某地產(chǎn)的特色營(yíng)銷(xiāo)樓盤(pán)量化定價(jià)解讀總圖之七劍(文件)
【正文】 項(xiàng)目 面積（㎡） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 主廳 （約 330㎡ ） 迎賓接待區(qū) 高檔精裝 （約 420㎡ ） 門(mén)廊（按一半計(jì)算） 沙盤(pán)區(qū) 投影區(qū) 洽談區(qū) 小計(jì) 配套 （約 170㎡ ） 服務(wù) （約 90㎡ ） 水吧臺(tái) 衛(wèi)生間 收銀室 6 銷(xiāo)控室 20 小計(jì) 辦公庫(kù)房 （約 80㎡ ） 地產(chǎn)辦公室 16 普通裝修 （約 80 ㎡ ） 地產(chǎn)更衣室 收銀檔案室 銷(xiāo)售庫(kù)房 客服辦公室 物業(yè)儲(chǔ)藏室 設(shè)備室 水吧庫(kù)房 保潔工具間 走道 小計(jì) 約 500㎡ 總計(jì) 成果說(shuō)明 56 功能詳解 平面特點(diǎn) 1. 面積減少到 500㎡ 以?xún)?nèi)； 2. 在入口處增加品牌展示區(qū)； 3. 保留入口處較為開(kāi)闊的序列感，但面積縮減； 4. 將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整； 5. 保留衛(wèi)生間的弧形設(shè)計(jì)，模塊化； 6. 辦公區(qū)相對(duì)更加緊湊； 7. 具有一定的靈活性，可根據(jù)氣候的不同靈活移動(dòng)外墻的位置，形成半室外空間。 會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房 利用 產(chǎn)品庫(kù) （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 41 總圖設(shè)計(jì)七劍 ?用足指標(biāo) 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復(fù)制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 競(jìng)星劍 ?控制地庫(kù) 莫問(wèn)劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標(biāo) “ 掏干吃?xún)?” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈(zèng)送給客戶(hù)，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 ?考慮未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 需要實(shí)時(shí)修正模型中一些評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重和未來(lái)事件。 ? 小結(jié) 運(yùn)用該模型必須要求有： ?可比樓盤(pán) 。如下圖例 關(guān)鍵事件 狀態(tài)說(shuō)明 價(jià)格浮動(dòng)值 事件概率 該概率下事件對(duì)房?jī)r(jià)影響 房?jī)r(jià)上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門(mén)大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 500元 /平米（樂(lè)觀估計(jì)） 500 40％ 綠色 *藍(lán)色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門(mén)大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 300元 /平米（正常預(yù)計(jì)） 300 50％ 綠色 *藍(lán)色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門(mén)大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 100元 /平米（保守估計(jì)） 100 10％ 綠色 *藍(lán)色（ 10） 綜合所有事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過(guò)對(duì)可比樓盤(pán)質(zhì)素評(píng)分和價(jià)格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響（確定未來(lái)事件、事件對(duì)房?jī)r(jià)影響浮動(dòng)程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計(jì)算 綜上，可比樓盤(pán)對(duì)比定價(jià)和未來(lái)事件影響定價(jià)得到本案價(jià)格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場(chǎng)變化等決策難度高的項(xiàng)目。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護(hù)） 物業(yè)收費(fèi)是否合理 建筑品質(zhì) 建筑材質(zhì) 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好 風(fēng)水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項(xiàng)目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤(pán)質(zhì)素考量評(píng)分？ 35 如何考慮價(jià)格的時(shí)間修正？ ? 通過(guò)可比樓盤(pán)量化的方法，我們能計(jì)算出當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下的樓盤(pán)價(jià)格。 如地段這個(gè)指標(biāo)，某個(gè)樓盤(pán)表現(xiàn)絕對(duì)的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤(pán)在該指標(biāo)上評(píng)分 都相對(duì)其表現(xiàn)進(jìn)行。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項(xiàng)指標(biāo)的含義和評(píng)價(jià)依據(jù)是？ –如右圖示，針對(duì)地段、配套等指標(biāo) 評(píng)價(jià)有指標(biāo)含義。 —— 為了量化樓盤(pán)質(zhì)素，需要對(duì)系列關(guān)鍵指標(biāo)可進(jìn)行評(píng)分。其次對(duì)可比樓盤(pán)的量化處理，確定可比樓盤(pán)價(jià)與評(píng)判因素評(píng)分值的數(shù)學(xué)關(guān)系，將這樣數(shù)學(xué)模型套用到目標(biāo)樓盤(pán)，尋求目標(biāo)樓盤(pán)售價(jià) 。 27 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理 2 0 %3 5 %4 5 %第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 1 第 第 第 第 第 第0 2 0 2 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 5 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 6 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 7 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 3 第 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 4 第 第 第 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第新公司的前 2個(gè)項(xiàng)目，按預(yù)計(jì)簽約
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