個(gè)人信貸業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-03-02 12:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ①落實(shí)借款人面談要求 。 ②與售房人進(jìn)行面談 。 ③分析交易價(jià)格的合理性 。 5 、首付款證明 ①借款人向售房人賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬或匯款的憑證，以及售房人簽字確認(rèn)的首付款收據(jù)。 ②由銀行實(shí)施交易資金托管的，被托管資金賬戶(hù)明細(xì)及托管協(xié)議。 ③由中介代收首付款的，中介應(yīng)出具收據(jù)并經(jīng)售房人簽字，且要求中介提供相對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單。 6 、抵押房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估 ①內(nèi)部評(píng)估，應(yīng)根據(jù)抵押房地產(chǎn)的基本成本、市場(chǎng)交易參考價(jià)格、變現(xiàn)能力等估測(cè)其價(jià)值。 ②外部評(píng)估由借款人向銀行認(rèn)可的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)提出委托。評(píng)估結(jié)果僅作為參考。 三、個(gè)人二手住房貸款 7 、 抵押登記 ⑴ 基本原則 ①在辦妥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后和抵押登記手續(xù)前發(fā)放的，需提供合法有效的階段性擔(dān)保。 ②抵押登記申請(qǐng)及他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)領(lǐng)取等工作應(yīng)由調(diào)查人員之外的銀行員工親自辦理。 ⑵ 操作方式 ①在房產(chǎn)證和土地證合一的地區(qū)，貸款發(fā)放之前，必須在當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)辦好抵押登記 ②房產(chǎn)證土地證分開(kāi)的地區(qū)，必須到土地管理部門(mén)核實(shí)土地使用權(quán)的權(quán)屬情況。 8 、階段性擔(dān)保要求 對(duì)于提供階段性擔(dān)保的交易中介機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，原則上應(yīng)符合以下條件： ①有權(quán)審批行批準(zhǔn)合作。 ②確定了最高擔(dān)保額度及保證金繳存比例。 ③簽訂了《 二手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》 9 、貸款資金轉(zhuǎn)入賬戶(hù)要求 二手房貸款資金應(yīng) 直接劃入售房人賬戶(hù) 10 、貸后管理 ①密切跟蹤抵押登記手續(xù)辦理情況，并在合理期限內(nèi)辦妥。 ②建立個(gè)人住房貸款抵押物登記管理臺(tái)帳，并做好記錄。 ③實(shí)行逾期催收檢查。 ④由專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患或預(yù)警信號(hào)，按規(guī)定及時(shí)報(bào)告，對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。 三、個(gè)人二手住房貸款 ? 主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施 1 、加強(qiáng)貸前盡職調(diào)查，從源頭遏制假按揭的發(fā)生 要在貸前調(diào)查 落實(shí)面談制度，了解 借款人購(gòu)房行為 真實(shí)性和還款能力。 凡是無(wú)法核實(shí)或者無(wú)法排除假按揭可能性的貸款申請(qǐng)，要及時(shí)終止流程。 2 、核實(shí)抵押登記手續(xù)真實(shí)性，防范抵押權(quán)落空風(fēng)險(xiǎn) ①規(guī)范抵押登記管理 ②盡可能采取有效手段對(duì)抵押登記情況進(jìn)行核實(shí)。 3 、加強(qiáng)抵押物管理，監(jiān)控貸款存續(xù)期間出租情況 抵押物在申請(qǐng)貸款時(shí)已出租的，需取得租賃變更的相關(guān)協(xié)議。 借款人需將抵押物出租他人的，必須取得貸款行書(shū)面同意，并且要求借款人與承租人在相關(guān)協(xié)議中明確約定租金按 月或按季（半年）等分期方式支付，不得采用一次性支付租金或以租代售的方式出租抵押物。 4 、強(qiáng)化貸后管理，對(duì)假按揭及時(shí)采取保全、清收措施 對(duì)于貸款發(fā)放后立即出現(xiàn)逾期、且借款人無(wú)法聯(lián)系的，核查是否為假按揭。認(rèn)定為假按揭的貸款，應(yīng)盡快采取下列措施避免降低損失： ①落實(shí)抵押擔(dān)保，必要時(shí)可采取資產(chǎn)保全、處置 抵押物或?qū)⒌盅何镞^(guò)戶(hù)給銀行。 ②要求保證人、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等有關(guān)主體替借款人償還剩余貸款本金，沒(méi)有可償還現(xiàn)金流的，要對(duì)可以變現(xiàn)的資產(chǎn)采取保全措施 5 、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)合作管理，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ①提高合作中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入審批層次、明確業(yè)務(wù)合作范圍； ②加強(qiáng)業(yè)務(wù)合作中的流程管理，規(guī)范按揭業(yè)務(wù)、階段性擔(dān)保及出具抵押物評(píng)估報(bào)告的流程。 ? 五、個(gè)人住房非交易轉(zhuǎn)按揭貸款 五、個(gè)人住房非交易轉(zhuǎn)按揭貸款 要點(diǎn)： ? 概述 ? 重點(diǎn)難點(diǎn)解析 ? 主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施 五、個(gè)人住房非交易轉(zhuǎn)按揭貸款 ? 概述 非交易轉(zhuǎn)按揭貸款是指銀行向已在其他金融機(jī)構(gòu)獲得了個(gè)人住房貸款的借款人發(fā)放的、用于借款人提前清償其在其他金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款的貸款。 五、個(gè)人住房非交易轉(zhuǎn)按揭貸款 ? 重點(diǎn)難點(diǎn)解析 1 、非交易轉(zhuǎn)按揭貸款的分類(lèi) ①借款人先自我申請(qǐng)貸款提前清還原金融機(jī)構(gòu)的貸款，再將住房自原金融機(jī)構(gòu)解押并重新抵押給另一銀行 ②銀行完成貸款審查審批后，由客戶(hù)自籌資金或由中介機(jī)構(gòu)墊付資金提前清還原金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款，銀行在取得他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后發(fā)放貸款。 2 、一般性貸款條件 ①原貸款所購(gòu)房屋為商品房且已取得房屋所有權(quán)證書(shū) ②借款人及其配偶 名下尚有余額的個(gè)人住房貸款原則上在兩筆以?xún)?nèi)，借款人擬轉(zhuǎn)按的個(gè)人住房貸款已正常還款一年以上 ③貸款申請(qǐng)金額：不高于原住房貸款余額；不高于成交價(jià)的80% ；房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的 地區(qū)，不高于合理市場(chǎng)價(jià)格的 80% ；貸款成數(shù)還應(yīng)符合外部監(jiān)管政策 五、個(gè)人住房非交易轉(zhuǎn)按揭貸款 ? 主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防控措施 1 、嚴(yán)格篩選物業(yè)類(lèi)型 風(fēng)險(xiǎn)性較高的物業(yè)類(lèi)型：商住兩用、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式物業(yè) 2 、合理控制貸款金額 發(fā)放金額不得超過(guò)借款人在原金融機(jī)構(gòu)的剩余貸款本金 3 、嚴(yán)密監(jiān)控貸款資金流向 放款單位應(yīng)在借款人與原金融機(jī)構(gòu)約定的貸款結(jié)清日或提前一到兩天，直接將貸款資金劃入借款人在原金融機(jī)構(gòu)的還款賬戶(hù)，用于提前還款 4 、加強(qiáng)抵押登記管理 ①建立臺(tái)帳、貸款逐筆登記，嚴(yán)格權(quán)證辦理時(shí)限。 ②具備抵押登記辦理?xiàng)l件的，要求貸款發(fā)放 1 個(gè)月內(nèi)取得抵押登記回執(zhí)或他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件。 3 個(gè)月內(nèi)仍未取得他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)的，可宣布貸款提前到期 ，處置貸款抵押、質(zhì)押物或通知保證人承擔(dān)保證責(zé)任 ? 六、個(gè)人住房跨行交易按揭貸款 六、個(gè)人住房跨行交易轉(zhuǎn)按揭貸款 要點(diǎn)： ? 概述 ? 重點(diǎn)難點(diǎn)解析 ? 主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施 六、個(gè)人住房跨行交易轉(zhuǎn)按揭貸款 ? 概述 先向賣(mài)房人發(fā)放贖樓貸款，用于結(jié)清原按揭貸款，以便辦理解押和
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