【文章內(nèi)容簡介】 濰坊市最大的園林廣場 —— 人民廣場 。 ?優(yōu)勢 2：教育配套設(shè)施完善 。 項目內(nèi)部建有幼兒園 ， 向北有新華幼兒園 。 附近有中日友好小學(xué) 、 櫻園小學(xué)和北海學(xué)校 。 ?優(yōu)勢 3：規(guī)劃 、 設(shè)計 、 施工等優(yōu)勢 。 項目由上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院規(guī)劃設(shè)計 ， 小區(qū)內(nèi)形成 “ 一心 、 一環(huán) 、 兩軸 ” 的整體規(guī)劃 ， 中央休閑水景公園和兩條綠化景觀帶 。 由曾獲得 “ 魯班獎 ” 的優(yōu)秀施工隊施工 。 ?劣勢：目前價格相對較高 。 在整個開發(fā)區(qū)在售樓盤中 ， 價格相對其他樓盤較高 。 良好的資源景觀資源及教育配套設(shè)施完善是本項目吸引客戶最大的亮點，尤其是該項目地處濰坊之龍頭，風(fēng)水較佳?？梢姙H坊客戶對居住環(huán)境和氛圍有一定的要求，本項目若能充分挖掘自然景觀資源的優(yōu)勢，將明顯增加客戶的認(rèn)可度。 【 小結(jié) 】 【 九如山莊 】 競爭樓盤調(diào)研 35 鳶都新城位于濰坊市濰城區(qū)北宮街與友愛路相接處，西南朝向 89醫(yī)院、濰坊長途西站，南向正對清平花園，東北角朝向濰坊幼教特教師范。占地面積 210000平方米，規(guī)劃建筑面積為 410000平方米，一期總共 34棟多層， 1000余套。 項目簡介 （位置圖示） 戶型配比及銷售情況 戶 型 比 例 主力面積 兩室 約 10％ 約 80m178。（ 178。、 178。、 178。、 178。） 三室 約 90％ 90120m178。（ 178。、 178。、 178。） 項目于 2023年 9月 26日開盤 ， 目前一期剩余10%15%左右 ， 從銷售狀況來看 ， 90— 100平方米左右的中間單元銷售速度較慢 ， 平均在 10套 /月左右 ， 120左右較大戶型目前剩余較多 ， 據(jù)估計約在 80套左右 ， 項目一期部分被一職專和房管局團購 。 【 鴛都新城 】 競爭樓盤調(diào)研 36 配套分析 小區(qū)內(nèi)部配套有會所、超市、健身廣場、幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、 400米商業(yè)步行街等。周圍有八九醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、市立醫(yī)院、腦科醫(yī)院等公共醫(yī)療配套。 客戶構(gòu)成 客戶多為項目周邊區(qū)域人群，其中年輕人多為一次置業(yè)，企事業(yè)單位客戶有很多為改善居住環(huán)境為目的的二次置業(yè)。在項目客戶中，團購客戶占有一定比例，據(jù)了解二期尚未開盤已有部分被濰城工商局團購。 營銷訴求點 以 40萬平方米超大人文社區(qū)領(lǐng)銜西城生活品質(zhì)新境界，“新濰坊、新區(qū)劃、新中心”，突出項目區(qū)位升值潛力，便捷的交通優(yōu)勢，以及以人為本的設(shè)計理念與現(xiàn)代建筑的完美融合。 優(yōu)勢 1：項目規(guī)模大 ， 戶型面積區(qū)間范圍也較大 ， 擴大了項目整體客戶群體 。 優(yōu)勢 2：在濰坊外圍大盤中 ， 擁有相對便利的區(qū)位優(yōu)勢 。 優(yōu)勢 3：超前的規(guī)劃理念 ， 統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一設(shè)計 ， 規(guī)模化效益顯著 ， 居住成本節(jié)省 。 優(yōu)勢 4：全面的配套 劣勢 1：建筑產(chǎn)品方面鮮見創(chuàng)新與亮點 ， 單從產(chǎn)品方面在濰坊市場不具備競爭力 。 劣勢 2：周圍沒有小學(xué) ， 而項目自身小學(xué)正在審批中 ， 結(jié)果未知 。 優(yōu)劣勢分析 小結(jié) 項目鄰近市體育中心 ， 周邊三條道路 （ 友愛路 、 清平路 、 臥龍西街 ） 已列入 2023年城建改造規(guī)劃 ， 具有一定升值潛力 。 項目為濰坊大型人文社區(qū) ， 從設(shè)計 、 配套上均略領(lǐng)先與市場 ， 樓盤的宣傳也重點突出 “ 大 ” 。 在產(chǎn)品設(shè)計方面 ， 無突出的亮點與特色 。項目通過團購方式解決部分銷售問題 ， 有效緩解了銷售壓力 。 【 鴛都新城 】 競爭樓盤調(diào)研 37 項目位于奎文區(qū)勝利街以南文化路以西，由濰坊家豪置業(yè)開發(fā)，屬于中高檔樓盤。共分三期開發(fā)，一期已交房，二期即將開盤，三期已奠基。目前在售的為二期（觀?。?，總建面為 13萬平米，由 4棟多層和 6棟高層組成，預(yù)計 6月份開盤，價格未定，預(yù)計 38004000元 /平米。三期為帝景苑，總占地為 170余畝，總建面為 35萬平米，由 19棟多層和 4棟高層組成。 項目簡介 （位置圖示） 戶型配比及銷售情況 社區(qū)內(nèi)部配套包括：幼兒園 、 醫(yī)療所 、 籃球場 、羽毛球場 、 游泳池 、 多功能會所 。 周邊有實驗小學(xué) 、 日向友好小學(xué) 、 奎文區(qū)實驗中學(xué) 、 濰坊二中 、 濰坊醫(yī)學(xué)院 、 市直機關(guān)幼兒園等配套教育資源；商業(yè)配套有：中百佳樂家 、 沃爾瑪 、盛世商業(yè)公園等；以及人民醫(yī)院 、 第二人民醫(yī)院 、 濰坊少年宮 、 市博物館等公共配套 。 戶 型 比 例 主力面積 三室兩廳一衛(wèi) 約 10％ 178。、 178。 三室兩廳兩衛(wèi) 約 90％ 178。、 178。、 178。、178。 配套分析 【 盛世豪庭 】 競爭樓盤調(diào)研 38 客戶構(gòu)成 營銷訴求點 以“私藏一座城市的奢華”為營銷訴求點?？拷莺樱高^自己窗戶便可將虞河美麗風(fēng)光隨時盡收眼底，這便是“私藏的奢華”。 盛世豪廷依仗虞河這只“手”，將濰坊的房子和房價，很輕松地提升了一個臺階。 優(yōu)勢 1：景觀較好。項目靠近虞河，自然景觀較好。 優(yōu)勢 2：戶型設(shè)計合理。雙觀景陽臺設(shè)計，部分戶型有三房全南向布局、超面寬南向臥室，方正實用、功能全面、布局緊湊。 劣勢：價格較高，在整個奎文區(qū)乃至濰坊市在售樓盤中，價格相對其他樓盤明顯偏高。 優(yōu)劣勢分析 小結(jié) 本項目是靠近虞河 ， 同樣是依托景觀資源促進(jìn)了項目的推動和價格的提升 。 且該項目定位明確 ， 產(chǎn)品設(shè)計符合目標(biāo)客戶群的需求特征 。 因此 ， 在資源景觀較好的同時 ， 產(chǎn)品是否符合市場需求也是取決于項目能否順利成功運作的關(guān)鍵因素之一 。 目前認(rèn)購的客戶中以個體私營業(yè)主、經(jīng)商戶為主，也有部分企事業(yè)單位的公務(wù)員。購房目的主要是改善居住條件的二次置業(yè)。 【 盛世豪庭 】 競爭樓盤調(diào)研 39 競爭樓盤調(diào)研 【 市場供應(yīng)總結(jié) 】 ? 濰坊客戶對居住環(huán)境和氛圍有一定的要求 ， 本項目若能充分挖掘自然景觀資源的優(yōu)勢 ， 將明顯增加客戶的認(rèn)可度 。 ? 通過對目前鳶都新城的分析得知 ， 其完善的區(qū)位配套和良好的規(guī)劃設(shè)計是項目銷售較好的重要因素 。 同時項目作為 40萬平方米的大型社區(qū) ， 具有明顯的大盤規(guī)模效應(yīng) ， 且價格與所在區(qū)域的其他樓盤相比偏低 ， 即該項目產(chǎn)品的性價比較高 。 可見大盤的魅力和景觀資源在濰坊客戶購房決策中起到的重要助推作用 。 ? 通過對盛世豪廷的分析得知 ， 在資源景觀較好的同時 ， 項目定位是否明確 、 產(chǎn)品是否符合市場需求也是取決于項目能否順利成功運作的關(guān)鍵因素之一 。 通過對可比競爭樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)： 40 市場機會分析 ? 消費者市場調(diào)查及訪談 ? 市場供需對比分析 ? 宏觀市場影響分析 41 經(jīng)濟因素(Economic) 主要經(jīng)濟指標(biāo) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) GDP及增長情況 人均可支配收入 年末人均儲蓄余額 固定資產(chǎn)投資 …… 社會因素 (Social) 主要人口增長情況 城市化率 項目周邊情況 技術(shù)因素 (Technological) 新技術(shù) 新工藝 新材料 政策因素 (Political) 國家的政策 、 法規(guī) 城市總規(guī)劃 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 城市化因素（ Civilization） 宏觀市場分析 42 經(jīng)濟因素 宏觀市場總結(jié) 政策因素 社會因素 技術(shù)因素 宏觀市場分析 43 房地產(chǎn)新政效應(yīng)分析 ? 國家在 08年將進(jìn)一步加大調(diào)整力度 ? 房價漲幅趨緩是大勢所趨 ? 08年全國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個持續(xù)較長時間的調(diào)整期 ? 二三級城市的機會與市場競爭的白熱化 ? 房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻增高。 44 濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟中心 根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對的 地理交通樞紐要塞之地 。 半島城市群中具備鐵路、高速公路、機場和海港的四個城市之一，能方便地 與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟聯(lián)系 。 濰坊城市定位：以海洋化工、機械、食品加工為主導(dǎo)的 綜合性制造業(yè)城市， 連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。 工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 45 “東擴西延、南控北展”的發(fā)展戰(zhàn)略展 重點發(fā)展物流業(yè)，努力成為全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點 重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，承擔(dān)起全市經(jīng)濟發(fā)展重頭戲任務(wù) 重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)發(fā)展的高地和一流平臺 重點發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟運行和居住生活等方面的需要 南部山區(qū)經(jīng)濟帶為重點保護(hù)區(qū)域，控制重化工業(yè)向南擴張，實施保護(hù)性開發(fā)，發(fā)展特色、生態(tài)農(nóng)業(yè)和輕型工業(yè)，做大做強生態(tài)旅游業(yè) 本項目位于中心城區(qū)、東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和南部山區(qū)控制區(qū)三角地帶，受中心成熟配套的影響，也可盡享南部生態(tài)環(huán)境。 46 “一圈”“兩翼”“三帶”的發(fā)展新布局 “一圈”，即中心城市圈 。 以中心城市為核心，初步形成“一主五副”大城市框架。 “兩翼”，指以高密和諸城為主組成的東南部經(jīng)濟區(qū)，以青州、臨朐為主組成的西南部經(jīng)濟區(qū)。 “三帶”，即中部膠濟經(jīng)濟帶、北部沿海經(jīng)濟帶和南部山區(qū)經(jīng)濟帶。 在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機會更多，多機會必然導(dǎo)致城市化水平迅速提高，外來流動人口將增加，從而帶動房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。 47 中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式 “一心”是由月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體 “一環(huán)”是長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體 “一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道 “一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟發(fā)展軸 項目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且東臨“一廊”和“一軸”，將來必將成為配套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟水平較高的宜居區(qū)域。 48 “生態(tài)濰坊” 正在建設(shè) ? 濰坊城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)布局形態(tài)概括為 “ 兩橫一縱六片 ” 。 ? 規(guī)劃到 2023年，濰坊 城市綠化覆蓋率達(dá)到 40％， 人均公園綠地面積達(dá)到 12㎡；到 2023年，綠地覆蓋率 45％，人均公園綠地達(dá)到 15平方米 /人。 項目地塊距離虞河濕地公園 （規(guī)劃中）較近，是項目周邊配套方面的一大優(yōu)勢。 49 “ 1 45” 的公路網(wǎng)逐步形成中 實現(xiàn)中心城區(qū)內(nèi)的互通，中心城區(qū)到達(dá)昌邑市、昌樂縣、安丘市行政中心 實現(xiàn)中心城區(qū)到壽光、濰坊港的互通 實現(xiàn)中心城區(qū)到任何縣市區(qū)的互通 項目地塊位于 15分鐘交通圈內(nèi)，與市區(qū)及周邊聯(lián)系緊密，交通便利，有利于將來居民的出行。 50 城市道路系統(tǒng)逐步完善 本項目南側(cè)的是快速路系統(tǒng)中的寶通街，北側(cè)是生活性主干路“十一橫”中的櫻前街，東側(cè)則是快速路骨架“二縱”中的濰縣路。便利的交通將是本項目開發(fā)建設(shè)的一大利好因素。 51 城市化發(fā)展效應(yīng)評估 城市形成 城市離心增長 城市向心增長 內(nèi)城更新與改造 外向擴展 郊區(qū)城市化 濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，本地塊項目更是城市外向擴展的典型案例。 按照濰坊市目前城市發(fā)展趨勢，未來項目周邊將繼續(xù)擴展，其相關(guān)配套也將逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的新組成部分。 52 土地市場供應(yīng)分析 ? 6號地塊前欒村地塊（占地 ，建筑面積），將可能與項目產(chǎn)生一定的競爭。 ? 本項目規(guī)模較大，將會是濰坊第一大盤，規(guī)模優(yōu)勢不可比擬。 ? 項目所處位置決定，白浪河區(qū)域舊城改造產(chǎn)生的部分外遷居民將是本項目的客戶群之一。 53 各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景預(yù)測 區(qū)域特點 發(fā)展現(xiàn)狀 市場前景 地段環(huán)境 市政配套 人文特征 濰城區(qū) 傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項發(fā)展指標(biāo)下降 老城區(qū)環(huán)境相對較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶 市政配套相對完善，但各項配套老化，城區(qū)承載壓力過大。 濰坊老住戶為主，流動人口較少 濰坊老的城市中心區(qū)域，隨著政府遷移，市政配套老化，濰坊居民對此區(qū)域的認(rèn)知度較一般，若加快舊城改造，該區(qū)域前景尚可 奎文區(qū) 城市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速 成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力 配套完善，發(fā)展勢頭強勁 當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動人口相對多些 該區(qū)域?qū)儆跒H坊城市中心區(qū)域，各項指標(biāo)都均發(fā)展到一定