【文章內容簡介】 3年的 2023年約 3萬人。預計兩城區(qū)人口在十年內將從 2023年的 2023年的 28萬人；216。考慮到大理市是國家級歷史文化名城和風景旅游城市，流動人口數量相對較高，故 2023年各項城市基礎設施以 35萬人進行配置、建設。人口環(huán)境 —— 人口數量穩(wěn)步提升保證房地產市場需求水平未來五年城市人口規(guī)模擴大，對居住需求量增加；216。根據中期規(guī)劃 2023年城市建設總用地 ，人均城市建設用地 。其中：下關 方公里，人均 ；大理 ，人均；216。2023年城市建設總用地 ，人均城市建設用地 。其中：下關 21平方公里，人均；大理 ，人均 ；房地產市場發(fā)展良好，市場供應有保證；大理房地產市場需求 :建設用地不段增加城市建設方向 —— 適宜建設用地主要集中在大理以東方向大理市用地評價適建區(qū)限建區(qū)禁建區(qū)現狀城區(qū)圖例說明資料來源：大理市規(guī)劃局本項目位于限建區(qū)內下關城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 —— “ 兩路 ” 、 “ 一河 ” 、 “ 一線 ” 、 “ 一中心 ” 和 “ 九個節(jié)點 ” 改造提升下關舊城216。力爭用三年時間把下關片區(qū)建設成為布局合理、設施配套、功能完善、交通順暢、聯(lián)動大理、鳳儀、海東三地協(xié)調發(fā)展的中心城區(qū)。216。力爭用 5年時間把下關片區(qū)建設成為產業(yè)支撐、市場繁榮、特色鮮明、充滿活力、拉動州內環(huán)洱海周邊城市群互補發(fā)展的中心城市。216。全面發(fā)揮下關城區(qū)在政治、經濟、文化、商貿、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務等方面的中心作用。216。為進一步完善、拓展、增強城市功能，政府提出十三個舊城改造提升項目。216。隨著市區(qū)新區(qū)開發(fā)的不斷推進和基礎設施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設施不配套、交通不便等問題，與整個城市面貌形成鮮明反差，與城市發(fā)展不相協(xié)調，制約了城市發(fā)展，影響市民生活。216。州委黨校片區(qū)舊城改造為主城區(qū)范圍為東、西兩個組團，我們的項目處于片區(qū)東組團，緊鄰楚大、大保高速路，與風車廣場遙相呼應，地理位置昭示性極佳，為西至滇西，東進昆明，經過大理的醒目位置上。216。作為下關舊城改造提升項目之一，項目區(qū)域將改變現在的城市邊緣環(huán)境，周邊配套不齊整，改變城市整體形象，促進城市發(fā)展，改善市民生活；州委黨校片區(qū)下關城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 —— “ 兩路 ” 、 “ 一河 ” 、 “ 一線 ” 、 “ 一中心 ” 和 “ 九個節(jié)點 ” 改造提升下關舊城216。舊城改造，擴充了市場的剛需，為本項目帶來發(fā)展前景，大量舊城的拆遷，帶來大量市場居住性需求，對本項目具有多方面利好。216。目前整個老城區(qū)舊改項目較多，未來市場競爭大，如何搶占市場，是我們現在急需考慮解決的問題。小結 Part 3 大理市房地產分析 大理市房地產發(fā)展概況 大理市房地產區(qū)域劃分 大理市房地產土地供應量分析中國房地產的長期景氣發(fā)展周期分析目前，中國房地產產業(yè)正在以年平均 20%的速度發(fā)展，預計在：216。 2023年前， “ 城市化率 ” 達到 %（目前是 30%多），將有 ；216。按照 20平米 /人的居住標準計算，需要住房面積為 32億平米；216。 2023年， “ 城市化率 ” 達到 53%，將有 ；216。如果按照 20平米 /人的居住標準計算，需要住房面積為 65億平米；216。它將為中國的房地產的開發(fā)帶來巨大的、超長周期的發(fā)展機會。中國房地產的 “ 長期景氣發(fā)展周期 ”大理房地產市場需求 —— 根據長期景氣周期理論計算，大理市每年需求將超過 59萬平米根據城鎮(zhèn)人口人均 20平米的住房需求理論計算：大理從 2023年至 2023年的房地產理論需求=（ ） *20=；每年需求超過 40萬平米 （未計算外來投資需求、悠閑度假需求；）根據 2023年大理市城鎮(zhèn)人口人均 求理論計算：大理從 2023年至 2023年的房地產理論需求=（ ） *=；每年需求超過 59萬平米，每個月需求近 5萬平米 （未計算外來投資需求、悠閑度假需求；）216。隨著大理經濟持續(xù)發(fā)展、生活水平提高以及高品質產品出現， 未來改善客戶的需求將日漸旺盛 ；216。隨著我國經濟持續(xù)快速發(fā)展，人民的消費結構中，旅游、休閑、度假將占越來越大的比例；216。大理是一個在全國乃至世界都是享有盛譽的旅游勝地，隨著大理打造“ 全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地 ” ，未來旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多， 休閑度假及投資需求將近一步凸顯 ；大理整體市場總結 —— 未來改善型客戶需求將初步增大，外來休閑度假及投資需求將逐步提高216。2023年 1月至 5月，大理房地產市場預售許可證放量面積為 平米；216。五月份供應預售商品房面積 16萬平米，銷售了 ；大理房地產市場供應情況 ——2023 年 1~5月份供應 30萬平米商品房，三月份集中放量，部分區(qū)域供不應求以上數據來源于大理信息網從大理市本月成交前十名情況可以得知：216。5月份大理總成交總成交面積為 ；216。商品房需求較為集中，主要分布在北城區(qū)和海東區(qū)；216。現階段大理市房地產需求較為旺盛；大理整體市場消化量分析 —— 市場消化能力強，消費者需求旺盛市場價格情況 —— 多層、別墅價格高，小高層、高層價格偏低，北城物業(yè)價格略高于其他區(qū)域數據來源：大理市房地產信息網通過對本月大理市成交排名情況進行分析，可以得知：大理市本月成交均價為 5010元 /平米；主城區(qū)小高層、高層產品只有星河花園二期，成交均價于為 2152元 /平米；海東區(qū)別墅產品價格較高，近期銷售代表項目大理公館一期，成交均價為8434元 /平米；成交項目中北城區(qū)項目較多，代表項目蘋果城、清逸佳園、洱海莊園成交均價為 4089元 /平米；但是由于備案時間都較晚，很多已售項目尚未備案，所以價格只能代表一個趨勢。216。隨著大理經濟持續(xù)發(fā)展、生活水平提高以及高品質產品出現， 未來改善客戶的需求將日漸旺盛 ；216。隨著我國經濟持續(xù)快速發(fā)展，人民的消費結構中，旅游、休閑、度假將占越來越大的比例；216。大理是一個在全國乃至世界都是享有盛譽的旅游勝地，隨著大理打造 “ 全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地 ” ，未來旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多， 休閑度假及投資需求將近一步凸顯 ；大理整體市場總結 —— 未來改善型客戶需求將初步增大，外來休閑度假及投資需求將逐步提高主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市房地產區(qū)域市場劃分 —— 主要分為海東區(qū)、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供應特點：216。 大理市房地產開發(fā)最早的區(qū)域，現階段 供應量主要來自城區(qū)舊改、主干道南北沿線區(qū)域；216。 主城區(qū)交通便利，人口密集，擁有較為集中的絕對優(yōu)勢性配套 —— 重點中小學、大型醫(yī)院、購物、餐飲、娛樂中心，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；216。 主城區(qū)前期產品的供應多以集資建房為主 ，部分新開發(fā)的項目屬于區(qū)域內企業(yè)用地改建為住房。 片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 主城區(qū)以多層為主，新開發(fā)的項目因土地的稀缺性開始向小高層過渡，靠近洱海附近區(qū)域內受到海景影響新蓋的物業(yè)多 以小高層、高層為主； 216。 戶型面積以 60—150 ㎡為主片區(qū)價格： 4850—7500 元 /㎡大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 主城片區(qū)：主要以舊城改造為主，以小高層及高層物業(yè)為主。房價處于目前市 場同類產品的較高水平大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 北城區(qū)：城市發(fā)展核心區(qū)區(qū)域，擁有良好的城市自然生態(tài)資源，較為宜居，但缺乏城 市配套，未來區(qū)域價值市場較高。片區(qū)供應特點：216。 北城區(qū)位于大理市城市發(fā)展軸線上的區(qū)域，是城市東西發(fā)展現階段 供應量主要來自主干道沿線區(qū)域；216。 北城區(qū)交通便利，距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套；216。 北城區(qū)產品主要以商品房開發(fā)的方式供應，開發(fā)商云集；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 北城區(qū)以多層為主 ，臨近主干道大麗路沿線新開發(fā)的項目以高層、小高層為主，靠近洱海西岸區(qū)域內的物業(yè)以多層洋房和別墅為主，靠近蒼山的坡地區(qū)域范圍內以多層洋房供應為主； 216。 戶型面積以 90—180 ㎡為主片區(qū)價格： 4500—6700 元 /㎡主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供應特點：216。 開發(fā)區(qū)位于大理市興盛路東側，洱海南側，處在城市向東部發(fā)展的延伸帶上，現階段 供應量主要來開發(fā)區(qū)新區(qū)主干道沿線區(qū)域；216。 開發(fā)區(qū)交通便利，距主城區(qū)近，到飛機場需要途經經開區(qū)，大理市火車站也位于經開區(qū)內，大型企事業(yè)單位已經向本區(qū)域轉移，經開區(qū)北側為明珠廣場，為養(yǎng)生福地，但經開區(qū)的大型生活配套相對較為欠缺，區(qū)域發(fā)展前景較大；216。 開發(fā)區(qū)產品主要以單位集資房為主，商品房供應量較少，現階段區(qū)域內包含較多城中村，隨著開發(fā)區(qū)的大力發(fā)展，開發(fā)商逐漸認識到了區(qū)域的投資價值；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 開發(fā)區(qū) 03年 07年物業(yè)以多層洋房產品為主，近 3年物業(yè)以小高層和高層產品為主，臨近火車站主干道以及城市主干道沿線新開發(fā)的項目 以高層、小高層為主； 216。 戶型面積以 90—180 ㎡為主片區(qū)價格： 4650—6800 元 /㎡主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 開發(fā)區(qū)：未來城市發(fā)展的新新片區(qū)，但現階段區(qū)位弱勢明顯。大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 海東區(qū)：占據良好的城市自然生態(tài)資源，以外銷型休閑度假型物業(yè)為主，是城市高端 物業(yè)的集聚區(qū)。片區(qū)供應特點：216。 海東區(qū)位于大理市東海岸，經開區(qū)東側，是大理市規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)，現階段 供應量主要來自濱海區(qū)；216。 海東區(qū)交通便利，距離大理飛機場和火車站較近，大理州政府在海東區(qū)域內辦公，隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價值將日漸凸顯，現階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價值較差；216。 開發(fā)區(qū)產品主要以外銷型休閑度假商品房供應為主，現階段區(qū)域還屬于新區(qū)，本地主流客戶對該區(qū)域尚有一定抗性，政府大力度的招商引資將進一步促進區(qū)域外銷產品供應，未來具有較高升值潛力；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 海東區(qū)物業(yè) 以度假型產品為主，小高層高層公寓、洋房、別墅產品 均有供應；216。 戶型面積：別墅 190300㎡ ，公寓 4060㎡ ，洋房 100190㎡片區(qū)價格： 5000—20230 元 /㎡（外銷）主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 城郊區(qū)：現階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，但交通便利，城市自然生態(tài)自源良好，未來發(fā) 展空間較大。片區(qū)供應特點：216。 城郊區(qū)位于大理市西環(huán)外大理世紀中學以北，是下關市和大理市的過渡地帶，現階段 供應量主要來自大麗路和滇藏公路沿線；216。 城郊區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城和下關距離較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；216。 城郊區(qū)產品主要以改善型和外銷型商品房供應為主，現階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，企事業(yè)單位在該區(qū)域有較多改善型住宅；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 城郊區(qū)物業(yè)以大戶型洋房、和中等面積的別墅產品為主；216。 戶型面積：別墅 190400㎡ ，洋房 130190㎡片區(qū)價格： 洋房 45006200元 /平米； 別墅 6000—15000 元 /平米；216。主城區(qū)與北城區(qū)是城市開發(fā)熱點區(qū)域216。海東區(qū)與城郊區(qū)是以外銷型為主的高端物業(yè)開發(fā)區(qū)域。216。大理房地產的開發(fā)布局，已呈現出一個金字塔形的結構。金字塔的頂端，是臨海、傍山的休閑度假型高端別墅產品。中部是以本地居民自住為主的中高端多層、小高層、高層產品，金字塔的下部，則是作為保障性住房的中低端產品。大理市各片區(qū)發(fā)展特征總結 —— 大理房地產的開發(fā)布局，已呈現金字塔形的結構，主城區(qū)處于金字塔中部 主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū) 2023年，大理改造面積有 2904畝，其中下關片區(qū)的改造面積 1763畝，都以商業(yè)和居住用地為主。北城區(qū)改造面積 1140畝，