【文章內(nèi)容簡介】 的關(guān)注要素之一，對(duì)于別墅來說更是如此。項(xiàng)目借地勢和植物，將入口和庭院進(jìn)行隱藏處理，讓建筑隱在群林植物之中。? 景觀自然化? 　　 利用基地環(huán)境，將人工造景與生態(tài)山水充分融合，并實(shí)現(xiàn)建筑與自然的最大化和諧共存。? 布局主題化 ：? 　　 本項(xiàng)目有二塊地，獨(dú)立別墅區(qū)與雙拼別墅區(qū)的景觀關(guān)系、項(xiàng)目內(nèi)部景觀與外部山體景觀之間的關(guān)系、獨(dú)立別墅區(qū)每幢之間的關(guān)系都要注意既統(tǒng)一又融合，做到風(fēng)格有延承、主題有區(qū)分。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)? 注意看入口風(fēng)格的不同、用不同的植物、步道、材料突出每一幢別墅都是獨(dú)特的，有個(gè)性和生命得。? 入口處設(shè)計(jì)注重私密，利用別墅回廓、植物、花池等襯托和修飾入口。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)內(nèi)景觀組織 以水為脈絡(luò)、以山為核心 而展開，山文化兩大核心分別是北區(qū)山背與南區(qū)山背，同時(shí)在山水視覺布局中，間以豐富的組團(tuán)綠化和分主題景點(diǎn)，從而形成山含谷，谷蘊(yùn)水，水依林，林起坡的互融共景。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)三、科技環(huán)保建議三、科技環(huán)保建議【 XPS外墻外保溫隔熱系統(tǒng) 】【 低輻射 LOWE中空節(jié)能玻璃 】【 AO史密斯容積式電熱水器 】【 大金家用中央空調(diào)系統(tǒng) 】【 衛(wèi)星電視接收器 】 預(yù)埋熱水管到廚房、衛(wèi)生間，熱水器儲(chǔ)水容積大于 200升。統(tǒng)一的空調(diào)布局，配合業(yè)主結(jié)合室內(nèi)裝飾安裝 安裝衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)阻隔遠(yuǎn)紅外線、紫外線 減少室內(nèi)熱能的損耗 采用擠塑聚苯板作保溫材料，并配以新型界面劑等56道工藝處理，冬暖夏涼，遠(yuǎn)離噪音。 翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)四、動(dòng)線組織建議? 從這個(gè)鳥瞰圖上，可以感覺到這非常像國外的一個(gè)普通的別墅社區(qū)，注重鄰里交往，而不像中國的千萬別墅，缺乏對(duì)私密性的高度尊重。本項(xiàng)目由于已有一條路將地塊分隔，因此在內(nèi)部規(guī)劃中應(yīng)避免再有車行道分割土地，占用綠化面積，因此我司建議將別墅區(qū)的道路規(guī)劃入口改成由地塊側(cè)向進(jìn)入別墅。 翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)從房地產(chǎn)營銷學(xué)來講，一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)先客戶定位、后產(chǎn)品定位、最后價(jià)格定位。由于本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃已定，因此我司僅對(duì)項(xiàng)目整體檔次和形象進(jìn)行定位，從而梳理客戶定位，厘出價(jià)格定位。第四部分第四部分 整體定位篇整體定位篇Overall positioning project翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)一、目標(biāo)客戶定位? 三山板塊作為南京市別墅最早發(fā)展的板塊，在整個(gè)南京房地產(chǎn)格局中最先成熟并得到南京市民的認(rèn)可。該板塊的客戶定位一直以來目標(biāo)明確，從最早百家湖印象威尼斯的千萬別墅開始，三山板塊就一直締造 南京最好的別墅。? 順應(yīng)板塊使命，借助板塊價(jià)值。? 本項(xiàng)目處于將軍大道旁，翠屏山下，是三山板塊沿將軍大道一線位置中絕無僅有的地塊。三山板塊一直是南京人買別墅的首選之地，雖然湯山板塊和仙林板塊一度也有優(yōu)質(zhì)別墅出現(xiàn)，但三山板塊 “別墅第一產(chǎn)地 ”的地位一直無法撼動(dòng)。從目標(biāo)客戶定位來看，無論是居住功能還是投資功能，仍是全市范圍內(nèi)的高端客群，這是近幾年來該板塊樓盤價(jià)值的體現(xiàn)。? 利用地緣優(yōu)勢，鎖定新江寧實(shí)力買家。? 江寧自撤縣建區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，工業(yè)化新型城市日新月異。江寧在制造業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)等方面有一批富起來的人群，這些人身家過億，是本項(xiàng)目的潛在客戶群。近二年，三山板塊別墅買家中江寧本地人比例越來越高。? 開拓別墅新功能，吸引大客戶進(jìn)場。? 江寧開發(fā)區(qū)有一批世界級(jí)的大工廠和科研基地，對(duì)于本項(xiàng)目來說，他們是不可多得的資源。如何開拓本項(xiàng)目的新功能，從而吸引這批買家，是本項(xiàng)目要重點(diǎn)探討的問題。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)二、項(xiàng)目總體定位? 總體定位：? 中檔產(chǎn)品＋高檔形象? 定位說明：? 從甲方提供的規(guī)劃簡易資料來看，由于受地塊不規(guī)則和規(guī)模較小的影響，本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格不明顯，產(chǎn)品整體檔次在區(qū)域內(nèi)可列為中檔。? 目前區(qū)域內(nèi)，沒有與本項(xiàng)目具可比性的項(xiàng)目，本項(xiàng)目相當(dāng)于翠屏國際城別墅區(qū)的某個(gè)組團(tuán)。由于別墅的差異性極大，且有因自然環(huán)境與理念而產(chǎn)生的個(gè)性，因此本項(xiàng)目的定位需要從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)。? 從本項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃情況來看：建筑形態(tài)為獨(dú)幢和雙拼、項(xiàng)目規(guī)模小、單位面積大、總價(jià)高。這些特點(diǎn)決定項(xiàng)目的定位不可能低，別墅的營銷理念是銷售一種品味、尊貴和價(jià)值，而獨(dú)立別墅本身的價(jià)值也不容輕視，因此本項(xiàng)目定位為高檔形象是勢在必行。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)三、項(xiàng)目形象定位? 項(xiàng)目的形象定位我司認(rèn)為應(yīng)該滿足形象定位的基本要素，根據(jù)形象定位要素我司認(rèn)為本項(xiàng)目的形象定位如下：符合目 標(biāo) 客 戶 格 調(diào)目 標(biāo) 客 戶 文化 認(rèn) 同 —— 價(jià) 值 不可復(fù)制、能升值 ，有收藏意 義目 標(biāo) 客 戶 行 為 特征 —— 接近山水能感受安寧、 別 墅代表一種 對(duì) 生活的肯定，是一種身份和 財(cái) 富的象征有特點(diǎn)、利于推廣 三大核心 賣 點(diǎn)：不可復(fù)制的 別 墅 資 源、三山板 塊 核心 別 墅區(qū)位、翠屏山谷的獨(dú)立 純 墅利于表達(dá)物 業(yè)賣點(diǎn)案名和推廣 語 的 優(yōu) 秀能直接 給 人尊 貴 的感 覺， 認(rèn)為這 就是高檔 別 墅形象定位要素翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)四、項(xiàng)目核心競爭力? 不可復(fù)制的別墅資源。? 核心價(jià)值提示：? 從 2023年開始，國土資源部發(fā)文暫停批別墅用地。在這之前，南京的別墅經(jīng)營慘淡，其價(jià)值無法得到市場的認(rèn)可。在國外和房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的國內(nèi)一線城市，同區(qū)位的別墅價(jià)格應(yīng)達(dá)到公寓的 2倍以上。究其原因就是別墅占用了大量的土地資源，而由于別墅可居住人群少、入住率低，因此公共配套的投入往往成本巨大且無法收益。當(dāng)別墅用地成為禁令，許多前期囤地的開發(fā)商立刻開始運(yùn)作手上的項(xiàng)目， 0607年南京的別墅上市量、銷售量和銷售價(jià)格是前幾年所無法想象的，特別是 07年，在 06年市場快速穩(wěn)定的消化了大批別墅后，開發(fā)商剛卸下 “房屋積壓 ”的壓力后又開始有了 “囤貨惜售 ”的想法，因此市場上別墅價(jià)格飛速上升，其增幅達(dá)到了歷史高值。本項(xiàng)目在營銷中除緊扣別墅具有土地資源的不可再生之外，還要強(qiáng)調(diào)這種物業(yè)本身在國家政策的影響下具備的不可再生的價(jià)值，從而突出別墅物業(yè)具有超越財(cái)富價(jià)值之上的 “階層價(jià)值和投資增值 ”。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)? 三山板塊核心別墅區(qū)位? 核心價(jià)值提示 ：? 對(duì)于別墅來說，產(chǎn)品本身的血統(tǒng)固然影響著別墅的價(jià)值，但區(qū)位的血統(tǒng)同樣重要。三山板塊是南京別墅市場中最具影響力和吸引力的別墅區(qū)，本項(xiàng)目地處三山板塊，這本身就是一種無法比擬的優(yōu)勢，絕不是江北、仙林的別墅可比。? 三山板塊還有多少別墅用地？翠屏山谷、將軍大道旁還有別墅用地嗎？看看沿將軍大道旁的別墅都是什么價(jià)格就知道這僅余的別墅的價(jià)值了。? 本項(xiàng)目的位置可以說是三山別墅板塊中最完美的區(qū)位，既占有翠屏山的天賜景觀，又坐享將軍大道的成熟配套。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)? 翠屏山谷的獨(dú)立別墅? 核心價(jià)值提示：? 翠屏山在南京的知名度要高于將軍山和韓府山，這得益于 “翠屏國際城 ”、 “翠屏清華 ”都一批項(xiàng)目幾年來的宣傳。因此本項(xiàng)目在宣傳時(shí)要定位翠屏山。? 項(xiàng)目北依山體，南臨瑞景文華，其實(shí)并不是一個(gè)山谷。這在營銷過程中，可以利用一些技術(shù)進(jìn)行處理。山谷和山下給人的感覺相差極大，山谷是在山之中，山下的范圍則無法界定。? 項(xiàng)目雖然不全是獨(dú)幢別墅，但定位和宣傳時(shí)一定要主推獨(dú)立別墅，這樣可以先提高項(xiàng)目的高度和層次，有利于客戶自然接受價(jià)格。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)五、項(xiàng)目案名建議? 別墅的案名非常重要，既能傳達(dá)一種生活理想、生活品質(zhì)，給人以美好的感覺和想象；又有利于項(xiàng)目在推廣過程中設(shè)計(jì)、文案的延伸和傳達(dá)。? 通常來說，別墅的案名有三種命名方法： 著重強(qiáng)調(diào)自然資源或區(qū)位（如邊城、山河水、香蜜湖、嶺郡等）； 著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃特色（如瑪斯蘭德、蒙塔卡利、奧斯博恩、尚東區(qū)、棲園等）； 有影響力的系列作品（如招商 依云溪谷、綠城 玫瑰園、山水華門等）。? 在市場上也有些別墅的案名起的比較普通，無法看出其重點(diǎn)表達(dá)的內(nèi)容。這些的案名首先就缺乏對(duì)價(jià)值、品味的描述，讓知道的人無法產(chǎn)生美好的聯(lián)想，因此根本記不住項(xiàng)目的案名；其次在推廣過程中設(shè)計(jì)與文案無法配合，廣告效果大打折扣。翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)? 建議一：『 翠 谷 』? 案名釋義：? 1. 首先，『翠 谷』二個(gè)字很特別，容量被人記住。? 2. 『翠 谷』能突出項(xiàng)目在翠屏山，但又不說清是翠屏山，彰顯別墅的神秘特質(zhì)。谷字能表達(dá)在山之中，而不是山之外或山之旁。? 3. 『谷』所表達(dá)了 “上層富隱 ”的生活狀態(tài)，暗示在這里可以躲開喧嘩的鬧市，享受人生。? 4. 『翠 谷』能夠拉升項(xiàng)目形象，給予項(xiàng)目在推廣過程中發(fā)揮的空間。“翠屏山中 深谷獨(dú)墅 ” 主推廣語翠屏山 8號(hào)別墅投標(biāo)報(bào)告海天地產(chǎn)? 建議二：? 檀香山? 案名釋義：? “檀香山 ”和 “瑪斯蘭德 ”、 “托斯卡納 ”、 “蒙塔卡利 ”一樣，是一種建筑風(fēng)格。? “檀香山 ”是美國著名的山，檀香山上的別墅高貴尊榮，就叫 “檀香山 ”。檀香山既代表山，又? 代表一個(gè)著名的別墅概念。?