【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和交通區(qū)位上的明顯優(yōu)勢(shì) ，使其成為珠三角區(qū)域和粵西地區(qū)之間咽喉 地帶 —— 黃金走廊的門戶 ，區(qū)域價(jià)值將隨著經(jīng)濟(jì)的起飛得到快速的提升。 區(qū)域格局 —— 區(qū)域無(wú)論 是在居住還是消費(fèi)抑或心理認(rèn)同上還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)核心。 沒(méi)有就等于機(jī)會(huì)。 住宅市場(chǎng) —— 除了大旺有低端產(chǎn)品供應(yīng)以外，其他區(qū)域商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)基本上處于 一片空白 的狀態(tài)。 產(chǎn)品差異特征十分明顯。 商業(yè)市場(chǎng) —— 在商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)層次十分 原始 的背后是區(qū)域內(nèi)居民對(duì)中高檔次消費(fèi)的旺盛需求。 據(jù)以上分析，本項(xiàng)目具有的最大機(jī)遇就是： 本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)供應(yīng)幾乎一片空白，商業(yè)市場(chǎng) 仍停 留于原始層次。即黃金走廊的門戶無(wú)論是居住還是消費(fèi)都還沒(méi)有 形成 一個(gè)核心！ 沒(méi)有形成不等于不需形成，誰(shuí)飲頭啖湯 就等于誰(shuí)抓住了機(jī)遇。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 204 頁(yè) 四、 本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是什么？ 結(jié)合本項(xiàng)目所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)和最大機(jī)遇，本項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)最大成功，關(guān)鍵是抓住未來(lái)區(qū)域價(jià)值快速提升帶來(lái)的千載難逢的歷史機(jī)遇；要想抓住這一歷史機(jī)遇，就必須放眼整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，打造成區(qū)域中心。因此本項(xiàng)目 成功的關(guān)鍵 ，或者 本項(xiàng)目的整體 定位 就是 打造 ： 黃金走廊 上 的門戶 中心！ 誠(chéng)然，在地理位置上，本項(xiàng)目位于黃金走 廊的門戶之內(nèi)，但這并不代表本項(xiàng)目就可以打造成門戶中心。因此 ，我們還必須對(duì)本項(xiàng)目是否具備打造區(qū)域中心的基礎(chǔ)條件和相應(yīng)的時(shí)機(jī)是否成熟進(jìn)行深入的論證分析。 1. 打造區(qū)域中心的基礎(chǔ)條件分析 通常來(lái)講，打造區(qū)域中心，需要具備如下基礎(chǔ)條件： 優(yōu)越 的地理位置 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 204 頁(yè) 四通八達(dá)的交通條件 政府規(guī)劃定位的推動(dòng) 【 地理位置分析 】 首先，從 宏觀 地理 位置來(lái)看 。大沙鎮(zhèn) 坐落在廣佛經(jīng)濟(jì)圈邊緣、四會(huì)市以南， 自然地理位置 屬于廣東省的中心位置， 是連接粵西北甚至粵桂、粵湘的要塞 。 大沙鎮(zhèn)也因此被認(rèn)為是“ 廣東省的中心鎮(zhèn)” 、“肇慶市的東大門” 以及 “四會(huì)市的南大門” 。 雖然 在自然風(fēng)景、人文、旅游等方面的資源上都比 較缺乏 ，但是與大沙鎮(zhèn)相類似， 周邊的大旺、蓮花鎮(zhèn)、河口等區(qū)域 在這些方面也并沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì) 。 其次， 從 具體 經(jīng)濟(jì) 區(qū)位 來(lái)看，本項(xiàng)目所處地段則處于四會(huì)市區(qū)、大旺市區(qū)、富溪工業(yè)園、南江工業(yè)園、馬房工業(yè)園以及肇慶市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之間，相距車程分別為 20 分鐘、 20 分鐘、 5 分鐘、 15 分鐘、 10 分鐘、 3 分鐘。而通常來(lái)講，無(wú)論是居住 圈還是商業(yè)商圈， 20 分鐘車程范圍屬于第一 圈 層 或者核心商圈。因此相比周邊的大旺、蓮花鎮(zhèn)以及河口等地，這是本項(xiàng)目所處地段所具有的先天性經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)勢(shì)。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 204 頁(yè) 當(dāng)然，就宏觀區(qū)位而言，大旺的優(yōu)勢(shì)也相當(dāng)明顯。 但是在肇慶市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃前提下，其工業(yè)用地規(guī)劃面積所占比重很高，致使商 、 住用地資源相當(dāng)有限。面對(duì)迅速膨脹的人口帶來(lái)巨大的居住和消費(fèi)需求， 大旺未來(lái)將無(wú)法在內(nèi)部實(shí)現(xiàn) 居住和消費(fèi)上 的 自給自足 ，勢(shì)必要在與其緊鄰的大沙鎮(zhèn)尋求補(bǔ)充 。 而在大沙鎮(zhèn)政府規(guī)劃中，本項(xiàng)目所處地段將是大沙鎮(zhèn)的未來(lái)鎮(zhèn)中心。也就是說(shuō)，未來(lái)大旺相當(dāng)一部分的居住、消費(fèi)方面的需求將在本項(xiàng)目釋放。因此，大旺對(duì) 大沙鎮(zhèn)或者本項(xiàng)目帶來(lái)的不僅僅是競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還有居住和消費(fèi)方面的互補(bǔ) 。 由以上分析可以看出，相比周邊區(qū)域，本項(xiàng)目所處地段在地理位置上具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 【 交通條件分析 】 首先 ， 從 整體交通網(wǎng)絡(luò)來(lái)看 ，大沙鎮(zhèn)的國(guó)道、省道、鐵路、港口、高速公路一應(yīng)俱全，相比周邊的蓮花鎮(zhèn)、大旺、河口等都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 此外，為了構(gòu)筑連接珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)的快速交通網(wǎng)絡(luò)，近兩年來(lái)大沙鎮(zhèn)積極配合廣賀、江肇高速的建設(shè)以及 321 國(guó)道和省道 263 線升級(jí)改造，在國(guó)、省道兩旁的環(huán)保綠化和工業(yè)園區(qū)的道路建設(shè)以及接駁四會(huì)城區(qū)與飛鵝嶺大橋的新路建設(shè)方面加大了投資力度。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 204 頁(yè) 其次， 從交通可達(dá)性 來(lái)看，本項(xiàng)目地段位于 321 國(guó)道和四會(huì)大道的交界 處 ， 321 國(guó)道上承載著來(lái)往于珠三角和粵西之間、廣西和珠三角之間乃至 西南地區(qū)與廣東之間的車流，四會(huì)大道則是大沙鎮(zhèn)居民、大旺居民去四會(huì)購(gòu)物或者游玩的必經(jīng)之路，是該區(qū)域內(nèi)的主要交通干道之一。另外目前設(shè)立于四會(huì)大道和 321 國(guó)道交匯處去四會(huì)的公交車，是大沙鎮(zhèn)和肇慶市高新區(qū)消費(fèi)者去四會(huì)的主要交通工具。 由上看出，本項(xiàng)目所處區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，所處地段位于四會(huì)大道和 321 國(guó)道的交界處，對(duì)于周邊的蓮花鎮(zhèn)、大旺、四會(huì)以及河口等地交通易達(dá)性比較高。 【 政府 規(guī)劃定位 】 首先，根據(jù)大沙鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，政府將大沙鎮(zhèn)定位為“肇慶市第一鎮(zhèn)”，并且這 一定位在肇慶市政府、四會(huì)市政府以及大沙鎮(zhèn)政府之間達(dá)成 了共識(shí)， 將大沙鎮(zhèn)打造成“肇慶市第一鎮(zhèn)”將成為上下三級(jí)政府的共同目標(biāo)，為 本項(xiàng)目的 這一定位目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定了強(qiáng)大的政策基礎(chǔ)。 其次，根據(jù)大沙鎮(zhèn)政府的規(guī)劃，本項(xiàng)目所處地段將是未來(lái)大沙鎮(zhèn)的中心。 政府的規(guī)劃定位將在兩個(gè)層面對(duì)大沙鎮(zhèn)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)意義。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 204 頁(yè) 第一個(gè)層面 —— 隨著規(guī)劃定位的貫徹實(shí)施，政府將加大對(duì)大沙鎮(zhèn)的投資建設(shè)力度。根據(jù)政府投資計(jì)劃目標(biāo)，接下來(lái)大沙鎮(zhèn)建設(shè)將圍繞以下三個(gè)目標(biāo)展開(kāi)。 區(qū)位第一 ： 就是要緊緊抓住大沙鎮(zhèn)優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善大沙鎮(zhèn)立體交通網(wǎng)絡(luò)、拓寬和完善 321 國(guó)道的交通環(huán)境，加快馬房港建設(shè)，加強(qiáng)與珠 三角核心區(qū)交通連接。 環(huán)境第一 ： 就是要高起點(diǎn)搞好大沙 鎮(zhèn) 發(fā)展規(guī)劃，重點(diǎn)整治 321 國(guó)道兩旁和大沙鎮(zhèn) 內(nèi)商鋪亂搭建以及臟、亂、差現(xiàn)象，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。 發(fā)展第一 ： 就是要推進(jìn)各工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，狠抓招商引資 。同時(shí)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)， 培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 。 大力發(fā)展港口物流經(jīng)濟(jì)。 第二個(gè)層面 —— 政府規(guī)劃定位和相應(yīng)的投資舉措將極大的提高市場(chǎng)對(duì)大沙鎮(zhèn)的前景預(yù)期。 在中國(guó)，絕大部分區(qū)域的發(fā)展模式都是政策導(dǎo)向式的，無(wú)論是特區(qū)的建設(shè)還是三大經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展 。 不難發(fā)現(xiàn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政府規(guī)劃是兩大 不可缺少的基本條件。由于 政府同時(shí)承擔(dān)著基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)和城市區(qū)域規(guī) 劃兩大職能，而區(qū)位優(yōu)勢(shì)很大程度上是通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和親商政策的制定來(lái)完善甚至形成的，因此政府的規(guī)劃定位在很多情況下對(duì)某一區(qū)域的發(fā)展具有決定性的作用。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 204 頁(yè) 如今，三級(jí)政府在 將大沙鎮(zhèn)打造成“肇慶市第一鎮(zhèn)”形成了高度共識(shí)，并且相應(yīng)的貫徹措施已經(jīng)啟動(dòng)，這對(duì)大沙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、生產(chǎn)的良性循環(huán)、市場(chǎng)信心的提升以及人氣的積聚將產(chǎn)生非常強(qiáng)大的推動(dòng)作用。 綜上所述： 本項(xiàng)目所處地段占據(jù)優(yōu)越的地理位置、具有四通八達(dá)的交通條件以及強(qiáng)大的政府規(guī)劃定位支撐，完全具備打造成“黃金走廊 門戶中心”的基礎(chǔ)條件。 2. 打造 區(qū)域中心的時(shí)機(jī)分析 首先，從區(qū)域格局來(lái)看。在前面分析中，我們發(fā)現(xiàn)，目前大沙鎮(zhèn)、大旺、蓮花鎮(zhèn)以及河口等區(qū)域相互間還沒(méi)有進(jìn)行融合，無(wú)論是在地域銜接上還是各區(qū)域居民的心理歸屬以及消費(fèi)軌跡上，都顯示出明顯的分異。即 目前為止本項(xiàng)目所處的區(qū)域無(wú)論是在居住還是消費(fèi)抑或心理認(rèn)同上還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)核心。 也就是說(shuō)， 目前還未形成區(qū)域中心， 打造區(qū)域中心的時(shí)機(jī)還沒(méi)有錯(cuò)過(guò)！ 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 204 頁(yè) 其次， 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看 。近年來(lái)，為了保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，政府開(kāi)始著力于促進(jìn)三大經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。對(duì)于珠三角區(qū)域，計(jì)劃將相 對(duì)低端的工業(yè)逐漸向粵西地區(qū)轉(zhuǎn)移。作為連接珠三角和粵西的黃金走廊的門戶，大沙鎮(zhèn)、大旺等區(qū)域近年來(lái)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)園的建設(shè)以承接珠三角的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并取得了較大的成就。 可以預(yù)計(jì)， 各區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展將越來(lái)越快。 在此基礎(chǔ)上值得一提的是， 2020 年底以來(lái)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯危機(jī)，由人民幣升值和出口國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退導(dǎo)致出口市場(chǎng)發(fā)生嚴(yán)重萎縮，加上原材料價(jià)格的大幅上漲，給國(guó)內(nèi)制造業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的沖擊，給相關(guān)企業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)壓力。相當(dāng) 一部分企業(yè)，為了維持經(jīng)營(yíng)，不得不提前或者主動(dòng)向優(yōu)惠政策更多、經(jīng)營(yíng) 成本更低的粵西地區(qū)轉(zhuǎn)移。 同時(shí)， 為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央以及各級(jí)政府計(jì)劃在未來(lái)幾年實(shí)行擴(kuò)張性財(cái)政政策，加大各地基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，優(yōu)化各地區(qū)的投資環(huán)境，無(wú)疑有利于粵西地區(qū)對(duì)珠三角區(qū)域工業(yè)以及外資的吸引 因此，國(guó)內(nèi)低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將加速珠三角相關(guān)產(chǎn)業(yè)向粵西地區(qū)的轉(zhuǎn)移進(jìn)程，從而加速黃金走廊的發(fā)展。 第三， 從 各 區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看 ，需要明確的是，在大沙鎮(zhèn)加速的同時(shí)，周邊區(qū)域也不甘落后 。 大沙鎮(zhèn) 以東 的佛山市三水區(qū)西南河口組團(tuán) 經(jīng)政府規(guī)劃定位為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)、休閑旅游度假、會(huì)議、商貿(mào)物流 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 204 頁(yè) 等為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，目前其中的西南商業(yè)已經(jīng)對(duì)河口乃至馬房、南江工業(yè)園一 帶的消費(fèi)者形成了一定吸引力。大沙鎮(zhèn)以西的蓮花鎮(zhèn)蓮花廣場(chǎng)定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代綜合商場(chǎng)，將極大的消化蓮花鎮(zhèn)的消費(fèi)需求。東北向的大旺的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是如火如荼。金馬酒店和名仕豪庭五星級(jí)酒店的拔地而起，以及大旺多塊酒店開(kāi)發(fā)用地的成功拍賣……。 以上現(xiàn)象充分體現(xiàn)大沙鎮(zhèn)周邊區(qū)域的發(fā)展已經(jīng) 開(kāi)始提速，占盡地利的大沙鎮(zhèn) 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上卻已經(jīng)落后。假如這種態(tài)勢(shì)繼續(xù)持續(xù)下去，蓮花鎮(zhèn) 、南江和馬房工業(yè)園以及肇慶高新區(qū)的需求潛力將被極大的消耗， 即周邊區(qū)域的市場(chǎng)將 不為大沙鎮(zhèn)所得。將來(lái)大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將只能以內(nèi)部需求為主， 區(qū)域中心也將無(wú)從談起。 當(dāng)然 ，作為大沙鎮(zhèn)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，大旺目前的商品住宅市場(chǎng)供求呈現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性不平衡，中高端產(chǎn)品供應(yīng)基本缺失；當(dāng)前的商業(yè)格局充滿變數(shù)， 正在規(guī)劃的城市新商圈正處在萌芽狀態(tài) 。 這些說(shuō)明大旺的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還未成熟，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還不明顯，是大沙鎮(zhèn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 、塑 造自身競(jìng)爭(zhēng)力從而 后發(fā)制人的大好時(shí)機(jī)。 否則， 一旦大旺房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)得以完善而趨于穩(wěn)定， 高新區(qū)巨大的住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)以及酒店市場(chǎng)也將不為大沙鎮(zhèn)所擁有！ 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 204 頁(yè) 綜上所述： 目前為止本項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論是在居住還是消費(fèi)抑或心理認(rèn)同上還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)核心， 又恰逢經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的珠三角工業(yè)向粵西地區(qū)轉(zhuǎn)移進(jìn)程的加速，黃金走廊的發(fā)展迎來(lái)了千載難逢的歷史機(jī)遇。在此形勢(shì)下，周邊區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)走在前面，大沙鎮(zhèn)抓住歷史機(jī)遇、發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、打造區(qū)域中心的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟而且刻不容緩！ 五、 如何來(lái)打造區(qū)域中心 所謂區(qū)域中心，不是停留于文字概念上，而應(yīng)具有與其相匹配的形象和功能上的 配套 支撐。 首先， 從功能上看， 必須實(shí)現(xiàn)如下目標(biāo)： 區(qū)域居住中心 在確保本項(xiàng)目成功的前提下， 通過(guò)政府規(guī)劃引導(dǎo)，引進(jìn)其他項(xiàng)目來(lái)不斷改善區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境的同時(shí)， 不斷聚集人氣和提升居住氛圍。 區(qū)域購(gòu)物中心 在 本項(xiàng)目所提供商業(yè)組團(tuán)的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府 規(guī)劃引導(dǎo)，引進(jìn)其他項(xiàng)目以不斷豐富完善本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)，逐漸打 造一個(gè)面向整個(gè)區(qū)域的商圈 核心 。 廣州中 旗房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司 四會(huì)市大沙鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 204 頁(yè) 區(qū)域休閑娛樂(lè)中心 在本項(xiàng)目所提供的休閑娛樂(lè)配套的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府規(guī)劃引導(dǎo)和相關(guān)市政配套建設(shè)，并引進(jìn)其他項(xiàng)目，來(lái)營(yíng)造優(yōu)越的休閑娛樂(lè)環(huán)境。 大沙鎮(zhèn)的行政 文化 中心 通過(guò)政府市政配套如市政廣場(chǎng)或者主題公園的建設(shè)和交通設(shè)施的完善以及環(huán)境的改善，來(lái)宣示未來(lái)大沙鎮(zhèn)的行政文化中心所在，從而促進(jìn)本項(xiàng)目成功，并吸引其他項(xiàng)目的進(jìn)駐。 其次， 配套是否完善，檔次如何，將影響到一個(gè)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?、價(jià)值 的 提升 以及競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)性 ，作為區(qū)域中心，規(guī)劃上應(yīng)該包括以下配套： 生活 配套 ：現(xiàn)代綜合社區(qū)、商業(yè)街、現(xiàn)代綜合商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等； 市政 配套 ： 市政廣場(chǎng)、主題公園等代表 城市形象和社會(huì)治安的 硬軟件的 提升 等； 商務(wù) 配套 ：酒店 、公寓 等； 交通 配套 ： 立體交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、道路系統(tǒng)的完善 、公交站點(diǎn)的設(shè)立 、公交工具的更新?lián)Q代 。 其 三，建筑形態(tài)上必須富有昭示性和