【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 于機(jī)場(chǎng)生活區(qū)的高收入人群不具備吸引力。n項(xiàng)目借鑒引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效提高項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的可能性；引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效促進(jìn)其他商鋪的招商及出租；分期開發(fā)，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。參考項(xiàng)目分析Page 48做區(qū)域內(nèi)最好的購(gòu)物娛樂綜合中心n中央酒店自身已形成的餐飲品牌號(hào)召力較強(qiáng)；n本項(xiàng)目區(qū)域有大批經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的消費(fèi)者，但區(qū)域內(nèi)缺乏檔次較高、業(yè)態(tài)綜合的零售商業(yè)中心；n由于受到臨近的環(huán)市路商圈的影響，本項(xiàng)目區(qū)域暫不具備發(fā)展市級(jí)商圈的條件；商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)Page 49商務(wù)公寓概念多樣化依托酒店的服務(wù)式公寓產(chǎn)生80年代后依托高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)90年代中后酒店的服務(wù)式公寓供不應(yīng)求2023年后產(chǎn)品線日漸豐富第一階段第二階段第三階段獨(dú)立的服務(wù)式公寓興起背景n80年代初期服務(wù)式公寓以依托高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)的形式產(chǎn)生，例如中國(guó)大酒店、白天鵝賓館、花園酒店、廣東國(guó)際大廈等五星級(jí)酒店均有服務(wù)式公寓供應(yīng)，主要分布于舊交易會(huì)商圈、環(huán)市路商圈一帶。n90年代后期，隨著市場(chǎng)需求的增加，獨(dú)立的服務(wù)式公寓出現(xiàn)，主要分布在天河體育中心周邊、珠江新城、二沙島 五羊新城、南湖周邊等地。n2023年后，房地產(chǎn)快速發(fā)展，面向不同人群的各種檔次、類型商務(wù)公寓出現(xiàn)。商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 發(fā)展歷程商務(wù)公寓市場(chǎng)產(chǎn)品線日漸豐富，為不同檔次的商務(wù)人士提供服務(wù)Page 50服務(wù)式公寓是優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓的代表商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 種類的劃分n按產(chǎn)權(quán)是否統(tǒng)一劃分：出售的服務(wù)式公寓、不出售服務(wù)式公寓。n按服務(wù)檔次劃分：提供可選服務(wù)套餐的商務(wù)公寓、提供基本服務(wù)的商務(wù)公寓、提供高端服務(wù)的服務(wù)式公寓。備注：基本服務(wù)：提供 24小時(shí)保安及前臺(tái)接待、免費(fèi)洗衣、房間打掃，代收各種費(fèi)用，配有衛(wèi)星電視、設(shè)施齊全的健身中心等。高端服務(wù)：除提供上述服務(wù)外，還提供尊貴的禮賓部服務(wù)，包括代訂機(jī)票、轎車及其他個(gè)性化服務(wù)等。Page 51商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 服務(wù)式公寓分布項(xiàng)目周邊服務(wù)式公寓供應(yīng)少Page 52服務(wù)式公寓是指配有客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)、既提供酒店服務(wù)又擁有居家生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。通常具以下特點(diǎn)： 房?jī)?nèi)設(shè)施： 包括所有的家具、家居用品如空調(diào) /電視 /洗衣機(jī) /烘干機(jī)、廚房用品和廚具等； 公寓設(shè)施： 配備健身中心、適當(dāng)?shù)牟惋嬙O(shè)施、投幣式洗衣區(qū)、獨(dú)立的公寓出入口； 服務(wù)： 完備的酒店式服務(wù)，如客房送餐、定期的房間清潔服務(wù)； 租期和租金： 大多租期為 6個(gè)月到 1年左右。適合不愿意在酒店租房，也不愿意繳交各類費(fèi)用的人士； 市場(chǎng)推廣： 設(shè)有租賃銷售部門，通常與房產(chǎn)中介公司合作拓展長(zhǎng)期租客。優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓 —— 服務(wù)式公寓提供完善的設(shè)施和服務(wù)商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 服務(wù)式公寓特色Page 53服務(wù)式公寓市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀況理想商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 服務(wù)式公寓供求情況n2023年第 1季度到 2023年第 4季度，租金在 133164之間變化。n同期，出租率保持 74%84%之間變化。2023年市場(chǎng)總體較旺盛租金 :140元 /㎡出租率 :80%Page 54服務(wù)式公寓主要面向外資企業(yè)、大型企業(yè)管理層和商旅人士代表性服務(wù)式公寓項(xiàng)目物業(yè)名稱 開業(yè)時(shí)間 面積（平方米）月租金(元 /平方米 ) 規(guī)模中信公寓（體育中心周邊） 1997年2房 1231363房 160184 107 274套廣州盛雅服務(wù)公寓（體育中心周邊） 2023年 10月1房 652房 951003房 138170 175套新凱公寓（珠江新城） 2023年 3月1房 861142房 214223 150 240套廣州雅詩(shī)閣服務(wù)公寓（體育中心周邊） 2023年 1月1房 70922房 1181253房 165連通房 200170 208套n規(guī)模：一般在 100300套之間。n租金：多數(shù) 100元以上。n客戶：外資企業(yè)、大型企業(yè)中高層管理人員（中長(zhǎng)期），商務(wù)旅行人士（短期）。商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 服務(wù)式公寓代表項(xiàng)目Page 55項(xiàng)目周邊商務(wù)公寓供應(yīng)量少，中檔公寓受歡迎商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 周邊供應(yīng)n由于用地稀缺，近幾年新增供應(yīng)少。n各檔次產(chǎn)品租賃情況均較好，批發(fā)商人、會(huì)展人士是主要客源。n中檔的錦洲國(guó)際、金桂園較受批發(fā)市場(chǎng)的商貿(mào)人士歡迎。周邊商務(wù)公寓供應(yīng)情況項(xiàng)目 開業(yè)年份 面積 月租金 售價(jià) 備注中國(guó)大酒店公寓(流花路 ) 1998年 70平方米以上 約 230元 /平方米 只租不售 優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓金桂園(解放北路 ) 2023年 60120平方米為主單價(jià) :5070元 /平方米1房 2023~2500元 /月2房 3000~3800元 /月3房 4500~5500元 /月 /平方米 商品住宅錦洲國(guó)際公寓(解放北路 ) 2023年 55平方米為主約 100元 /平方米1房 50006000元 /月 /平方米 酒店式公寓美景國(guó)際公寓(遠(yuǎn)景路 ) 在售 63152平方米 —— /平方米(毛坯 ) 商品住宅中酒金桂園美景錦洲國(guó)際本案228Page 56周邊未來后續(xù)供應(yīng)少，商務(wù)公寓存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 未來發(fā)展周邊商務(wù)公寓未來供應(yīng)項(xiàng)目 開業(yè)年份 面積 月租金 售價(jià) 規(guī)模228國(guó)際公寓（三元里大道與機(jī)場(chǎng)路交匯，廣百旁）未推出單間 3245平方米1房 55平方米2房 80平方米3房 100130平方米—— 未定價(jià) 商住樓，共 197套占地 4000平方米，總建 2萬平方米n廣州國(guó)際化程度越來越高，對(duì)外商貿(mào)活動(dòng)日趨活躍，商務(wù)公寓需求有增無減。n商務(wù)公寓向多層次發(fā)展，未來市場(chǎng)細(xì)分會(huì)更充分。n更多國(guó)際酒店管理公司進(jìn)入廣州，將提高商務(wù)公寓服務(wù)和管理水平。n周邊未來供應(yīng)量少，需求增加，產(chǎn)生市場(chǎng)機(jī)會(huì)。228國(guó)際公寓Page 57周邊產(chǎn)業(yè)對(duì)中檔商務(wù)公寓市場(chǎng)需求較大商務(wù)公寓市場(chǎng) —— 小結(jié)產(chǎn)品靈活，商住兩用，適用性強(qiáng)n本項(xiàng)目是商業(yè)用地，設(shè)置商務(wù)公寓可商住靈活兩用。中檔商務(wù)公寓有需求，與酒店錯(cuò)開客源。n附近的錦洲國(guó)際、金桂園租賃走俏，與周邊產(chǎn)業(yè)匹配度較高。n本項(xiàng)目酒店定位為五星級(jí)，檔次較高，設(shè)置中檔商務(wù)公寓可與酒店實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。Page 58一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 案例研究七、 SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、 物業(yè)市場(chǎng)研究四、 需求特征研究Page 59n寫字樓需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)的寫字樓使用者問卷訪談結(jié)果，其二為戴德梁行寫字樓專家訪談。寫字樓訪談背景寫字樓需求特征樣本量 51份公司類型 制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、 IT業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)，公司性質(zhì) 內(nèi)資 49%外資 51%寫字樓等級(jí)甲級(jí) 49%乙級(jí) 51%公司規(guī)模 大型 20%中型 41%小型 39%注：?jiǎn)柧韴?zhí)行時(shí)間（ 2023年）市場(chǎng)與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整Page 60交通、物管和租金是寫字樓最重要考慮因素，需要重點(diǎn)關(guān)注寫字樓需求特征 本項(xiàng)目可達(dá)性好，但不通地鐵對(duì)寫字樓較為不利；物業(yè)管理與租金亦受到較高重視天河北代表廣州寫字樓現(xiàn)狀，珠江新城代表未來發(fā)展，表現(xiàn)非常強(qiáng)勢(shì)Page 61現(xiàn)有使用模式與未來使用模式均以租賃為主寫字樓需求特征寫字樓租賃使用的方式非常普遍對(duì)寫字樓的不滿意主要集中在雜費(fèi)高及裝修不好方面，應(yīng)引起注意Page 62內(nèi)外資企業(yè)對(duì)寫字樓配套的需求有明顯區(qū)別寫字樓需求特征外資企業(yè)更多關(guān)注于環(huán)保、樓層面積及智能化系統(tǒng) 內(nèi)資企業(yè)則更多關(guān)注于電梯、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)n內(nèi)外資企業(yè)對(duì)配套需求的差別需在定位時(shí)加以注意，甲級(jí)寫字樓客戶多外資企業(yè)，而乙級(jí)寫字樓則多內(nèi)資企業(yè)。Page 63n城市重心向東發(fā)展，跨國(guó)公司、高端客戶不會(huì)向西發(fā)展，尤其不會(huì)在本項(xiàng)目區(qū)域n項(xiàng)目從交通、區(qū)位、外部環(huán)境等條件看，不具備發(fā)展甲級(jí)寫字樓的條件n寫字樓租金受區(qū)域影響大，一個(gè)項(xiàng)目無法影響整個(gè)區(qū)域的寫字樓環(huán)境n提高項(xiàng)目硬件標(biāo)準(zhǔn)可以提升租金，但其作用較為有限n項(xiàng)目發(fā)展宜以中小型企業(yè)為主的精品、專業(yè)型寫字樓n項(xiàng)目寫字樓客戶應(yīng)定位于周邊專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈n寫字樓對(duì)商業(yè)帶動(dòng)作用比酒店大專家意見：項(xiàng)目不適合發(fā)展甲級(jí)寫字樓寫字樓需求特征Page 64n商業(yè)物業(yè)需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)的商業(yè)物業(yè)租戶問卷訪談結(jié)果，其二為戴德梁行寫字樓專家訪談。研究背景商業(yè)物業(yè)需求特征樣本量 54份業(yè)態(tài) 餐飲 19%零售 54%配套商業(yè) 28%注：?jiǎn)柧韴?zhí)行時(shí)間（ 2023年）市場(chǎng)與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整Page 65商戶對(duì)客流量和租金的考慮遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他因素商業(yè)物業(yè)需求特征n項(xiàng)目所在區(qū)域沒有較大的高質(zhì)素商業(yè)客流，經(jīng)營(yíng)前期需以價(jià)格優(yōu)勢(shì)提升吸引力對(duì)客流量和租金 /售價(jià)的關(guān)注遠(yuǎn)超其他因素區(qū)域客流量現(xiàn)狀對(duì)零售商戶缺乏吸引力租金是非常有效的調(diào)節(jié)手段Page 66項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)集中，對(duì)餐飲業(yè)有較大吸引力，可通過做大餐飲來拉動(dòng)人氣，增加客流量。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)Σ惋嫎I(yè)有較大的吸引力商業(yè)物業(yè)需求特征珠江新城和天河城正佳商圈是商戶首選區(qū)域?qū)I(yè)產(chǎn)品集中區(qū)域：對(duì)餐飲業(yè)有較大吸引力，對(duì)零售也有一定的吸引力。Page 67大型購(gòu)物中心對(duì)零售及餐飲都具有較大吸引力商業(yè)物業(yè)需求特征商業(yè)物業(yè)類型 /行業(yè) 零售 餐飲 配套商業(yè)集購(gòu)物、餐飲和娛樂的大型綜合商場(chǎng) 35% 90% 9%住宅裙樓商場(chǎng) 5% － 2%步行街 /商業(yè)街街鋪 50% － 2%寫字樓裙樓商場(chǎng) 5% － 85%專業(yè)市場(chǎng) 5% 10% 2%餐飲對(duì)進(jìn)寫字樓裙樓興趣相對(duì)較小，故寫字樓裙樓宜設(shè)置銀行、便利店和旅行社等配套型商業(yè)類型大型購(gòu)物中心對(duì)餐飲的吸引力較強(qiáng)，在招商方面的難度相對(duì)較小商家對(duì)首層興趣較大，而其他層的興趣較小，可通過加大首層概念，如加入下沉廣場(chǎng)、增加負(fù)一層出入口等來提升物業(yè)價(jià)值Page 68大型餐飲、銀行的面積需求較大商業(yè)物業(yè)需求特征面積 /行業(yè) 餐飲 零售 配套型商業(yè)50㎡ 以下 — 41% %51100㎡ — 38% %101150㎡ — 7% 7%151200㎡ — 7% 13%201㎡ 以上 100% 7% 27%200500M21000M2 2023M23000M2以上 合計(jì)大型中餐 3 2 5西餐 1 2 3連鎖餐飲 1 150M2以下50100M2100150M2150200M2500600M2 合計(jì)便利店 3 3銀行 4 4旅行社 4 1 1 2 8Page 69n本區(qū)域發(fā)展零售商業(yè)的先天條件不足，需用百貨或者超市、餐飲來拉動(dòng)項(xiàng)目人氣n廣州現(xiàn)有的電影院選址均在繁華地段，對(duì)本項(xiàng)目的興趣不大n由于政府的保護(hù)與支持，廣州本地百貨正積極尋求擴(kuò)張n家庭式消費(fèi)僅有購(gòu)物并不足夠，還要有娛樂業(yè)態(tài)配合n項(xiàng)目商業(yè)的輻射范圍應(yīng)集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域n高檔酒店對(duì)高檔商業(yè)有拉動(dòng)作用，但對(duì)于大眾型商業(yè)而言，拉動(dòng)力不大專家意見：項(xiàng)目宜以區(qū)域性商業(yè)中心為目標(biāo)商業(yè)物業(yè)需求特征Page 70n公寓物業(yè)需求從戴德梁行數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取潛在公寓租客問卷調(diào)查結(jié)果作為項(xiàng)目決策參考。研究背景公寓需求特征研究執(zhí)行時(shí)間 2023年樣本量 21份樣本條件 服務(wù)式公寓租住客戶注：?jiǎn)柧韴?zhí)行時(shí)間（ 2023年）市場(chǎng)與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整Page 71公寓客戶租賃的考慮因素較多公寓需求特征公寓客戶考慮因素較多前幾位的考慮因素中，項(xiàng)目現(xiàn)狀并不具備明顯優(yōu)勢(shì)Page 72公寓客戶的面積需求較為分散公寓需求特征面積區(qū)間較大， 60以下及101160都占有較大比例，顯示需求較為分散需求相對(duì)集中區(qū)域n對(duì)臥室的需求同樣顯得較為分散，而 12個(gè)臥室的需求相對(duì)集中Page 73公寓租客對(duì)配套的需求公寓需求特征項(xiàng)目背景 城市研究 物業(yè)市場(chǎng) 需求特征 案例分析 開發(fā)價(jià)值 SWOT 項(xiàng)目定位通過與酒店、寫字樓和商業(yè)共享配套，將增大項(xiàng)目公寓對(duì)租戶的吸引力Page 74一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 案例研究七、 SWOT分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營(yíng)策略三、 物業(yè)市場(chǎng)研究四、 需求特征研究Page 75案例分析 佳潤(rùn)廣場(chǎng)選取原因：n規(guī)模與本項(xiàng)目相似n周邊居民檔次與本項(xiàng)目相似n周邊業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目相似，且缺乏大型購(gòu)物中心n定位為區(qū)域性商業(yè)中心與本項(xiàng)目相似Page 76處于批發(fā)市場(chǎng)、居住區(qū)之中佳潤(rùn)廣場(chǎng) —— 地理位置位于城鄉(xiāng)結(jié)合部n位于白云區(qū)廣州大道北麥田村圣地大酒店旁。n周邊有多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)、 20多個(gè)住宅小區(qū)。n毗鄰第一軍醫(yī)大學(xué)、南方醫(yī)院。交通方便n距離地鐵 3號(hào)線南方醫(yī)院站約 300米。n10多條公交線路直達(dá)。n廣州大道北是同和地區(qū)與市中心的主要交通動(dòng)脈 。Page 77打造廣州白云區(qū)東南部的區(qū)域商業(yè)中心n于 2023年 9月開業(yè)。n占地 17,577平方米，總建筑面積約 44,080平方米。n地下 3層約 30,58