【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “ 大深圳 ” 格局下龍 坂商業(yè)升級(jí)換代 ， 萬(wàn)科城 “ 新城市商業(yè)中心 ” 誕生 4． 汽車時(shí)代 “ 20+20”模式商圈效應(yīng)： 5． 新城市主義商業(yè)中心： 集美食 .購(gòu)物 .休閑 .文教與一體 ， 3萬(wàn)m2浪漫風(fēng)情商業(yè)中心 ， 深圳首個(gè)西班牙異域風(fēng)情商業(yè)街 ， 深圳首個(gè) “ 會(huì)員制集約化經(jīng)營(yíng) ” 國(guó)際美食坊 6． “ 5年升值計(jì)劃 ” “城市化 ” 和 “ 地鐵效應(yīng) ” 掀起投資熱浪 7． 經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值： 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 ， 確保未來(lái)收益穩(wěn)定 8． 立體化集約推廣： 巨額共同推廣基金 ， 統(tǒng)一管理 、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 、統(tǒng)一推廣 9． 充足停車位： 擁有 4200多個(gè)停車位 10． 廣場(chǎng)街鋪王： 12023平方米城市文化休閑廣場(chǎng)街鋪王 11． 深圳唯一湖景街區(qū) ：坐擁 5000平方米人工湖無(wú)敵景觀 12． 步行者的天堂： 400多米長(zhǎng)體驗(yàn)式步行街區(qū) （ 二 ） 客戶投資抗性分析及應(yīng)對(duì)策略 1． 客戶投資抗性分析 業(yè)態(tài)無(wú)法如預(yù)期規(guī)劃 ， 很難經(jīng)營(yíng)成功 租金遞增速度可能太慢 ， 無(wú)法達(dá)到預(yù)期水平 核心商圈人流稀少 ， 目前商業(yè)環(huán)境較為冷清 。 周邊 （ 如坂田村 ） 新增商業(yè)會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成極大威脅 。 從坂田村進(jìn)入本項(xiàng)目中間路段商業(yè)缺乏 ， 對(duì)本項(xiàng)目與坂田村消費(fèi)人群的有效連接起到阻礙作用 。 目前租金水平較低 ， 售價(jià)租金比明顯偏高 2． 應(yīng)對(duì)策略： 引進(jìn)品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 ， 設(shè)立強(qiáng)大的共同推廣基金 ， 進(jìn)行統(tǒng)一管統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 、 統(tǒng)一推廣 提前確定重大經(jīng)營(yíng)管理措施 ， 增強(qiáng)商家及投資者信心 在正式認(rèn)籌或解籌之前 ， 確定主力商家 ， 以增強(qiáng)投資客戶信心 對(duì)項(xiàng)目投資前景進(jìn)行充分剖析 ， 預(yù)測(cè)項(xiàng)目 5年后 、 10年后的租金水平 尋找國(guó)內(nèi)可參考商業(yè)樣板項(xiàng)目 ， 分析其租金增長(zhǎng)速度 ， 讓投資者看到可預(yù)期的將來(lái) 進(jìn)行返租銷售及設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金 ， 降低投資門檻 與政府聯(lián)動(dòng) ， 對(duì)坂田村沿坂雪崗大道進(jìn)入本項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)改造 ， 增設(shè)分商業(yè)休閑設(shè)施 ， 引導(dǎo)人流；使該路段成為坂田甚至布吉最集人氣的商業(yè)旺區(qū) 七 、 總體促銷策略 “ 主力商家簽約儀式及商鋪正式 VIP認(rèn)籌 ” 活動(dòng) （ 認(rèn)籌日 ， 9月 4日 ） 配合主力商家正式簽約，增強(qiáng)商家及投資者信心，以此為切入點(diǎn)正式進(jìn)行商鋪產(chǎn)權(quán) VIP認(rèn)籌 汽車時(shí)代 “ 20+20”新城市中心商業(yè)模式研討會(huì)暨招商成果新聞發(fā)布會(huì) （ 住宅開(kāi)盤后 ， 10月16日 ） 對(duì)萬(wàn)科城開(kāi)發(fā)模式和本商業(yè)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行理論研討，用專家權(quán)威樹(shù)立市場(chǎng)投資信心；配合招商成果新聞發(fā)布，增強(qiáng)商家及投資者信心。 “龍 坂商圈歷史機(jī)遇 萬(wàn)科城商業(yè)投資價(jià)值論證會(huì)”（解籌前， 10月 2330日） 解籌前可開(kāi)展 “ 萬(wàn)科城商業(yè)價(jià)值論證研討會(huì) ” ， 類似萬(wàn)科城土地競(jìng)拍前的價(jià)格論證 ， 從報(bào)紙 、 網(wǎng)絡(luò)媒體立體炒作 ， 以吸引市場(chǎng)關(guān)注 ， 并借專家結(jié)論抬高價(jià)值 。 推動(dòng)新聞炒作 ， 提升區(qū)域投資價(jià)值 ， 引起投資者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注 利用媒體正面引導(dǎo) ， 向市場(chǎng)傳達(dá)萬(wàn)科在領(lǐng)跑住宅的同時(shí) ， 意欲成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者 ， 增強(qiáng)投資信心 針對(duì)不同類型投資者設(shè)計(jì)合適的促消活動(dòng) ，有的放矢直目標(biāo) ， 促成銷售 。 【 村民 】 “后出租屋時(shí)代的村民創(chuàng)富策略 ” 主題講座 l 針對(duì)本地村民 ， 從其投資特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行說(shuō)服 【 自營(yíng) 】 “買鋪創(chuàng)業(yè) ， 加盟連鎖 ” 創(chuàng)業(yè)論壇 。 l 針對(duì)自營(yíng)用途的商鋪購(gòu)買者 ， 聯(lián)合連鎖商家 、 創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行大型活動(dòng) ， 吸引大量創(chuàng)業(yè)者 l 設(shè)立一定金額的創(chuàng)業(yè)基金 ， 以資助創(chuàng)業(yè)投資者 ， 促進(jìn)自營(yíng)客戶介入 飛揚(yáng) 971“美味美眉秀”評(píng)選活動(dòng) 圍繞“異域風(fēng)情商業(yè)街”舉辦系列客戶互動(dòng)參與性強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)，強(qiáng)化本商業(yè)街的核心價(jià)值 八、營(yíng)銷通路策略 重要通路 1：萬(wàn)科各社區(qū)客戶資源 萬(wàn)科社區(qū)如藍(lán)灣 、 金色 、 花城 、 溫馨家園 、 城市花園 、 福景 、天景 、 萬(wàn)景 、 荔景 、 浚園 、 桂苑 、 彩園 、 東海岸等有著數(shù)以萬(wàn)計(jì)的客戶資源 ， 面對(duì)這部分客戶的充分挖掘十分必要 ， 也是最直接 、最經(jīng)濟(jì)的通路 。 重要通路 2：萬(wàn)客會(huì)及歡笑積分計(jì)劃及“萬(wàn)客會(huì)”雜志及網(wǎng)站 善用擁有 16000位萬(wàn)客會(huì)會(huì)員的萬(wàn)客會(huì)，善用萬(wàn)客會(huì)歡笑積分計(jì)劃。各級(jí)會(huì)員可享受買鋪積分 (原積分計(jì)劃未包含商鋪部分，其積分點(diǎn)數(shù)可在住宅基礎(chǔ)上重新制定 )、老業(yè)主買鋪積分、推薦購(gòu)鋪積分及免費(fèi)參與各項(xiàng)理財(cái)活動(dòng)，調(diào)動(dòng)廣大會(huì)員的積極性與參與性。 重要通路 3：合和創(chuàng)富俱樂(lè)部的客戶資源及 《 買鋪時(shí)代 》 平臺(tái) 《 買鋪時(shí)代 》 是由合和地產(chǎn)全力協(xié)辦，包含專家觀點(diǎn)、市場(chǎng)聚焦、創(chuàng)富俱樂(lè)部、投資學(xué)堂等 4個(gè)欄目，已成為晚報(bào)地產(chǎn)版塊的主打欄目，擁有了一大批關(guān)注地產(chǎn)投資的讀者群。此外，合和地產(chǎn)擁有合和創(chuàng)富俱樂(lè)部數(shù)千個(gè)會(huì)員及所操作的大型商業(yè)項(xiàng)目及投資型物業(yè)的上萬(wàn)個(gè)客戶資源，有著強(qiáng)大的、不可比擬的客源優(yōu)勢(shì)。 重要通路 4：新聞推廣及適當(dāng)?shù)膱?bào)紙廣告配合：主打晚報(bào)［買鋪時(shí)代］，重要節(jié)點(diǎn)啟動(dòng)特區(qū)報(bào)。 主要以特區(qū)報(bào)為主力媒體，以晚報(bào)、晶報(bào)、南方都市報(bào)為輔助媒體。 重要通路 5：大型戶外廣告 本項(xiàng)目客戶群來(lái)源廣泛，相對(duì)集中于龍華、布吉和福田，同時(shí)有效覆蓋其他區(qū)域，可在梅林關(guān)、深南大道、梅觀高速、水官高速等核心區(qū)域樹(shù)立大型廣告牌 其它通路： 采用直銷手法低成本鎖定周邊目標(biāo)客戶資源，尤其是富裕的村民。 充分利用萬(wàn)科四季花城、金色家園、金域藍(lán)灣三大社區(qū)的商鋪客源，可聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷： 老客戶介紹新客戶 電臺(tái)廣告