，各個(gè)樓盤(pán)之間同質(zhì)化愈加明顯。在各開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)塑造的影響下，人們將更加關(guān)注樓盤(pán)的個(gè)性品位，只有那些充分把握目標(biāo)客戶(hù)群心理需求，營(yíng)造出鮮明的個(gè)性化的特色樓盤(pán)才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呼喚個(gè)性化開(kāi)發(fā)， 隨著樂(lè)山房市的火爆升溫，產(chǎn)品的同質(zhì)性趨勢(shì)確實(shí)愈加明顯，對(duì)開(kāi)發(fā)商的個(gè)性化開(kāi)發(fā)提出更高的要求。尤其是外來(lái)資本強(qiáng)勁進(jìn)入樂(lè)山市場(chǎng)，引領(lǐng)新的開(kāi)發(fā)理念和模式，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、包裝等各 方面都對(duì)本地傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生較大沖擊，其精心打造的特色樓盤(pán)迅速占據(jù)市場(chǎng)，受到消費(fèi)者的青睞。 環(huán)境舒適性愈加受到重視 成都市 ***營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 15 樂(lè)山樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變。居住環(huán)境的舒適性，無(wú)論是市民大眾，還是富裕階層，在購(gòu)房置業(yè)時(shí)都愈加重視這一因素。盡管樂(lè)山許多樓盤(pán)打出了“生態(tài)小區(qū)”、“高尚社區(qū)”、“高綠化率”等概念，但只是停留在栽樹(shù)種草的初級(jí)水平上。小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，難以滿足購(gòu)房者的需求。 樓盤(pán)品質(zhì)構(gòu)成的綜合因素，任何單一的競(jìng)爭(zhēng)模式都難以取得決定性的優(yōu)勢(shì)。要達(dá)到樓盤(pán)品質(zhì)的全面提生，打造環(huán)境成為往往成 為最佳的解決之道。 開(kāi)發(fā)商如果能在居住環(huán)境，即戶(hù)內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實(shí)生活來(lái)考慮并下足功夫，則不難打動(dòng)消費(fèi)者的心。 市場(chǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展可觀 “十 . 五”期間是樂(lè)山市住房快速發(fā)展時(shí)期，住房投資增長(zhǎng)，發(fā)展迅猛。共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，新建商品住宅 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)交易總額 億元，分別比“九 .五”期間增長(zhǎng) %、 76%、 %。人均居住面積由“九 .五”期末的 23㎡ 增長(zhǎng)到“十 . 五”期末的 ㎡ ，增幅達(dá) %。 根據(jù) 樂(lè)山市委市政府 的發(fā)展規(guī)劃，樂(lè)山 要充分利用豐富的自然文化資源，精雕細(xì)刻山水之城，將樂(lè)山打造成高質(zhì)量、高品位的國(guó)際旅游城市精品，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境 ， 打造西部 “ 人居環(huán)境第一城 ” 。 而據(jù)政府權(quán)威 測(cè)算，樂(lè)山中心城區(qū) 人口增長(zhǎng)率較高， 未來(lái) 10 年 內(nèi) 每年的住房需求量將達(dá)到 50— 100 萬(wàn)平方米 ，開(kāi)發(fā)年增長(zhǎng)率超過(guò) 15%， 樂(lè)山的城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大 。 三、樂(lè)山商業(yè) 地產(chǎn) 分析 總體供求分析 ◆ 市場(chǎng)展望： 由于樂(lè)山長(zhǎng)久以來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上的受限，已很大程度形成了商業(yè)發(fā)展滯后的格局。 傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要 ， 預(yù)計(jì)在未來(lái)的商業(yè)發(fā)展中，將具有很大的發(fā)展?jié)摿Α? ◆ 宏觀規(guī)劃： 樂(lè)山具有國(guó)際旅游品牌優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)數(shù)次發(fā)展機(jī)遇，樂(lè)山已步入國(guó)際旅游經(jīng)濟(jì) 的擴(kuò)張期 。在這一發(fā)展態(tài)勢(shì)下，城成都市 ***營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 16 市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費(fèi)能力、品牌意識(shí)都將得到全面的提升。 ◆ 開(kāi)發(fā)體量： 商業(yè)地產(chǎn) 總體開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)水平 適中 ，由于外來(lái)開(kāi)發(fā)商給本地帶來(lái)了較新的理念，物業(yè)開(kāi)發(fā)已基本向規(guī)模劃、集約化的模式呈現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)作的作用日趨明顯，營(yíng)銷(xiāo)推廣手段也已較為成熟。本項(xiàng)目 24 畝土地的開(kāi)發(fā)體量將被打造為具有較高水準(zhǔn)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。 ◆ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) ： 近年開(kāi)發(fā)的“金杯銀座” 、“時(shí)代廣場(chǎng)”、 “摩爾春天百貨”等商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)水平，對(duì)樂(lè)山商業(yè)地產(chǎn)的沖擊較大，增強(qiáng)了投資 客戶(hù) 的信心，改變了“底商為主”的傳統(tǒng)商業(yè)格局，同時(shí)也讓開(kāi)發(fā)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者成為“四位一體、四位共贏”奠定了基礎(chǔ)。 ◆ 底鋪為主： 與眾多二級(jí)城市的主要商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)一樣，傳統(tǒng)臨街底鋪依然是構(gòu)成樂(lè)山商業(yè)格局的主體，在構(gòu)成中心城區(qū)的主要街道上，臨街底鋪呈現(xiàn)較高的出租率和開(kāi)攤率，并具備 一、二樓 的商鋪售價(jià)和租金 差異極大的特點(diǎn) ； ◆ 空置物業(yè)： 城區(qū)部分區(qū)域亦存有一定數(shù)量的空置商業(yè)物業(yè)，但這與口岸本身配套滯后、位置不佳、 開(kāi)發(fā)水平低下、缺乏合理規(guī)劃等制約因素密切相關(guān)。 ◆ 租售水平： 商鋪的售價(jià)與租金之比趨于 不合理 狀態(tài)，租金的投資回報(bào)值普遍略顯低微，業(yè)主的投資回報(bào)概念逐漸增強(qiáng)，并對(duì)商業(yè)格局、商圈要求、租金回報(bào)有一定的認(rèn)識(shí)。土橋街、東大街 等傳統(tǒng)商業(yè)中心聚集了最為旺盛的人氣，最高水平的商鋪?zhàn)鈨r(jià)；出租率達(dá)到了 95％以上 。 商業(yè)背景分析 近年來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，以及城市居住區(qū)域的不斷擴(kuò)大，樂(lè)山的商 圈呈現(xiàn)出向兩極條形擴(kuò)張趨勢(shì)，輔助商圈逐漸形成。中心與兩極的相互呼應(yīng)，使樂(lè)山的商圈格局由單一集中逐漸分散，逐漸呈現(xiàn)出多商圈局面。 目前樂(lè)山市中心城區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)、專(zhuān)業(yè)（特色）街（區(qū)）四大類(lèi)。形成“二、五、十五”結(jié)構(gòu)，并與專(zhuān)業(yè)街和特色街，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流體系配套。牛咡橋－北門(mén)橋商業(yè)中心是連接兩大市級(jí)商業(yè)中心的商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ敿?xì)商業(yè)圈細(xì)分如下： 成都市 ***營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 17 “ 二”：兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，嘉州商業(yè)中心、柏楊壩商業(yè)中心； “五”：五個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心中心即牛咡橋－北門(mén)橋 、蘇稽、牟子、通江、車(chē)子高新區(qū)； “十五”： 15 個(gè)社區(qū)商業(yè)即青衣輕軌、倒拐店、棉竹、通江、揚(yáng)叉溝、青衣、蟠龍、柏楊西路、白果、溝兒口、張公橋、青果山、肖壩、大佛景區(qū)、九峰。 長(zhǎng)久以來(lái)，由玉堂街、東大街、土橋街等老街組成的舊城區(qū)核心商圈，是樂(lè)山規(guī)模最大、人氣最旺的商圈，它主導(dǎo)著樂(lè)山的商業(yè)格局和潮流動(dòng)向。 樂(lè)山最早的商業(yè)，也就是沿著樂(lè)山港的碼頭展開(kāi)的，來(lái)往的人群，直接催發(fā)了土橋街商圈的形成。時(shí)至今日，土橋街商圈已延展至?？诙鷺蛞痪€，成為樂(lè)山最發(fā)達(dá)的商業(yè)地帶和購(gòu)物的首選地。 加上 “ 肯德基 ” 開(kāi)業(yè) ，更是凸現(xiàn)了土橋街商圈在樂(lè)山的至尊地位。作為傳統(tǒng)的老城區(qū)商業(yè)中心，以超市、百貨、家居、服裝為主。舊城區(qū)商圈不僅在地理上位于樂(lè)山核心位置，其商鋪價(jià)值更是居樂(lè)山之冠。縱觀樂(lè)山各商業(yè)街道的口岸、人氣、歷史，該商圈當(dāng)仁不讓最具魅力，口岸已是絕無(wú)僅有，日均 3 萬(wàn)人以上的人流量，成熟的口岸、核心理應(yīng)是樂(lè)山商業(yè)的龍頭。 目前柏?fù)P路、春華路、鳳凰路、嘉州大道已經(jīng)是樂(lè)山成熟的居民積聚地，而消費(fèi)購(gòu)物仍然依靠舊城區(qū)商圈，巨大的消費(fèi)市場(chǎng)讓時(shí)代廣場(chǎng)商圈呼之欲出。北京華聯(lián)進(jìn)駐樂(lè)山時(shí)代廣場(chǎng)將對(duì)樂(lè)山新城區(qū)商圈的迅速形成 注入一支強(qiáng)有力的催化劑，對(duì)現(xiàn)有樂(lè)山的商業(yè)格局可能也是一次大沖擊，新城區(qū)以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商圈形成也將為新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)一個(gè)春天。 北京華聯(lián)進(jìn)駐樂(lè)山無(wú)疑會(huì)給樂(lè)山商業(yè)帶來(lái)沖擊，但其代表著的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)樂(lè)山的商業(yè)形態(tài)也是一個(gè)示范，對(duì)于樂(lè)山商業(yè)形態(tài)的調(diào)整和發(fā)展也是一個(gè)成都市 ***營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 18 有力的驅(qū)動(dòng)。長(zhǎng)期以來(lái)，樂(lè)山商業(yè)形成了以街鋪經(jīng)濟(jì)為主流，百貨商場(chǎng)、步行街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)格局，而購(gòu)物中心的出現(xiàn)將徹底打破這種格局，形成購(gòu)物中心為核心的現(xiàn)代商業(yè)新形態(tài)。 隨著肖壩斑竹灣一帶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的興 起，新的商業(yè)契機(jī)出現(xiàn)，一個(gè)新的商圈初現(xiàn)端倪。 該片區(qū)的嘉州新城 1200 畝的高檔居住社區(qū)，開(kāi)發(fā)完成后將有 10 萬(wàn)人入住，同時(shí)片區(qū)內(nèi)集中了樂(lè)山師范學(xué)院和成都理工大學(xué)工程技術(shù)學(xué)院以及樂(lè)山職業(yè)技術(shù)學(xué)院，形成了樂(lè)山最大的校園經(jīng)濟(jì)圈。近年來(lái)，以 “ 品牌、時(shí)尚、個(gè)性 ” 這一系列符合青年人消費(fèi)特性的商業(yè)特征已成為青春經(jīng)濟(jì)的代名詞，極具消費(fèi)熱情和消費(fèi)欲望的青年人正創(chuàng)造出一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)形態(tài) —— 青春派經(jīng)濟(jì)，將促成嘉州新城商圈的時(shí)尚和高雅。肖壩片區(qū)內(nèi)還有肖壩旅游車(chē)站、觀佛碼頭，也是樂(lè)山旅游接待的黃金口岸、交通樞紐，隨著樂(lè)山的城市建設(shè)和旅游 業(yè)的蓬勃發(fā)展，嘉州新城商圈的商業(yè)潛力巨大。 結(jié)論 ： 這三個(gè)商圈中，均有大型商業(yè)零售企業(yè)入駐，其數(shù)量和規(guī)模是前所未有的。老城區(qū)，金杯銀座已經(jīng)開(kāi)業(yè)，肯德基已入駐，以精品購(gòu)物著稱(chēng)的摩爾春天也選址原東風(fēng)商場(chǎng)，目前已正常營(yíng)業(yè)。本年一月，北京華聯(lián)以 3 萬(wàn) 平米的超大體量在新城區(qū)時(shí)代廣場(chǎng)入駐開(kāi)業(yè)，最為引人成都市 ***營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 19 關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京華聯(lián)在樂(lè)山正式開(kāi)業(yè)后，將直接改變樂(lè)山時(shí)尚商品購(gòu)物的現(xiàn)狀，從根本上提升樂(lè)山百貨業(yè)的檔次。 商業(yè)市場(chǎng)特性 從樂(lè)山的商業(yè)布局和結(jié)構(gòu)來(lái)看，在老城區(qū)是以街區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)互補(bǔ)的形式，提供商業(yè)交易，實(shí)際 起到的僅僅是商業(yè)配套的作用。相對(duì)滯后的商業(yè)格局，使得樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，具有四大商業(yè)特性： 商圈特性： 除時(shí)代廣場(chǎng)、金杯銀座、摩爾春天百貨等商業(yè)項(xiàng)目外，以往樂(lè)山的商業(yè)格局基本是沿街為市，依靠本區(qū)域固有居住人群和少量偶爾途經(jīng)人群支撐經(jīng)營(yíng)，各商業(yè)區(qū)域基本沒(méi)有對(duì)其他區(qū)域的輻射作用，沒(méi)有形成真正成熟的“商圈”。而在 經(jīng)過(guò)街鋪 —— 百貨商城的發(fā)展模式后，樂(lè)山即將全面步入“集約式購(gòu)物中心”商業(yè)物業(yè)的升級(jí)階段。根據(jù)規(guī)劃，隨著城市的發(fā)展，在中心城區(qū)內(nèi)將催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成樂(lè)山市的三大商圈，即嘉州市級(jí)商圈、柏楊 壩市級(jí)商圈和牛咡橋 — 北門(mén)橋區(qū)級(jí)商圈。每個(gè)商圈都有應(yīng)該有大型商業(yè)項(xiàng)目，作為標(biāo)志和支撐。 投資特性： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果顯示，樂(lè)山最繁華地段的商鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?3050元 /㎡月左右，較不繁華地段的商鋪?zhàn)饨鹚酱笾聻?825 元 /㎡月左右。根據(jù)部分項(xiàng)目商業(yè)鋪面的報(bào)價(jià)計(jì)算，平均收回投資年限約為 1823 年。可以說(shuō)，這樣的投資回報(bào)，是基本沒(méi)有投資價(jià)值的。樂(lè)山的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資和消費(fèi)觀念的嚴(yán)重滯后現(xiàn)象。 市場(chǎng)特性： 由于商業(yè)發(fā)展受限，已經(jīng)很大程度形成了商業(yè)發(fā)展滯后的格局。 傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應(yīng)日 新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，對(duì)于一些在 大型省級(jí) 城市發(fā)展良好并且希望進(jìn)軍二級(jí)市場(chǎng)的品牌經(jīng)營(yíng)商，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)也完全無(wú)法滿足需要 。所成都市 ***營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司 20 以在樂(lè)山未來(lái)商業(yè)發(fā)展中，市場(chǎng)將具有很大的發(fā)展?jié)摿?。從某種程度上說(shuō)，宏觀調(diào)控賦予了樂(lè)山商業(yè)地產(chǎn)新的強(qiáng)勁動(dòng)力。隨著西部大開(kāi)發(fā)的實(shí)施，中西部各個(gè)城市迅速崛起、成都經(jīng)濟(jì)圈城市群的形成以及“泛珠三角”合作平臺(tái)的建立，樂(lè)山等二線城市對(duì)大型商業(yè)主力店的需求必將大