日本ca住宅類型市場調(diào)研(編輯修改稿)
2025-03-02 13:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 量約為 10萬套 /年，其中定制化產(chǎn)品僅占少量市場份額； ? 在同一項(xiàng)目內(nèi)，客戶一般需為定制化在標(biāo)準(zhǔn)交付的基礎(chǔ)上多支付相當(dāng)于房價(jià) 2％的費(fèi)用，這部分僅為客戶的服務(wù)費(fèi)，用于吸引更多客戶，而開發(fā)商并不因?yàn)槎ㄖ苹旧矶@取利潤； ? 在提供定制化產(chǎn)品的項(xiàng)目中，約 50％的客戶有定制化的需要，其他客戶仍會選擇標(biāo)準(zhǔn)交付； 21 Ordermade Mansion ? 銷售流程 ? 銷售期：開工即可獲得銷售許可，按常規(guī) 510層項(xiàng)目為例，開工后的建設(shè)期約為 1年，開工后 2個(gè)月開始銷售，銷售期為 3個(gè)月（如圖示）；30層高樓建設(shè)期約為 2年，銷售期順應(yīng)延長； ? 簽約流程：先簽銷售協(xié)議，一個(gè)月后簽定制裝修協(xié)議，截止日未出售或未得到客戶確認(rèn)的單元?jiǎng)t按標(biāo)準(zhǔn)交付，以不影響完工期為原則； 22 Ordermade Mansion ? 銷售流程 ? 房型的選擇： ? 絕大部分項(xiàng)目在廚衛(wèi)管線位置不可變的前提下，提供幾種房型供選擇； ? 少量項(xiàng)目的廚衛(wèi)管線位置以及室內(nèi)房型布局均靈活可變，但需設(shè)架空地板鋪設(shè)管線，層高因此需提高 300 mm； 23 Ordermade Mansion ? 銷售流程 ? 裝修的選擇： 提供幾套風(fēng)格供選擇，但無檔次差異，避免銷售流程過于復(fù)雜；另有部分材料可選（如開關(guān)式樣、燈具式樣等）； ? 銷售人力： 一般 10～ 50單元的項(xiàng)目會配一個(gè) 3～ 5人的小組，包括室內(nèi)設(shè)計(jì)師、結(jié)構(gòu)、機(jī)電工程師等，但對客戶是一對一的； ? 銷售工具： 平面 CA選項(xiàng)樓書，沒有 3D virtual demo，也沒有 experience center, 因?yàn)槌杀具^高； 24 ? 設(shè)計(jì) ? 框架結(jié)構(gòu)形式，平面布置靈活； ? 住宅設(shè)計(jì)無朝向、限高要求，可接受暗衛(wèi)、暗廚，設(shè)計(jì)的局限性較??； ? 設(shè)計(jì)顧問成為服務(wù)團(tuán)隊(duì)的一員，根據(jù)小業(yè)主意愿繪制圖紙并監(jiān)督施工，對設(shè)計(jì)顧問的人力資源配置及后期協(xié)調(diào)能力提出更高要求； Ordermade Mansion 25 ? 項(xiàng)目管理與采購 ? 預(yù)制化產(chǎn)品整體式裝修模式使進(jìn)度及質(zhì)量得以保證； ? 結(jié)構(gòu)采用預(yù)制件施工，單元裝修因而得以自低區(qū)至高區(qū)進(jìn)行；這樣給銷售帶來的益處是：低樓層售價(jià)較低的單元客戶選擇期較短，高樓層售價(jià)較高的單元客戶選擇期相對較長。 ? 層高一般控制在 ～ ，設(shè)架空層和吊頂層，滿足因單元內(nèi)布局調(diào)整造成的管線靈活布線； ? 單元內(nèi)采用中央空調(diào)，因廳房分隔及功能變化造成的內(nèi)外機(jī)布置受限及管線孔洞預(yù)留問題得以解決。 ? 衛(wèi)生間裝飾基本采用整體衛(wèi)浴施工，隔墻采用輕鋼龍骨雙層紙面石膏板系統(tǒng)，全屋采用中央空調(diào)系統(tǒng)，地板采用復(fù)合地板。 ? 承包商及供應(yīng)商對 ordermade模式具有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，因此相關(guān)之合約、分判、采購及進(jìn)度等得以有效控制。 Ordermade Mansion 26 ? 項(xiàng)目管理與采購 ? 結(jié)構(gòu)采用預(yù)制化施工，單元可自下而上開始裝修。 ? 裝修大量采用預(yù)制化產(chǎn)品，減少了大量現(xiàn)場施工工序，既保證了現(xiàn)場施工環(huán)境的整潔有序，亦確保了施工質(zhì)量和進(jìn)度。 ? 層高 ，適合機(jī)電管線靈活布線。 ? 單元采用中央空調(diào)，風(fēng)口靈活設(shè)置適合單元內(nèi)布局改變。 ? 承包商相關(guān)施工管理經(jīng)驗(yàn)豐富，施工現(xiàn)場管理有序。 ?
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