【文章內(nèi)容簡介】 實(shí)施超越性戰(zhàn)略，總體上將之定位為： 江西省首個大型 金屬材料加工倉儲物流中心 形象定位建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 江西省鋼城加工倉儲物流園區(qū)通過獨(dú)特的產(chǎn)品力所能形成的獨(dú)特的市場魅力， 通過其所包含的每一部分主題產(chǎn)品 —— 金屬材料加工、倉儲、物流、交易等自身的鮮明市場定位和各部分的組合規(guī)模，將形成極大的市場沖擊力，在短時間內(nèi)將拉動昌北、英雄周邊以及南昌加工、倉儲、物流氛圍的形成。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 主要競爭對手： 江西昌北鋼材大市場 與競爭對手的關(guān)系： 是競爭對手； 經(jīng)營業(yè)態(tài)有所不同，錯位經(jīng)營，互補(bǔ)互利； 與之形成規(guī)模效應(yīng)，提升項(xiàng)目認(rèn)知度。 競爭定位 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 綜合交易服務(wù)區(qū)： 集酒店、寫字辦公、餐飲、休閑、金融、市場服務(wù)為一體。 寫字物業(yè)： 設(shè)置托運(yùn)、信息發(fā)布、金融服務(wù)、票據(jù)結(jié)算、會議功能區(qū)和獨(dú)立式辦公區(qū)。 酒店物業(yè)： 標(biāo)準(zhǔn)為三星級商務(wù)型酒店，用于項(xiàng)目本身及周邊商業(yè)市場客戶的短期住宿。 功能明細(xì)建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 服務(wù)區(qū)裙房： 物業(yè)管理公司用房、市場餐廳、美容美發(fā)廳、醫(yī)療服務(wù)中心、經(jīng)營管理公司用房、便利店等。 加工、倉儲區(qū)： 本項(xiàng)目產(chǎn)品主力，大型鋼結(jié)構(gòu)廠房，集辦公接待、倉儲、加工于一體的綜合服務(wù)區(qū)。 停車場： 集中規(guī)劃于外圍和寫字樓周邊。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度上，先啟動地塊西北側(cè)加工倉儲區(qū)，從時機(jī)上迎合李家莊鋼材市場客戶轉(zhuǎn)移；該區(qū)先以倉儲功能為主，加工則可利用現(xiàn)有的部份廠房，待取得成功后再進(jìn)行后期加工倉儲區(qū)和寫字樓的開發(fā)，滾動推進(jìn)。 開發(fā)進(jìn)度建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 信息網(wǎng)絡(luò)方面：市場局域網(wǎng)、電子信息屏 店面電視、電話、網(wǎng)絡(luò)信息端口 停車場管理系統(tǒng) 背景廣播系統(tǒng) 其它 智能化配置建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 建議聘請專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司，從保安、保潔、設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)諸方面提供規(guī)范化、上檔次的物業(yè)管理。 物業(yè)管理服務(wù)建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在租售的過程中，成立經(jīng)營管理公司，制定以售后返租的租售方式為基礎(chǔ)的租售策略，如三年內(nèi)由經(jīng)營管理公司集中行使市場所有商鋪的經(jīng)營管理權(quán)，有利于項(xiàng)目初始經(jīng)營時期的整體運(yùn)營管理和增加投資者對項(xiàng)目的投資信心。 經(jīng)營管理服務(wù)建議 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T PART 4 推廣策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資信息眼花繚亂到幾乎失去意義的時候 當(dāng)市場噪音高到令人失聰?shù)臅r候 當(dāng)傳播渠道交通堵塞的時候 當(dāng)租售的“行為藝術(shù)”再也難以打動人心的時候 我們需要掌握最強(qiáng)勢的市場話語權(quán) 從鈍化的市場接受心理中尋求突破 傳播現(xiàn)狀 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 江西省鋼城加工倉儲物流園區(qū)需要 — 絕對影響力 形象力的最大化 /差異化 /力度化 — 絕對影響力 人們對一個事物形象的產(chǎn)生 ， 首先是通過視覺 、聽覺和感覺三大直覺要素相互作用而成的 ， 這三種要素最大化便形成了注意力 、 爆炸力和凝聚力 ，而這三種對形象產(chǎn)生的作用力最終形成了影響力 ，所以 ， 只有當(dāng)形象力通過最大化的差異表現(xiàn)與最強(qiáng)度的力量表現(xiàn)時 ， 才會形成絕對影響力 。 營銷推廣總體思路 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 鑒于南昌當(dāng)前市場競爭態(tài)勢和營銷總體水平不高的現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目在營銷總體思路上以全程營銷模式為指導(dǎo)，從項(xiàng)目合作簽約、新聞發(fā)布、項(xiàng)目規(guī)劃公布、政策利好傳播、項(xiàng)目奠基儀式、鋼鐵品牌導(dǎo)入、招商推介、租售推廣等方面步步為營、層層推進(jìn)直至水到渠成，從而最終實(shí)現(xiàn)最大化營銷的目的。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 江西省首個金屬材料加工倉儲物流園區(qū) 此推廣概念是直接針對當(dāng)前南昌尚無可租售的金屬材料加工倉儲物流園區(qū)而提出的，體現(xiàn)其規(guī)劃上的加工、倉儲、物流三大特質(zhì)。 項(xiàng)目推廣概念 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 在整個推廣上，根據(jù)營銷總體思路，做足鋼城這一強(qiáng)力品牌，整合政府、媒體、商家資源，在招商和租售上同步啟動、齊頭并進(jìn)，全方位結(jié)合廣告、活動、價格、促銷，圍繞租售與招商兩大主線開展各類推廣營銷活動。 為什么實(shí)施這樣的策略？ 項(xiàng)目推廣策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 從投資客戶的購買心理來說 ， 本案在地段上并不是很好 ， 遠(yuǎn)離城市商業(yè)圈的黃金地段 ， 處在城市中心區(qū)的邊緣 ， 本身就沒有什么商業(yè)氛圍 。在這種條件下 ， 能吸引投資客最重要的要素就是 項(xiàng)目成功招商及進(jìn)駐商家的品牌實(shí)力。 從提升市場租售價值來看 ， 招商成功有助于租售價格的提高 ， 同時也讓客戶感受到項(xiàng)目更具有投資價值及發(fā)展前景 ， 能夠更好地提升價格空 間和加快租售進(jìn)度。 對于本案的寫字樓 、 酒店及裙房經(jīng)營 ， 市場的招商成功對其具有很大的推動作用 ， 同時招商 也能為后期的啟動營造一個好的形象。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 高舉高打戰(zhàn)略聯(lián)盟 一個全新的產(chǎn)品若想在市場中建立起鮮明的形象是需要強(qiáng)大的推廣力度支持的，本項(xiàng)目由于租售周期及期房租售的特點(diǎn)，有限的資金如何有效的利用成為推廣策略的核心：與有實(shí)力和影響力的媒體及相關(guān)合作伙伴建立長期戰(zhàn)略性聯(lián)盟，針對目標(biāo)客群進(jìn)行系統(tǒng)、立體、深入的營銷推廣，而非常規(guī)散點(diǎn)式、鋪天蓋地式、即時性地合作，這樣既節(jié)省經(jīng)費(fèi)，又可獲得最大化的推廣力度。 核心策略 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 優(yōu)化資源整合營銷 由于本項(xiàng)目所面對自用客群的少數(shù) 、 單一 、 專業(yè)性 ，注定了我們在挖掘客群時必須注重 “ 以點(diǎn)帶面 ” 的推廣思路 ， 將所有資源進(jìn)行最大化的整合 ， 例如在媒介通路上 ， 戶外是以點(diǎn)帶面的典型；目標(biāo)客群集中的媒介是極具殺傷力的 “ 點(diǎn) ” ；而在租售方式上 ，如何利用同類型競爭項(xiàng)目的客戶資源進(jìn)行有效行銷 、如何利用好所有到訪客戶資源進(jìn)行有效的口碑傳遞 ，是資源優(yōu)化的根本切入點(diǎn)；由此 ， 建議成立 鋼城會 ，通過形式多樣的活動組織 ， 將各類有潛力的客群資源在我部進(jìn)行整合 ， 再以會員介紹成交新客戶 ， 進(jìn)行不同等級和類型的積分獎勵的形式 ， 吸引各方有效 資 源 ； 換 言 之 ， 該 協(xié) 會 即 為 我 們 的 編 外營銷團(tuán)隊(duì)。 德嘉房產(chǎn) T R AN SI T 購買或租賃本項(xiàng)目商鋪、倉庫的客戶可直接成為鋼城會會員，其他未購買或租賃的客戶也可申請成為鋼城會的會員。為了鼓勵更多的潛客戶加入鋼城會，應(yīng)讓會員享受一些特殊待遇，如： 小額貸款； 商業(yè)信息共享； 網(wǎng)上支付交易結(jié)算； 免費(fèi)交易發(fā)布； 飯店用餐最低折扣； 酒店住宿最低折扣； 免費(fèi)打高爾夫； 健身最低折扣等。 德嘉房產(chǎn) T R AN S