【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前廣東檢驗(yàn)檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關(guān)大樓、市財(cái)政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動(dòng)了珠江新城商務(wù)辦公氣氛的形成q 2023年《珠江新城規(guī)劃?rùn)z討》中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書(shū)館和市少年宮等大型公共服務(wù)設(shè)施 ,以此提升珠江新城的形象和區(qū)域認(rèn)知度51廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)的借鑒q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)政府性或社會(huì)性要素引入現(xiàn)狀216。 在建項(xiàng)目： “世紀(jì)蓮 ”體育中心、游泳館、市新聞中心216。 明確建設(shè)項(xiàng)目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、 市疾病預(yù)防控制中心216。 意向建設(shè)項(xiàng)目：圖書(shū)中心、郵電大廈、科技館等q 建議216。 盡快引入上述項(xiàng)目，并在區(qū)域開(kāi)發(fā)初期迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)，以帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升216。 更多引入國(guó)有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動(dòng)商務(wù)辦公設(shè)施的開(kāi)發(fā)216。 更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會(huì)生活關(guān)系密切的職能部門(mén)，以形成強(qiáng)大的吸引點(diǎn)216。 除硬件設(shè)施之外，可將更多的政府性或社會(huì)性活動(dòng)引入新城區(qū)52廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略二：引入 IOD模式，實(shí)現(xiàn) “頭雁 ”效應(yīng)q IOD（ IndustryOrientedDevelopment ）模式 —— 通過(guò)相關(guān)優(yōu)勢(shì)行業(yè)資源的聚集和整合實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破216。 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未到達(dá)足夠高度引發(fā)商務(wù)辦公需求有明顯增長(zhǎng)之前，IOD模式能有效啟動(dòng)部分商務(wù)辦公功能，并形成輻射源，拉動(dòng)整體商務(wù)辦公需求的抬升q “頭雁 ”效應(yīng) —— 通過(guò)引入行業(yè)代表性或引領(lǐng)性企業(yè)，吸引其它相關(guān)中小企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的功能開(kāi)發(fā)53廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 中山寫(xiě)字樓個(gè)案分析中國(guó)石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公司中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務(wù)所深圳中遠(yuǎn)國(guó)際貨運(yùn)有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國(guó)達(dá)飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務(wù)公司中山代表處深圳中國(guó)民航貨運(yùn)輪運(yùn)輸銷(xiāo)售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達(dá)國(guó)際貨運(yùn)有限公司中山分公司北京訊捷空貨運(yùn)代理有限公司中山辦事處廣東永邦經(jīng)貿(mào)國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司中山分公司中山中銀大廈部分客戶(hù)名錄q 中銀大廈由于東方海外公司的進(jìn)入，形成 “ 頭雁 ” 效應(yīng)，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶(hù)構(gòu)成中，船務(wù)公司約占 80%資料來(lái)源：中銀大廈水牌；調(diào)查時(shí)間：.54廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山新城區(qū)的借鑒q 在佛山商務(wù)辦公需求尚未大規(guī)模啟動(dòng)之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應(yīng)或發(fā)揮相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用，在新城區(qū)開(kāi)發(fā)初期迅速形成有效的商務(wù)辦公需求55廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略三：分區(qū)開(kāi)發(fā)，自我平衡q 分區(qū)開(kāi)發(fā)216。 在不同階段集中開(kāi)發(fā)各個(gè)不同片區(qū)，有利于在同一時(shí)間段內(nèi)形成集約開(kāi)發(fā)的效果，保證開(kāi)發(fā)一片，成熟一片216。 有利于保持不同開(kāi)發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性q 自我平衡 —— 保證各開(kāi)發(fā)階段和開(kāi)發(fā)分區(qū)功能設(shè)置能自我配套、自我 完善，保證各開(kāi)發(fā)功能的有效實(shí)現(xiàn)56廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)的開(kāi)發(fā)教訓(xùn)q 2023年底琶洲會(huì)展中心一期投入使用后，相應(yīng)的辦公和酒店配套設(shè)施卻未同步建成，致使參加展會(huì)的客商還需依賴(lài)中心區(qū)原有商務(wù)配套，一方面對(duì)城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認(rèn)知度的提高57廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)的借鑒q 中央公園一定程度上將啟動(dòng)區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開(kāi)發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開(kāi)集中開(kāi)發(fā)體育中心中央公園東 區(qū)西 區(qū)58廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略四：規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力q “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”—— 大型城市活動(dòng)（如奧運(yùn)會(huì)等）舉辦后，投資銳 減，大量體育場(chǎng)館和設(shè)施閑置，一些相關(guān)行業(yè)出 現(xiàn)衰退，城市活動(dòng)舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動(dòng)力216。 1964年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)，日本經(jīng)濟(jì)在１９６１至１９７０年平均增長(zhǎng)率高達(dá)１１．４％。但之后日本投資大滑坡，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期蕭條時(shí)期216。 1996年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展 (1986~1993年 ,巴塞羅那住宅價(jià)值增長(zhǎng) 250%~300%)，致使奧運(yùn)會(huì)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)急速下跌，用了 6年才扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)216。 2023年悉尼奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，大量場(chǎng)館閑置甚至廢棄，甚至部分場(chǎng)館開(kāi)始進(jìn)行拆除216。 2023年雅典奧運(yùn)會(huì)政府專(zhuān)門(mén)建設(shè)或改建了 36座場(chǎng)館，但現(xiàn)在許多場(chǎng)館因缺乏維護(hù)破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān) 59廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 北京亞運(yùn)村板塊q 500年來(lái)，北京舊城 8公里長(zhǎng)的中軸線(xiàn)北端一直是鐘樓。 1990年亞運(yùn)會(huì)的舉辦將這一格局打破，城市中軸線(xiàn)從鐘樓向北延伸到三環(huán)路的安華立交，以此為中心展開(kāi)了亞運(yùn)場(chǎng)館和亞運(yùn)村等設(shè)施的建設(shè)，隨后在亞運(yùn)村周?chē)ㄔO(shè)了國(guó)際會(huì)議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購(gòu)物中心、康樂(lè)中心和國(guó)際小學(xué)等。目前該地區(qū)已經(jīng)成為集會(huì)議、展覽、辦公、居住、美食、游樂(lè)和購(gòu)物一體化的現(xiàn)代化城區(qū)。長(zhǎng)安街亞運(yùn)村板塊60廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 ——“ 六運(yùn)會(huì) ”對(duì)廣州天河區(qū)的帶動(dòng)q 1987年 ，全國(guó)第六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開(kāi)始成為世人關(guān)注的熱土。在 “六運(yùn)會(huì) ”的帶動(dòng)下，圍繞天河體育中心，廣州火車(chē)站東站、天河購(gòu)書(shū)中心、天河城廣場(chǎng)等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫(xiě)字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。61廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司規(guī)避 “后奧運(yùn)現(xiàn)象 ”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的基本條件q 區(qū)域靠近成熟市區(qū)，符合 “貼城發(fā)展 ”模式216。 靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟q 場(chǎng)館的后續(xù)有效利用216。 滿(mǎn)足場(chǎng)館自身經(jīng)營(yíng)的要求，并維持對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用q 其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的單一化216。 北京 2023奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)均預(yù)留其它功能用地216。 可通過(guò)商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)、居住、會(huì)展、教育培訓(xùn)等功能豐富區(qū)域功能設(shè)施，保證區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的多元化q 其它功能的有效銜接，避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)時(shí)序上的 “青黃不接 ”216。 在大型城市活動(dòng)結(jié)束后，應(yīng)延續(xù)區(qū)域發(fā)展熱度，迅速啟動(dòng)其它功能，維持區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力q 高起點(diǎn)建設(shè)，有效聚集關(guān)注度62廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)的借鑒q 強(qiáng)化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是核心功能區(qū)之間的聯(lián)系，有效承接 周邊區(qū)域的輻射和帶動(dòng)q 省運(yùn)會(huì)結(jié)束后，部分核心功能必須進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)以實(shí)現(xiàn)功能上的有效銜接q 省運(yùn)會(huì)結(jié)束后， “世紀(jì)蓮 ”體育場(chǎng)及游泳館等比賽場(chǎng)館必須考慮后續(xù)利用問(wèn)題，繼續(xù)保持強(qiáng)大的吸引點(diǎn)q 新城區(qū)建設(shè)必須高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，聚集有效的社會(huì)關(guān)注，迅速啟動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)63廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略五：顯化無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，經(jīng)營(yíng)注意力資源q 區(qū)域無(wú)形資產(chǎn) —— 指依附于有形資產(chǎn)之上的無(wú)實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，如開(kāi)發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、冠名權(quán)、廣告權(quán)、品牌、特色文化等216。 湖南益陽(yáng)市出讓市區(qū)路燈、電線(xiàn)桿上的廣告使用權(quán)，每年收入近1000萬(wàn)元216。 長(zhǎng)沙市拍賣(mài)一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長(zhǎng)沙卷煙廠一次性買(mǎi)斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報(bào)216。 青島市將部分公共設(shè)施，如道路、公廁、候車(chē)亭、供水廠、公交車(chē)等得使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)或冠名權(quán)推向市場(chǎng)，或賣(mài)、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)效率，而且有效地盤(pán)活了城市資產(chǎn) q 經(jīng)營(yíng)注意力資源 —— 將更多的名牌節(jié)慶活動(dòng)和綜合性經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)引 入新區(qū)，提高新區(qū)的受關(guān)注程度，最終提升區(qū)域 價(jià)值和認(rèn)知度64廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略六：彈性規(guī)劃、動(dòng)態(tài)調(diào)整q 彈性規(guī)劃 —— 在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應(yīng)根據(jù)區(qū)域 開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況在用地功能、強(qiáng)度等方面允許一定 范圍內(nèi)的彈性變化q 動(dòng)態(tài)調(diào)整 —— 根據(jù)新區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的市場(chǎng)反應(yīng)，可對(duì)原出讓計(jì)劃 進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以保證新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利推進(jìn)65廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司案例 —— 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)用地出讓q 廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開(kāi)發(fā)資金收支平衡壓力等問(wèn)題，政府針對(duì)這些問(wèn)題對(duì)規(guī)劃方案作出了部分調(diào)整216。 將某 5個(gè)分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書(shū)展覽等諸多功能調(diào)整合并為國(guó)際學(xué)校，提高了地塊的使用效率216。 某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無(wú)法滿(mǎn)足五星級(jí)酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為 2塊，并調(diào)整了開(kāi)發(fā)容積率66廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策略七：用地預(yù)留、價(jià)值儲(chǔ)備q 在新區(qū)開(kāi)發(fā)的初期，對(duì)地塊開(kāi)發(fā)條件較成熟或潛在價(jià)值較高的區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開(kāi)發(fā)成熟之后再行出讓?zhuān)瑥亩鴮?shí)現(xiàn)地塊價(jià)值利用的最大化216。 案例 —— 上海浦東新區(qū)金茂大廈相鄰、面積相近的環(huán)球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環(huán)境的改觀，在幾年之后的出讓價(jià)格是當(dāng)時(shí)金茂大廈的十幾倍67廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)的借鑒儲(chǔ)備預(yù)留q 在新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續(xù)使用，大福路和新城一路沿線(xiàn)及濱河沿線(xiàn)地塊開(kāi)發(fā)條件較好或潛在價(jià)值較高，建議對(duì)以上區(qū)域進(jìn)行預(yù)留，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化儲(chǔ)備預(yù)留 儲(chǔ)備預(yù)留68廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)階段的劃分及開(kāi)發(fā)時(shí)序的設(shè)定69廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā) “三步走 ”q 劃分依據(jù)216。 佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)周期約 10年216。 2023年第十二屆省運(yùn)會(huì)的召開(kāi)216。 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度216。 國(guó)內(nèi)其它新區(qū)開(kāi)發(fā)階段劃分參考啟動(dòng)期 成熟期 完成期20232023 2023 202370廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā) “三步走 ”q 啟動(dòng)期216。 依靠政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)通過(guò)啟動(dòng)點(diǎn)的營(yíng)造啟動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)，初步樹(shù)立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價(jià)值q 成熟期216。 在啟動(dòng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府的政策性?xún)A斜和引導(dǎo)市場(chǎng)資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開(kāi)發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展q 完成期216。 經(jīng)過(guò)前七年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開(kāi)發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題71廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)期 —— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)q 基本完成啟動(dòng)區(qū)管線(xiàn)和主次干道工程216。 配合省運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，完成道路的基本骨架q 完成東平橋建設(shè)216。 與舊城區(qū)聯(lián)系的重要通道q 打通啟動(dòng)區(qū)西部交通出口216。 緩解交通壓力，強(qiáng)化與啟動(dòng)區(qū)南部區(qū)域的聯(lián)系q 濱江綠化帶216。 提升區(qū)域形象 啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圖示72廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)期 —— 配套設(shè)施建設(shè)q 完成體育中心建設(shè)216。 配合省運(yùn)會(huì)的召開(kāi)216。 有效啟動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)，樹(shù)立區(qū)域形象，提升區(qū)域價(jià)值q 完成中央公園一期建設(shè)216。 與體育中心配合，豐富區(qū)域功能，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度體育中心中央公園73廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司啟動(dòng)期 —— 功能開(kāi)發(fā)體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅D