某地產的特色營銷樓盤量化定價解讀總圖之七劍(文件)
【正文】 項目 面積（㎡） 裝修標準 主廳 （約 330㎡ ） 迎賓接待區(qū) 高檔精裝 （約 420㎡ ） 門廊（按一半計算） 沙盤區(qū) 投影區(qū) 洽談區(qū) 小計 配套 （約 170㎡ ） 服務 （約 90㎡ ） 水吧臺 衛(wèi)生間 收銀室 6 銷控室 20 小計 辦公庫房 （約 80㎡ ） 地產辦公室 16 普通裝修 （約 80 ㎡ ） 地產更衣室 收銀檔案室 銷售庫房 客服辦公室 物業(yè)儲藏室 設備室 水吧庫房 保潔工具間 走道 小計 約 500㎡ 總計 成果說明 56 功能詳解 平面特點 1. 面積減少到 500㎡ 以內； 2. 在入口處增加品牌展示區(qū)； 3. 保留入口處較為開闊的序列感，但面積縮減； 4. 將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整； 5. 保留衛(wèi)生間的弧形設計，模塊化； 6. 辦公區(qū)相對更加緊湊； 7. 具有一定的靈活性，可根據氣候的不同靈活移動外墻的位置，形成半室外空間。 會所應布置在沿街位置，便于對外經營，總圖報建時，會所要標注為商業(yè)用房 利用 產品庫 （ 9月底上線）中的成熟產品進行復制，速度快，風險低。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎 41 總圖設計七劍 ?用足指標 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ?控制地庫 莫問劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標 “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 ?考慮未來事件對房價的影響。 需要實時修正模型中一些評價指標、權重和未來事件。 ? 小結 運用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。如下圖例 關鍵事件 狀態(tài)說明 價格浮動值 事件概率 該概率下事件對房價影響 房價上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房價格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房價格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 500元 /平米（樂觀估計） 500 40％ 綠色 *藍色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 300元 /平米（正常預計） 300 50％ 綠色 *藍色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 100元 /平米（保守估計） 100 10％ 綠色 *藍色（ 10） 綜合所有事件對房價影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對可比樓盤質素評分和價格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對房價的影響（確定未來事件、事件對房價影響浮動程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計算 綜上，可比樓盤對比定價和未來事件影響定價得到本案價格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質、保安、清潔、園林維護） 物業(yè)收費是否合理 建筑品質 建筑材質 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質量良好 風水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤質素考量評分？ 35 如何考慮價格的時間修正？ ? 通過可比樓盤量化的方法，我們能計算出當前時點下的樓盤價格。 如地段這個指標，某個樓盤表現(xiàn)絕對的領先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標上評分 都相對其表現(xiàn)進行。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項指標的含義和評價依據是？ –如右圖示，針對地段、配套等指標 評價有指標含義。 —— 為了量化樓盤質素，需要對系列關鍵指標可進行評分。其次對可比樓盤的量化處理，確定可比樓盤價與評判因素評分值的數(shù)學關系，將這樣數(shù)學模型套用到目標樓盤，尋求目標樓盤售價 。 27 營銷費用管理 2 0 %3 5 %4 5 %第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 1 第 第 第 第 第 第0 2 0 2 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 5 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 6 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 7 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 3 第 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 4 第 第 第 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第新公司的前 2個項目，按預計簽約
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