【文章內容簡介】 a．多層住宅 200 萬平方米； b．高層住宅 100 萬平方米： c．獨立式住宅 (別墅 )15 萬平方米； d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。 ⑤建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信 用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。 (2)二級物業(yè)管理公司的資質標準 ①注冊資本人民幣 300 萬元以上。 ②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟 等相關專業(yè)類的專職管理和技術 人員不少于 20 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10 人，工程、財務等 業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。 ③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 ④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相 應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： a．多層住宅 100 萬平方米； b．高層住宅 50 萬平方米； c．獨立式住宅 (別墅 )8萬平方米； d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬平方米。 ⑤建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建 立企業(yè)信 用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。 (3)三級物業(yè)管理公司的資質標準 ①注冊資本人民幣 50 萬元以上。 ②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術 人員不少于 10 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財務等 業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。 ③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 ④有委托的物業(yè)管理項目。 ⑤建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信 第 12 頁 共 150 頁 用檔案系統(tǒng)。 物業(yè)管理企業(yè)應當按照《辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定。 未經主管部門 進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。新設立的物業(yè)管理企 業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。對于不符合原定資質等 級標準的企業(yè)，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審 批部門批準后執(zhí)行。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。 政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑 在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投 標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應當說，這一舉措不僅將在物 業(yè)管理 行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動 全國物業(yè)管理招投標的迅速發(fā)展。 2．參與國際投標應履行的手續(xù) { 物業(yè)管理公司參與國際投標，應根據(jù)招標物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。 (1)注冊 在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經營的法人資格，這對于進行國際投 標的物業(yè)管理公司而言是一道必經程序。注冊后經該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照 公司即可正式營業(yè)，參與有關投標工作。 由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞 交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在 先在后，物業(yè)管理 公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不 同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件： ①公司章程。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與 經營體制做出充分說明，其主要內容包括：公司性質、宗旨、注冊資本、營業(yè)范 圍、組織機構、經營管理、總管理機構所在地等。值得注意的是，由于我國實行 《公司法》時間較短，加之獨特的經濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往 往與國際慣例有較大差別。因此，國內物業(yè)管理公司對外投標時通常需另行準備 一份對外適用的公司章程。 ②營業(yè)執(zhí)照。國內投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內已有營業(yè)執(zhí)照 的業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。 ③關于分公司的證明。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該 分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。 ④資產負債表及損益表。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財 力、財務狀況及經營管理水平。 ⑤曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質量等。 ⑥辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所 在地工作人員名單以及他們的任職證明。 以上文件絕大多數(shù)都必須順序經由省 (市 )公證處、國內外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領事館公證，以 表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后， 諸文件便可生效。 (2)選擇代理人 物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙， 而房地產項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于 其他工程承包項目投標更大的風險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所 不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度， 第 13 頁 共 150 頁 增加其投標 成功的可能性。 當然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合 適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常，代理人的作 用主要表現(xiàn)在以下幾點： ①業(yè)務咨詢。代理人應當利用其在當?shù)貜V泛的社會關系與以往經驗向投標公 司提供相關的重要信息，包括重大項目的招標信息，開發(fā)商情況，當?shù)胤伞⒔? 濟情況，社會風俗習慣，勞務雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī) 定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。 ②業(yè)務代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些 工 作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇?，提供投標所需單價、費率等。 這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本。 ③矛盾協(xié)調。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風 俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之 間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作 用，物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉? 務公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢 及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā) ，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。 代理人作為中介咨詢公司是以其技術與智力提供服務，因此衡量其能力應首 先考慮技術條件，其他因素次之。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝 任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結構及執(zhí)業(yè)素質作為基礎。 第一，技術勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經過專業(yè)教育 與訓練、具有實際經驗的組織團體來承擔被委托的任務。投標公司的判斷可根據(jù) 以下資料分析作出： a．察看公司以往在合同任務實施過程中所采用的方法及技術處理手段的說 明材料； b．調查該公司及其工作 人員曾經在類似地區(qū)承擔類似物業(yè)項目情況； c．審查將要從事該項目的所有工作人員的經驗和資歷； d．了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。 第二，管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管 理技能，必須適當安排人力資源、合理調整工作規(guī)劃。在提供服務全過程中，代 理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托 方報告工作進展，以使其能及時和準確地做出決定。對于這一指標評價所采用的 方法主要有： a．考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄； b．考查被提名的項目經理以往業(yè)績成就 記錄； c．詢問咨詢工程師對該物業(yè)項目管理的意見； d．判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎。 第三，資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以 保證必要的技術標準和時間。資源可靠性的評價可參照以下標準： a．考查被提名參加該項目工作班子的技術與管理人員的能力； b．詢問代理公司在提供服務過程中對各參加者職責委派所作出的安排，及 其對自己應承擔義務的了解； c．調查該公司的聲譽及財力狀況。 第四，職業(yè)獨立性。中介咨詢服務作為一種獨立業(yè)務，應當符合 FIDIC合同 第 14 頁 共 150 頁 條款中有關職業(yè)道 德規(guī)范、職業(yè)身份、權限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標公司 可通過詢問調查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制 造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通 過應用合理的技術與經濟原理使委托方獲得最佳效益。 第五，取費合理性。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家 有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考 FIDI c合同條款建議的取費標準。 第六，執(zhí)業(yè)誠實性。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。 委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第 三人蒙蔽委托 方。因此物業(yè)管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴來衡量中介咨詢公司 是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。 在考察了以上條件之后，投標公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務內容的復 雜性與重要性來確定代理公司。通常這～決策可經歷以下幾個步驟： 第一，確定選擇范圍。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及 其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類。例如：要求的專業(yè)知 識領域和服務類型，對該物業(yè)服務要求的詳細說明，地區(qū)特征因素 (如地理位置、 交通條件 )，將要簽訂的合同類型等。 第二，資格預審。將具備接 受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排 隊。 第三，分析預選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經驗資歷、人力資源 可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會 和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出 3～ 5 家候選公司。 第四，條件商議。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件， 并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內容說明、與該合同有關的證明 單據(jù)和資料、資料說明、附有詳細說明的其他替代方案、培訓計劃、過去在性質 類似項目中的經驗、資金控制的詳細情況、 工作人員的規(guī)模與職責、為實施該合 同任務而提出的組織與管理的模式、對當?shù)貤l件的了解、地區(qū)的資源、用于該服 務項目的技術手段、資源的可利用性。 第五，審核排序。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有 細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料， 并按這些公司的條件優(yōu)劣順序將建議書進行排列。 第六，接洽談判。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款 項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如 果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式 告知該公司，然后再與第二家 進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。 一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作 為界定雙方權利義務的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內容： a．協(xié)議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務。 b．簽訂協(xié)議的目的與性質。 c．代理范圍，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍。 d．代理物業(yè)名稱及代理期限。 e．代理雙方的義務和職責。這應當是合同的主要部分。 代理人可能承擔的義務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié) 助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者 ；協(xié)調委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主 三方之間的關系；其他代理工作。 第 15 頁 共 150 頁 委托人可能應履行的職責主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支 持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。 f．代理費及其支付辦法。 按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需 由公證部門予以公證。 (二 )籌措資金 物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司 投標全過程及中標后的管理需要。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè) 管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金 通過投標資格預審。 投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自 有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的 融資政策與信用狀況。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析 決定資金來源結構。 如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行： 1．遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè) 項目情況說明、資金用途計劃等。 2．接受資信審查。 3．取得貸款擔保。 4．簽訂貸款合同。合同主要內容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與 還 款計劃等。 (三 )收集招標物業(yè)相關資料 招標物業(yè)的相 __________關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要 因素。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。 這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對 手的情況。 t 公司可能的資料來源大致有以下幾個方面： 1．報章雜志。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道， 而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留 意這些地方，