【文章內容簡介】 從經(jīng)濟分析角度考慮 ，小高層的品質不會因為密度的提高而降低，反而因為有聯(lián)排別墅的加入而使整盤銷售利潤獲得提高。 ，使各產(chǎn)品之間形成相互的烘托和補充。通過聯(lián)排別墅的品質塑造，來達到整個樓盤的價值提升。從而有機會獲得更高的經(jīng)濟收益。 ，使樓盤的日后維護成本相對較高，實用性也不強。 從可操作角度考慮： 從方案的市場運作風險考慮 ， 以發(fā)展商別墅開發(fā)的品牌與荒島工作室以往操作的類似規(guī)劃樓盤 （ 如涵合園 ） ， 則方案一更具操作性和把握力 。 我司根據(jù)綜合對比論證，第一方案優(yōu)勢更大。 平面布局 在整體景觀布局的基礎上，考慮到地塊東、南兩側的天然河道以及中心大面積坡地綠地的優(yōu)勢賣點，建議將東南側沿林塘港和分涇河一側以及果嶺綠地沿線周邊規(guī)劃聯(lián)排別墅，而在北側沿華夏西路沿線和地塊兩頭，集中規(guī)劃小高層公寓住宅。此規(guī)劃方案有以下基本出發(fā)點： ， 使 該區(qū)域范圍內景觀資源的優(yōu)勢發(fā)揮至極限 。 ， 使地塊的規(guī)劃允許容積率得到充 分利用 。 為項目開發(fā)獲得投資回報最大化創(chuàng)造條件 。 ， 使樓盤對于兩種不同形態(tài) 、 不同定位的產(chǎn)品得以適當?shù)姆蛛x ， 便于針對不同的目標客戶 ， 提供不同需求的管理服務 。 、 道路等將其進行軟性分割 。 但又在聯(lián)排 別墅充分享受景觀資源的同時 ， 又使小高層公寓樓借助 較高的樓層 ， 使享受小區(qū)整體景觀資源的賣點得以釋放 。 ， 有效的降低了來自華夏西路 以及楊高南路城市快速主干道的噪音及環(huán)境污染 。 保證 了小區(qū)內部較高的物業(yè)綜合品質 。 ， 在別 墅區(qū)平面上 ， 東側的建筑密度可適當降低 （ 如規(guī)劃雙 拼 ） ， 以提高其品質 ， 而西側可適當提高聯(lián)排單元數(shù) 。 房型方案 結合社區(qū)的整體規(guī)劃定位以及與本項目同期開發(fā)的周邊其他競爭樓盤的差異化市場策略，在房型方案的選擇上，有以下基本思路供參考： ? 建議將聯(lián)排別墅的單套面積控制在 180200平方米之間 ， 以 24個單位為一組 ， 利用各組的整體外形 ， 將各組的建筑立面和風格進行綜合整體處理 。 ?形態(tài)上將摒棄“豬圈式”產(chǎn)品，導入北歐小鎮(zhèn)街區(qū)聯(lián)排單元，再以45個單元組成一個組團，通過單元平面布局的處理，利用組團建筑的自然圍合，形成組團內部建筑之間的內庭景觀。 ?每套聯(lián)排別墅在房型設計上，兼顧內部有效空間的利用和室外活動空間（如露臺）的完美銜接。 ?在每套單元內部盡量設置挑空空間。以增強使用空間的舒適感和舒展性。 ?在單套聯(lián)排別墅的房間設置上，不必過度追求臥室的數(shù)量。而更應考慮到其他功能活動空間的利用。 經(jīng)濟房型 人氣凝聚 ? 在一定的總價控制范圍內 ， 以犧牲一定的室內有效使用面積來達到居住環(huán)境 、 鄰里層次 、 配套服務等多方面的生活享受 ， 是有相當?shù)恼T惑力的 。 ? 可在經(jīng)濟型房型單元適當提高每單元樓層的戶數(shù) （ 如一梯三戶 ）以保證其規(guī)劃容積率的要求 。 ? 對于同一單元中的東西兩側房源 ， 應盡可能保證各使用空間的全明設計及南北通透 。 ? 單套面積可基本參照以下標準： 精致一房： 6070平方米 比例 15% 幽雅二房： 8595平方米 比例 40% 安逸三房： 110120平方米 比例 25% 舒適三房： 130140平方米 比例 20% 面積配比 以綜合容積率 ，按項目總占地 米為基準，將聯(lián)排別墅容積率控制在 ，小高層容積率控制在 。 ? 則建議聯(lián)排別墅占地 2萬平方米 ， 總建筑面積 米 ， 按平均每戶 190平方米計算 ， 共約 84套 。 ? 按小高層占地 ， 總規(guī)劃建筑面積約 。 ? 樓盤總規(guī)劃建筑面積 17萬平方米 ， 綜合容積率 開發(fā)控制節(jié)奏 從項目現(xiàn)有的資源條件 ， 綜合產(chǎn)品的營銷策略 ， 建對整個 開發(fā)地塊分成三階段： 第一階段：西側靠楊高南路部分的小高層 體量 8萬平方米 第二階段：中心綠化坡地南側的聯(lián)排別墅群 體量 第三階段：東側靠分涇河沿線部分的小高層 體量 以此開發(fā)節(jié)奏進行控制 ， 主要有以下考慮： ? 為保證樓盤在先期具有較強的人氣注入 ， 建議第一階段先期開發(fā)西北側的小高層 。 ? 第二階段將聯(lián)排別墅推出 ， 將樓盤的整體品質抬高到一個新的高度 。 有利于在綜合品質上抬高物業(yè)的競爭力 。 ? 聯(lián)排別墅的盡早推出 ， 為其有足夠的市場消化提供基本條件 。 ? 西側小高層單元建成后 ， 可通過中心綠化坡地 ， 與聯(lián)排別墅群連成一體 ， 在出行上亦可通過南側主入口進行 。 第三部分 銷售控制篇 建議價格走勢原則： 穩(wěn)開快走 — 微幅上調 — 價差適度 — 動態(tài)控制 — 隱性降價。 推廣進程控制 假設項目在 2023年 7月可進行一期開盤銷售 ， 則暫排定以下推廣進程： 前期預熱：樓盤形象概念的前期炒作 時間要求： 第一波：西塊小高層展露頭腳 時間要求： 表現(xiàn)均價