【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3年的 2023年約 3萬(wàn)人。預(yù)計(jì)兩城區(qū)人口在十年內(nèi)將從 2023年的 2023年的 28萬(wàn)人；216?？紤]到大理市是國(guó)家級(jí)歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市，流動(dòng)人口數(shù)量相對(duì)較高，故 2023年各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施以 35萬(wàn)人進(jìn)行配置、建設(shè)。人口環(huán)境 —— 人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場(chǎng)需求水平未來(lái)五年城市人口規(guī)模擴(kuò)大，對(duì)居住需求量增加；216。根據(jù)中期規(guī)劃 2023年城市建設(shè)總用地 ，人均城市建設(shè)用地 。其中：下關(guān) 方公里，人均 ；大理 ，人均；216。2023年城市建設(shè)總用地 ，人均城市建設(shè)用地 。其中：下關(guān) 21平方公里，人均；大理 ，人均 ；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，市場(chǎng)供應(yīng)有保證；大理房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 :建設(shè)用地不段增加城市建設(shè)方向 —— 適宜建設(shè)用地主要集中在大理以東方向大理市用地評(píng)價(jià)適建區(qū)限建區(qū)禁建區(qū)現(xiàn)狀城區(qū)圖例說(shuō)明資料來(lái)源：大理市規(guī)劃局本項(xiàng)目位于限建區(qū)內(nèi)下關(guān)城區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向 —— “ 兩路 ” 、 “ 一河 ” 、 “ 一線(xiàn) ” 、 “ 一中心 ” 和 “ 九個(gè)節(jié)點(diǎn) ” 改造提升下關(guān)舊城216。力爭(zhēng)用三年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能完善、交通順暢、聯(lián)動(dòng)大理、鳳儀、海東三地協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城區(qū)。216。力爭(zhēng)用 5年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)支撐、市場(chǎng)繁榮、特色鮮明、充滿(mǎn)活力、拉動(dòng)州內(nèi)環(huán)洱海周邊城市群互補(bǔ)發(fā)展的中心城市。216。全面發(fā)揮下關(guān)城區(qū)在政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)等方面的中心作用。216。為進(jìn)一步完善、拓展、增強(qiáng)城市功能，政府提出十三個(gè)舊城改造提升項(xiàng)目。216。隨著市區(qū)新區(qū)開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)和基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設(shè)施不配套、交通不便等問(wèn)題，與整個(gè)城市面貌形成鮮明反差，與城市發(fā)展不相協(xié)調(diào)，制約了城市發(fā)展，影響市民生活。216。州委黨校片區(qū)舊城改造為主城區(qū)范圍為東、西兩個(gè)組團(tuán)，我們的項(xiàng)目處于片區(qū)東組團(tuán)，緊鄰楚大、大保高速路，與風(fēng)車(chē)廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)，地理位置昭示性極佳，為西至滇西，東進(jìn)昆明，經(jīng)過(guò)大理的醒目位置上。216。作為下關(guān)舊城改造提升項(xiàng)目之一，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒏淖儸F(xiàn)在的城市邊緣環(huán)境，周邊配套不齊整，改變城市整體形象，促進(jìn)城市發(fā)展，改善市民生活；州委黨校片區(qū)下關(guān)城區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向 —— “ 兩路 ” 、 “ 一河 ” 、 “ 一線(xiàn) ” 、 “ 一中心 ” 和 “ 九個(gè)節(jié)點(diǎn) ” 改造提升下關(guān)舊城216。舊城改造，擴(kuò)充了市場(chǎng)的剛需，為本項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展前景，大量舊城的拆遷，帶來(lái)大量市場(chǎng)居住性需求，對(duì)本項(xiàng)目具有多方面利好。216。目前整個(gè)老城區(qū)舊改項(xiàng)目較多，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，如何搶占市場(chǎng)，是我們現(xiàn)在急需考慮解決的問(wèn)題。小結(jié) Part 3 大理市房地產(chǎn)分析 大理市房地產(chǎn)發(fā)展概況 大理市房地產(chǎn)區(qū)域劃分 大理市房地產(chǎn)土地供應(yīng)量分析中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期景氣發(fā)展周期分析目前，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在以年平均 20%的速度發(fā)展，預(yù)計(jì)在：216。 2023年前， “ 城市化率 ” 達(dá)到 %（目前是 30%多），將有 ；216。按照 20平米 /人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為 32億平米；216。 2023年， “ 城市化率 ” 達(dá)到 53%，將有 ；216。如果按照 20平米 /人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為 65億平米；216。它將為中國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的、超長(zhǎng)周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)的 “ 長(zhǎng)期景氣發(fā)展周期 ”大理房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 —— 根據(jù)長(zhǎng)期景氣周期理論計(jì)算，大理市每年需求將超過(guò) 59萬(wàn)平米根據(jù)城鎮(zhèn)人口人均 20平米的住房需求理論計(jì)算：大理從 2023年至 2023年的房地產(chǎn)理論需求=（ ） *20=；每年需求超過(guò) 40萬(wàn)平米 （未計(jì)算外來(lái)投資需求、悠閑度假需求；）根據(jù) 2023年大理市城鎮(zhèn)人口人均 求理論計(jì)算：大理從 2023年至 2023年的房地產(chǎn)理論需求=（ ） *=；每年需求超過(guò) 59萬(wàn)平米，每個(gè)月需求近 5萬(wàn)平米 （未計(jì)算外來(lái)投資需求、悠閑度假需求；）216。隨著大理經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、生活水平提高以及高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)， 未來(lái)改善客戶(hù)的需求將日漸旺盛 ；216。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游、休閑、度假將占越來(lái)越大的比例；216。大理是一個(gè)在全國(guó)乃至世界都是享有盛譽(yù)的旅游勝地，隨著大理打造“ 全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地 ” ，未來(lái)旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多， 休閑度假及投資需求將近一步凸顯 ；大理整體市場(chǎng)總結(jié) —— 未來(lái)改善型客戶(hù)需求將初步增大，外來(lái)休閑度假及投資需求將逐步提高216。2023年 1月至 5月，大理房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售許可證放量面積為 平米；216。五月份供應(yīng)預(yù)售商品房面積 16萬(wàn)平米，銷(xiāo)售了 ；大理房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況 ——2023 年 1~5月份供應(yīng) 30萬(wàn)平米商品房，三月份集中放量，部分區(qū)域供不應(yīng)求以上數(shù)據(jù)來(lái)源于大理信息網(wǎng)從大理市本月成交前十名情況可以得知：216。5月份大理總成交總成交面積為 ；216。商品房需求較為集中，主要分布在北城區(qū)和海東區(qū)；216?，F(xiàn)階段大理市房地產(chǎn)需求較為旺盛；大理整體市場(chǎng)消化量分析 —— 市場(chǎng)消化能力強(qiáng)，消費(fèi)者需求旺盛市場(chǎng)價(jià)格情況 —— 多層、別墅價(jià)格高，小高層、高層價(jià)格偏低，北城物業(yè)價(jià)格略高于其他區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源：大理市房地產(chǎn)信息網(wǎng)通過(guò)對(duì)本月大理市成交排名情況進(jìn)行分析，可以得知：大理市本月成交均價(jià)為 5010元 /平米；主城區(qū)小高層、高層產(chǎn)品只有星河花園二期，成交均價(jià)于為 2152元 /平米；海東區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格較高，近期銷(xiāo)售代表項(xiàng)目大理公館一期，成交均價(jià)為8434元 /平米；成交項(xiàng)目中北城區(qū)項(xiàng)目較多，代表項(xiàng)目蘋(píng)果城、清逸佳園、洱海莊園成交均價(jià)為 4089元 /平米；但是由于備案時(shí)間都較晚，很多已售項(xiàng)目尚未備案，所以?xún)r(jià)格只能代表一個(gè)趨勢(shì)。216。隨著大理經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、生活水平提高以及高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)， 未來(lái)改善客戶(hù)的需求將日漸旺盛 ；216。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游、休閑、度假將占越來(lái)越大的比例；216。大理是一個(gè)在全國(guó)乃至世界都是享有盛譽(yù)的旅游勝地，隨著大理打造 “ 全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地 ” ，未來(lái)旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多， 休閑度假及投資需求將近一步凸顯 ；大理整體市場(chǎng)總結(jié) —— 未來(lái)改善型客戶(hù)需求將初步增大，外來(lái)休閑度假及投資需求將逐步提高主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)劃分 —— 主要分為海東區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：216。 大理市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域，現(xiàn)階段 供應(yīng)量主要來(lái)自城區(qū)舊改、主干道南北沿線(xiàn)區(qū)域；216。 主城區(qū)交通便利，人口密集，擁有較為集中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)性配套 —— 重點(diǎn)中小學(xué)、大型醫(yī)院、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)中心，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；216。 主城區(qū)前期產(chǎn)品的供應(yīng)多以集資建房為主 ，部分新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)企業(yè)用地改建為住房。 片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 主城區(qū)以多層為主，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目因土地的稀缺性開(kāi)始向小高層過(guò)渡，靠近洱海附近區(qū)域內(nèi)受到海景影響新蓋的物業(yè)多 以小高層、高層為主； 216。 戶(hù)型面積以 60—150 ㎡為主片區(qū)價(jià)格： 4850—7500 元 /㎡大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 主城片區(qū)：主要以舊城改造為主，以小高層及高層物業(yè)為主。房?jī)r(jià)處于目前市 場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的較高水平大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 北城區(qū)：城市發(fā)展核心區(qū)區(qū)域，擁有良好的城市自然生態(tài)資源，較為宜居，但缺乏城 市配套，未來(lái)區(qū)域價(jià)值市場(chǎng)較高。片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：216。 北城區(qū)位于大理市城市發(fā)展軸線(xiàn)上的區(qū)域，是城市東西發(fā)展現(xiàn)階段 供應(yīng)量主要來(lái)自主干道沿線(xiàn)區(qū)域；216。 北城區(qū)交通便利，距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套；216。 北城區(qū)產(chǎn)品主要以商品房開(kāi)發(fā)的方式供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商云集；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 北城區(qū)以多層為主 ，臨近主干道大麗路沿線(xiàn)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以高層、小高層為主，靠近洱海西岸區(qū)域內(nèi)的物業(yè)以多層洋房和別墅為主，靠近蒼山的坡地區(qū)域范圍內(nèi)以多層洋房供應(yīng)為主； 216。 戶(hù)型面積以 90—180 ㎡為主片區(qū)價(jià)格： 4500—6700 元 /㎡主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：216。 開(kāi)發(fā)區(qū)位于大理市興盛路東側(cè)，洱海南側(cè)，處在城市向東部發(fā)展的延伸帶上，現(xiàn)階段 供應(yīng)量主要來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)主干道沿線(xiàn)區(qū)域；216。 開(kāi)發(fā)區(qū)交通便利，距主城區(qū)近，到飛機(jī)場(chǎng)需要途經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)，大理市火車(chē)站也位于經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)，大型企事業(yè)單位已經(jīng)向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，經(jīng)開(kāi)區(qū)北側(cè)為明珠廣場(chǎng)，為養(yǎng)生福地，但經(jīng)開(kāi)區(qū)的大型生活配套相對(duì)較為欠缺，區(qū)域發(fā)展前景較大；216。 開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以單位集資房為主，商品房供應(yīng)量較少，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)包含較多城中村，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的大力發(fā)展，開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到了區(qū)域的投資價(jià)值；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 開(kāi)發(fā)區(qū) 03年 07年物業(yè)以多層洋房產(chǎn)品為主，近 3年物業(yè)以小高層和高層產(chǎn)品為主，臨近火車(chē)站主干道以及城市主干道沿線(xiàn)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 以高層、小高層為主； 216。 戶(hù)型面積以 90—180 ㎡為主片區(qū)價(jià)格： 4650—6800 元 /㎡主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 開(kāi)發(fā)區(qū)：未來(lái)城市發(fā)展的新新片區(qū)，但現(xiàn)階段區(qū)位弱勢(shì)明顯。大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 海東區(qū)：占據(jù)良好的城市自然生態(tài)資源，以外銷(xiāo)型休閑度假型物業(yè)為主，是城市高端 物業(yè)的集聚區(qū)。片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：216。 海東區(qū)位于大理市東海岸，經(jīng)開(kāi)區(qū)東側(cè)，是大理市規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)，現(xiàn)階段 供應(yīng)量主要來(lái)自濱海區(qū)；216。 海東區(qū)交通便利，距離大理飛機(jī)場(chǎng)和火車(chē)站較近，大理州政府在海東區(qū)域內(nèi)辦公，隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價(jià)值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價(jià)值較差；216。 開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以外銷(xiāo)型休閑度假商品房供應(yīng)為主，現(xiàn)階段區(qū)域還屬于新區(qū)，本地主流客戶(hù)對(duì)該區(qū)域尚有一定抗性，政府大力度的招商引資將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域外銷(xiāo)產(chǎn)品供應(yīng)，未來(lái)具有較高升值潛力；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 海東區(qū)物業(yè) 以度假型產(chǎn)品為主，小高層高層公寓、洋房、別墅產(chǎn)品 均有供應(yīng)；216。 戶(hù)型面積：別墅 190300㎡ ，公寓 4060㎡ ，洋房 100190㎡片區(qū)價(jià)格： 5000—20230 元 /㎡（外銷(xiāo)）主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)發(fā)展特征 —— 城郊區(qū)：現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，但交通便利，城市自然生態(tài)自源良好，未來(lái)發(fā) 展空間較大。片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：216。 城郊區(qū)位于大理市西環(huán)外大理世紀(jì)中學(xué)以北，是下關(guān)市和大理市的過(guò)渡地帶，現(xiàn)階段 供應(yīng)量主要來(lái)自大麗路和滇藏公路沿線(xiàn)；216。 城郊區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城和下關(guān)距離較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽(yáng)緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶(hù)和外銷(xiāo)客戶(hù)青睞；216。 城郊區(qū)產(chǎn)品主要以改善型和外銷(xiāo)型商品房供應(yīng)為主，現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，企事業(yè)單位在該區(qū)域有較多改善型住宅；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：216。 城郊區(qū)物業(yè)以大戶(hù)型洋房、和中等面積的別墅產(chǎn)品為主；216。 戶(hù)型面積：別墅 190400㎡ ，洋房 130190㎡片區(qū)價(jià)格： 洋房 45006200元 /平米； 別墅 6000—15000 元 /平米；216。主城區(qū)與北城區(qū)是城市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域216。海東區(qū)與城郊區(qū)是以外銷(xiāo)型為主的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域。216。大理房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)布局，已呈現(xiàn)出一個(gè)金字塔形的結(jié)構(gòu)。金字塔的頂端，是臨海、傍山的休閑度假型高端別墅產(chǎn)品。中部是以本地居民自住為主的中高端多層、小高層、高層產(chǎn)品，金字塔的下部，則是作為保障性住房的中低端產(chǎn)品。大理市各片區(qū)發(fā)展特征總結(jié) —— 大理房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)布局，已呈現(xiàn)金字塔形的結(jié)構(gòu)，主城區(qū)處于金字塔中部 主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū) 2023年，大理改造面積有 2904畝，其中下關(guān)片區(qū)的改造面積 1763畝，都以商業(yè)和居住用地為主。北城區(qū)改造面積 1140畝，