某地產(chǎn)的特色營銷樓盤量化定價解讀總圖之七劍(編輯修改稿)
2025-02-14 03:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 yxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計算公式如下 Y－樓價， X－樓盤質(zhì)素評分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項指標的含義和評價依據(jù)是？ –如右圖示，針對地段、配套等指標 評價有指標含義。 –參照指標示意采用 15分進行評分。其中單項評分5分，表示樓盤該指標的評判結(jié)果越好。 –實際評價時，每項指標按照相互對比評分。 如地段這個指標，某個樓盤表現(xiàn)絕對的領先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標上評分 都相對其表現(xiàn)進行。 項目評估指標 指標示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。距離片區(qū)中心區(qū)較近、距離城市中心區(qū)較近。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學、中學等教育設施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運動休閑娛樂設施 城鎮(zhèn)基礎配套完善：供排水、供電、供氣等。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護） 物業(yè)收費是否合理 建筑品質(zhì) 建筑材質(zhì) 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好 風水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤質(zhì)素考量評分？ 35 如何考慮價格的時間修正？ ? 通過可比樓盤量化的方法，我們能計算出當前時點下的樓盤價格。 – 公式： Y＝ a+BX ? 但是，如果項目是半年以后才開盤呢？如何修正時間的因素呢？ – 未來事件期望值修正。 假設有若干相互獨立的事件 （這些事件相互之間對房價的影響不會產(chǎn)生重疊。比方說，在考慮隨著時間因素房價上漲的時候就不能考慮因為道路修通造成房價上漲的因素） – 按照未來事件對房價影響的期望值對房價進行時間的修正。如下圖例 關鍵事件 狀態(tài)說明 價格浮動值 事件概率 該概率下事件對房價影響 房價上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房價格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房價格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 500元 /平米（樂觀估計） 500 40％ 綠色 *藍色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 300元 /平米（正常預計） 300 50％ 綠色 *藍色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 100元 /平米（保守估計） 100 10％ 綠色 *藍色（ 10） 綜合所有事件對房價影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對可比樓盤質(zhì)素評分和價格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對房價的影響（確定未來事件、事件對房價影響浮動程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計算 綜上，可比樓盤對比定價和未來事件影響定價得到本案價格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目?；驘o經(jīng)濟模型指標參考情況下的定價 。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認識偏差可能變成數(shù)字游戲。 ?不能完全覆蓋市場方面的影響。 ? 小結(jié) 運用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 ?模型建立、評分客觀 。 —樓盤質(zhì)素的評價指標和權重及評價須謹慎客觀。否則將極大影響模型準確性。 需要實時修正模型中一些評價指標、權重和未來事件。 ?未來事件相對獨立。 —考慮價格時間修正時，注意事件間對價格影響應相對獨立。 建議：謹慎使用可以成為定價的參考 優(yōu)點： ?同樣是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學，有理論支撐。 ?考慮未來事件對房價的影響。 38 解讀總圖之“七劍” 叁 39 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導航 工具與圖表 40 劍指總圖 定性之言： ? 若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ? 若項目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 ? 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎 41 總圖設計七劍 ?用足指標 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ?控制地庫 莫問劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標 “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：
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