【文章內容簡介】 和交通區(qū)位上的明顯優(yōu)勢 ，使其成為珠三角區(qū)域和粵西地區(qū)之間咽喉 地帶 —— 黃金走廊的門戶 ，區(qū)域價值將隨著經濟的起飛得到快速的提升。 區(qū)域格局 —— 區(qū)域無論 是在居住還是消費抑或心理認同上還沒有出現(xiàn)一個核心。 沒有就等于機會。 住宅市場 —— 除了大旺有低端產品供應以外，其他區(qū)域商品住宅市場的供應基本上處于 一片空白 的狀態(tài)。 產品差異特征十分明顯。 商業(yè)市場 —— 在商業(yè)市場供應層次十分 原始 的背后是區(qū)域內居民對中高檔次消費的旺盛需求。 據(jù)以上分析，本項目具有的最大機遇就是： 本項目所處區(qū)域內住宅市場供應幾乎一片空白，商業(yè)市場 仍停 留于原始層次。即黃金走廊的門戶無論是居住還是消費都還沒有 形成 一個核心！ 沒有形成不等于不需形成，誰飲頭啖湯 就等于誰抓住了機遇。 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 19 頁 共 204 頁 四、 本項目成功的關鍵是什么？ 結合本項目所面臨的最大風險和最大機遇，本項目要想實現(xiàn)最大成功，關鍵是抓住未來區(qū)域價值快速提升帶來的千載難逢的歷史機遇；要想抓住這一歷史機遇，就必須放眼整個區(qū)域市場，打造成區(qū)域中心。因此本項目 成功的關鍵 ，或者 本項目的整體 定位 就是 打造 ： 黃金走廊 上 的門戶 中心！ 誠然，在地理位置上，本項目位于黃金走 廊的門戶之內，但這并不代表本項目就可以打造成門戶中心。因此 ，我們還必須對本項目是否具備打造區(qū)域中心的基礎條件和相應的時機是否成熟進行深入的論證分析。 1. 打造區(qū)域中心的基礎條件分析 通常來講，打造區(qū)域中心，需要具備如下基礎條件： 優(yōu)越 的地理位置 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 20 頁 共 204 頁 四通八達的交通條件 政府規(guī)劃定位的推動 【 地理位置分析 】 首先，從 宏觀 地理 位置來看 。大沙鎮(zhèn) 坐落在廣佛經濟圈邊緣、四會市以南， 自然地理位置 屬于廣東省的中心位置， 是連接粵西北甚至粵桂、粵湘的要塞 。 大沙鎮(zhèn)也因此被認為是“ 廣東省的中心鎮(zhèn)” 、“肇慶市的東大門” 以及 “四會市的南大門” 。 雖然 在自然風景、人文、旅游等方面的資源上都比 較缺乏 ，但是與大沙鎮(zhèn)相類似， 周邊的大旺、蓮花鎮(zhèn)、河口等區(qū)域 在這些方面也并沒有明顯優(yōu)勢 。 其次， 從 具體 經濟 區(qū)位 來看，本項目所處地段則處于四會市區(qū)、大旺市區(qū)、富溪工業(yè)園、南江工業(yè)園、馬房工業(yè)園以及肇慶市高新技術開發(fā)區(qū)之間，相距車程分別為 20 分鐘、 20 分鐘、 5 分鐘、 15 分鐘、 10 分鐘、 3 分鐘。而通常來講，無論是居住 圈還是商業(yè)商圈， 20 分鐘車程范圍屬于第一 圈 層 或者核心商圈。因此相比周邊的大旺、蓮花鎮(zhèn)以及河口等地，這是本項目所處地段所具有的先天性經濟地理位置優(yōu)勢。 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 21 頁 共 204 頁 當然，就宏觀區(qū)位而言，大旺的優(yōu)勢也相當明顯。 但是在肇慶市高新技術開發(fā)區(qū)的規(guī)劃前提下，其工業(yè)用地規(guī)劃面積所占比重很高，致使商 、 住用地資源相當有限。面對迅速膨脹的人口帶來巨大的居住和消費需求， 大旺未來將無法在內部實現(xiàn) 居住和消費上 的 自給自足 ，勢必要在與其緊鄰的大沙鎮(zhèn)尋求補充 。 而在大沙鎮(zhèn)政府規(guī)劃中，本項目所處地段將是大沙鎮(zhèn)的未來鎮(zhèn)中心。也就是說，未來大旺相當一部分的居住、消費方面的需求將在本項目釋放。因此，大旺對 大沙鎮(zhèn)或者本項目帶來的不僅僅是競爭，同時還有居住和消費方面的互補 。 由以上分析可以看出，相比周邊區(qū)域，本項目所處地段在地理位置上具有非常明顯的優(yōu)勢。 【 交通條件分析 】 首先 ， 從 整體交通網絡來看 ，大沙鎮(zhèn)的國道、省道、鐵路、港口、高速公路一應俱全，相比周邊的蓮花鎮(zhèn)、大旺、河口等都具有明顯的優(yōu)勢。 此外，為了構筑連接珠三角發(fā)達地區(qū)的快速交通網絡，近兩年來大沙鎮(zhèn)積極配合廣賀、江肇高速的建設以及 321 國道和省道 263 線升級改造，在國、省道兩旁的環(huán)保綠化和工業(yè)園區(qū)的道路建設以及接駁四會城區(qū)與飛鵝嶺大橋的新路建設方面加大了投資力度。 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 22 頁 共 204 頁 其次， 從交通可達性 來看，本項目地段位于 321 國道和四會大道的交界 處 ， 321 國道上承載著來往于珠三角和粵西之間、廣西和珠三角之間乃至 西南地區(qū)與廣東之間的車流，四會大道則是大沙鎮(zhèn)居民、大旺居民去四會購物或者游玩的必經之路，是該區(qū)域內的主要交通干道之一。另外目前設立于四會大道和 321 國道交匯處去四會的公交車，是大沙鎮(zhèn)和肇慶市高新區(qū)消費者去四會的主要交通工具。 由上看出，本項目所處區(qū)域交通網絡四通八達，所處地段位于四會大道和 321 國道的交界處，對于周邊的蓮花鎮(zhèn)、大旺、四會以及河口等地交通易達性比較高。 【 政府 規(guī)劃定位 】 首先，根據(jù)大沙鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢，政府將大沙鎮(zhèn)定位為“肇慶市第一鎮(zhèn)”，并且這 一定位在肇慶市政府、四會市政府以及大沙鎮(zhèn)政府之間達成 了共識， 將大沙鎮(zhèn)打造成“肇慶市第一鎮(zhèn)”將成為上下三級政府的共同目標，為 本項目的 這一定位目標的實現(xiàn)奠定了強大的政策基礎。 其次，根據(jù)大沙鎮(zhèn)政府的規(guī)劃，本項目所處地段將是未來大沙鎮(zhèn)的中心。 政府的規(guī)劃定位將在兩個層面對大沙鎮(zhèn)的發(fā)展具有積極的促進意義。 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 23 頁 共 204 頁 第一個層面 —— 隨著規(guī)劃定位的貫徹實施，政府將加大對大沙鎮(zhèn)的投資建設力度。根據(jù)政府投資計劃目標，接下來大沙鎮(zhèn)建設將圍繞以下三個目標展開。 區(qū)位第一 ： 就是要緊緊抓住大沙鎮(zhèn)優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，完善大沙鎮(zhèn)立體交通網絡、拓寬和完善 321 國道的交通環(huán)境，加快馬房港建設，加強與珠 三角核心區(qū)交通連接。 環(huán)境第一 ： 就是要高起點搞好大沙 鎮(zhèn) 發(fā)展規(guī)劃，重點整治 321 國道兩旁和大沙鎮(zhèn) 內商鋪亂搭建以及臟、亂、差現(xiàn)象，加快推進新農村建設。 發(fā)展第一 ： 就是要推進各工業(yè)園區(qū)的建設，狠抓招商引資 。同時大力發(fā)展第三產業(yè)， 培育新的經濟增長點 。 大力發(fā)展港口物流經濟。 第二個層面 —— 政府規(guī)劃定位和相應的投資舉措將極大的提高市場對大沙鎮(zhèn)的前景預期。 在中國，絕大部分區(qū)域的發(fā)展模式都是政策導向式的，無論是特區(qū)的建設還是三大經濟圈的發(fā)展 。 不難發(fā)現(xiàn)，區(qū)位優(yōu)勢和政府規(guī)劃是兩大 不可缺少的基本條件。由于 政府同時承擔著基礎設 施建設和城市區(qū)域規(guī) 劃兩大職能，而區(qū)位優(yōu)勢很大程度上是通過基礎設施的建設和親商政策的制定來完善甚至形成的，因此政府的規(guī)劃定位在很多情況下對某一區(qū)域的發(fā)展具有決定性的作用。 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 24 頁 共 204 頁 如今，三級政府在 將大沙鎮(zhèn)打造成“肇慶市第一鎮(zhèn)”形成了高度共識，并且相應的貫徹措施已經啟動，這對大沙鎮(zhèn)產業(yè)的升級、 經濟結構的調整、 房地產業(yè)的發(fā)展、生產的良性循環(huán)、市場信心的提升以及人氣的積聚將產生非常強大的推動作用。 綜上所述： 本項目所處地段占據(jù)優(yōu)越的地理位置、具有四通八達的交通條件以及強大的政府規(guī)劃定位支撐，完全具備打造成“黃金走廊 門戶中心”的基礎條件。 2. 打造 區(qū)域中心的時機分析 首先，從區(qū)域格局來看。在前面分析中，我們發(fā)現(xiàn)，目前大沙鎮(zhèn)、大旺、蓮花鎮(zhèn)以及河口等區(qū)域相互間還沒有進行融合，無論是在地域銜接上還是各區(qū)域居民的心理歸屬以及消費軌跡上，都顯示出明顯的分異。即 目前為止本項目所處的區(qū)域無論是在居住還是消費抑或心理認同上還沒有出現(xiàn)一個核心。 也就是說， 目前還未形成區(qū)域中心， 打造區(qū)域中心的時機還沒有錯過！ 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 25 頁 共 204 頁 其次， 從宏觀經濟形勢來看 。近年來，為了保證國內經濟的持續(xù)增長，政府開始著力于促進三大經濟圈的產業(yè)升級。對于珠三角區(qū)域，計劃將相 對低端的工業(yè)逐漸向粵西地區(qū)轉移。作為連接珠三角和粵西的黃金走廊的門戶，大沙鎮(zhèn)、大旺等區(qū)域近年來不斷加大基礎設施和工業(yè)園的建設以承接珠三角的相關產業(yè)，并取得了較大的成就。 可以預計， 各區(qū)域 經濟發(fā)展將越來越快。 在此基礎上值得一提的是， 2020 年底以來，國內外經濟出現(xiàn)明顯危機，由人民幣升值和出口國經濟的衰退導致出口市場發(fā)生嚴重萎縮，加上原材料價格的大幅上漲，給國內制造業(yè)帶來嚴重的沖擊，給相關企業(yè)帶來極大的經營壓力。相當 一部分企業(yè)，為了維持經營，不得不提前或者主動向優(yōu)惠政策更多、經營 成本更低的粵西地區(qū)轉移。 同時， 為了穩(wěn)定經濟增長，中央以及各級政府計劃在未來幾年實行擴張性財政政策，加大各地基礎設施的建設，優(yōu)化各地區(qū)的投資環(huán)境，無疑有利于粵西地區(qū)對珠三角區(qū)域工業(yè)以及外資的吸引 因此，國內低迷的經濟形勢將加速珠三角相關產業(yè)向粵西地區(qū)的轉移進程，從而加速黃金走廊的發(fā)展。 第三， 從 各 區(qū)域發(fā)展態(tài)勢來看 ，需要明確的是，在大沙鎮(zhèn)加速的同時，周邊區(qū)域也不甘落后 。 大沙鎮(zhèn) 以東 的佛山市三水區(qū)西南河口組團 經政府規(guī)劃定位為重點發(fā)展區(qū)域房地產、休閑旅游度假、會議、商貿物流 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 26 頁 共 204 頁 等為龍頭的第三產業(yè)，目前其中的西南商業(yè)已經對河口乃至馬房、南江工業(yè)園一 帶的消費者形成了一定吸引力。大沙鎮(zhèn)以西的蓮花鎮(zhèn)蓮花廣場定位為集購物、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代綜合商場，將極大的消化蓮花鎮(zhèn)的消費需求。東北向的大旺的房地產開發(fā)更是如火如荼。金馬酒店和名仕豪庭五星級酒店的拔地而起，以及大旺多塊酒店開發(fā)用地的成功拍賣……。 以上現(xiàn)象充分體現(xiàn)大沙鎮(zhèn)周邊區(qū)域的發(fā)展已經 開始提速，占盡地利的大沙鎮(zhèn) 在房地產開發(fā)上卻已經落后。假如這種態(tài)勢繼續(xù)持續(xù)下去，蓮花鎮(zhèn) 、南江和馬房工業(yè)園以及肇慶高新區(qū)的需求潛力將被極大的消耗， 即周邊區(qū)域的市場將 不為大沙鎮(zhèn)所得。將來大沙鎮(zhèn)房地產業(yè)的發(fā)展也將只能以內部需求為主， 區(qū)域中心也將無從談起。 當然 ，作為大沙鎮(zhèn)的主要競爭對手，大旺目前的商品住宅市場供求呈現(xiàn)嚴重的結構性不平衡，中高端產品供應基本缺失；當前的商業(yè)格局充滿變數(shù)， 正在規(guī)劃的城市新商圈正處在萌芽狀態(tài) 。 這些說明大旺的房地產業(yè)發(fā)展還未成熟，競爭優(yōu)勢還不明顯，是大沙鎮(zhèn)發(fā)展房地產業(yè) 、塑 造自身競爭力從而 后發(fā)制人的大好時機。 否則， 一旦大旺房地產業(yè)市場得以完善而趨于穩(wěn)定， 高新區(qū)巨大的住宅市場、商業(yè)市場以及酒店市場也將不為大沙鎮(zhèn)所擁有！ 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 27 頁 共 204 頁 綜上所述： 目前為止本項目所處區(qū)域無論是在居住還是消費抑或心理認同上還沒有出現(xiàn)一個核心， 又恰逢經濟危機帶來的珠三角工業(yè)向粵西地區(qū)轉移進程的加速，黃金走廊的發(fā)展迎來了千載難逢的歷史機遇。在此形勢下，周邊區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展已經走在前面，大沙鎮(zhèn)抓住歷史機遇、發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、打造區(qū)域中心的時機已經成熟而且刻不容緩！ 五、 如何來打造區(qū)域中心 所謂區(qū)域中心，不是停留于文字概念上，而應具有與其相匹配的形象和功能上的 配套 支撐。 首先， 從功能上看， 必須實現(xiàn)如下目標： 區(qū)域居住中心 在確保本項目成功的前提下， 通過政府規(guī)劃引導，引進其他項目來不斷改善區(qū)域內的居住環(huán)境的同時， 不斷聚集人氣和提升居住氛圍。 區(qū)域購物中心 在 本項目所提供商業(yè)組團的基礎上，通過政府 規(guī)劃引導，引進其他項目以不斷豐富完善本區(qū)域內的商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)，逐漸打 造一個面向整個區(qū)域的商圈 核心 。 廣州中 旗房地產顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)項目策劃報告 第 28 頁 共 204 頁 區(qū)域休閑娛樂中心 在本項目所提供的休閑娛樂配套的基礎上，通過政府規(guī)劃引導和相關市政配套建設，并引進其他項目，來營造優(yōu)越的休閑娛樂環(huán)境。 大沙鎮(zhèn)的行政 文化 中心 通過政府市政配套如市政廣場或者主題公園的建設和交通設施的完善以及環(huán)境的改善，來宣示未來大沙鎮(zhèn)的行政文化中心所在，從而促進本項目成功，并吸引其他項目的進駐。 其次， 配套是否完善，檔次如何，將影響到一個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?、價值 的 提升 以及競爭力的持續(xù)性 ，作為區(qū)域中心，規(guī)劃上應該包括以下配套： 生活 配套 ：現(xiàn)代綜合社區(qū)、商業(yè)街、現(xiàn)代綜合商場、銀行、醫(yī)院、學校等； 市政 配套 ： 市政廣場、主題公園等代表 城市形象和社會治安的 硬軟件的 提升 等； 商務 配套 ：酒店 、公寓 等； 交通 配套 ： 立體交通網絡的建設、道路系統(tǒng)的完善 、公交站點的設立 、公交工具的更新?lián)Q代 。 其 三，建筑形態(tài)上必須富有昭示性和