土地收購價格及其評估(ppt30頁)(編輯修改稿)
2025-02-12 19:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 這種情況被收回的土地絕大多數(shù)屬于劃撥土地，經(jīng)濟(jì)關(guān)系也主要是拆遷安置補償費 收購 ? 收購方式是土地收購儲備過程中取得土地的最主要方式。根據(jù)各城市實踐中執(zhí)行的情況，主要有以下幾種類型： 1. 規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收購的出讓土地使用權(quán)。這種方式的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是土地收購價格，即收購價格應(yīng)考慮市場關(guān)系進(jìn)行合理確定，如上海市規(guī)定按照當(dāng)時市場價格的平價計算 2. 土地使用者主動申請收購。其經(jīng)濟(jì)關(guān)系應(yīng)區(qū)分劃撥土地和出讓土地，劃撥土地通常是采用補償方式，即按平均土地開發(fā)成本進(jìn)行補償；而出讓土地通常是除對土地開發(fā)成本進(jìn)行補償外，還考慮補償原用地者已支付的剩余年期的土地出讓金 收購 3. 行使優(yōu)先購買權(quán)而收購的土地。根據(jù) 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第 26條的規(guī)定， “ 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán) ” ，如南通市規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申報價格明顯低于市場價格的土地，政府應(yīng)該進(jìn)行收購，并規(guī)定其收購價格按土地的開發(fā)成本補償 4. 出讓土地未按規(guī)定開發(fā)或轉(zhuǎn)讓的土地。如杭州、嵊州、濟(jì)南等城市均規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)后未按期或無力開發(fā)，且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，應(yīng)進(jìn)行收購。收購價格按土地的開發(fā)成本補償，由于是出讓的土地使用權(quán)，其補償費還應(yīng)包括土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補償，但需扣除原土地使用權(quán)人已實際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分 5. 五是剩余的土地。如南通市規(guī)定，征地撤組 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)非 ” 后的剩余土地應(yīng)進(jìn)行收購；嵊州市規(guī)定，因水利設(shè)施建設(shè)或其他國家建設(shè)后新增的土地，應(yīng)進(jìn)行收購。收購價格同樣是按照土地開發(fā)成本補償 置換 ? 置換是一種以地?fù)Q地的易貨交易，即土地收購儲備機(jī)構(gòu)為了儲備土地，以其他的土地（通常是其過去已經(jīng)收購儲備并已開發(fā)完成的土地）置換將要收購儲備的土地。 ? 由于是一種易貨交易，原則上實行等價、等物交換，因此各地均規(guī)定，對置換差價進(jìn)行補償 依據(jù)補償標(biāo)準(zhǔn)確定 ? 在土地收購過程中收購價格（土地及地上物補償費）根據(jù)國家及地方政府規(guī)定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，主要適用于征用方式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的拆遷補償 ? 這種方法的優(yōu)點主要體現(xiàn)在法律依據(jù)充分，政府從宏觀操作上方向性強、步驟簡單，具有強制執(zhí)行的行政效力 ? 缺點在于缺乏市場機(jī)制的作用，且如果定價依據(jù)不充分，或定價不合理，會損害被收購方的利益，甚至引起原用地者與政府的矛盾 評估機(jī)構(gòu)評估確定 ? 即土地收購價格由收購儲備交易一方或雙方委托有資格的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。如濟(jì)南市規(guī)定，由市土地儲備中心與被收購?fù)恋氐膯挝粎f(xié)商，委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價按土地原用途進(jìn)行評估，并經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T對評估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，最后按確認(rèn)的宗地價格的 60%～ 80%進(jìn)行補償。 ? 一般情況下，由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對政府欲收購的土地進(jìn)行價格評估，是現(xiàn)今技術(shù)可行性最好、價位確定最準(zhǔn)確的辦法；但因其往往涉及一定的經(jīng)費（評估費）支出、還需占用一定的時間等缺點，目前在實踐中采用的范圍有限 收購雙方議定 ? 在被收購儲備的土地上建立產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的雙方，經(jīng)協(xié)商可以確定收購?fù)恋氐膬r格 ? 如杭州市規(guī)定，可以 “ 按收購合同約定的土地拍賣、招標(biāo)所得的比例確定 ” 土地收購補償費 ? 這實際是在土地收購過程中，經(jīng)雙方討價還價，按照賣出時的價格的一定比例進(jìn)行補償，在這種情況下往往會使收購?fù)恋卦匍_發(fā)所引起的土地增值部分地轉(zhuǎn)移給了被收購?fù)恋氐氖褂谜呋蛩姓? ? 經(jīng)雙方協(xié)商后確定的價格，一般是雙方所共同能接受的價格，此時產(chǎn)權(quán)交易雙方的權(quán)益都能夠得到適當(dāng)體現(xiàn) 直接比照基準(zhǔn)地價確定 ? 直接采用基準(zhǔn)地價的一定比例進(jìn)行確定 ? 如浙江省嵊州市規(guī)定，土地收購價格按基準(zhǔn)地價的4∶ 6比例計算成 本，即按基準(zhǔn)地價測算土地價格，其中 60%作為企業(yè)投入成本返還， 40%作為土地級差上繳市財政 ? 杭州市規(guī)定，土地收購補償費可以“按住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價中開發(fā)成本部分的中間價 確定 ” 。 ? 直接比照基準(zhǔn)地價確定收購價格比委托評估機(jī)構(gòu)采用宗地評估的方法要簡便的多，基準(zhǔn)地價具有全域性、分用途、平均性、有期限、時效性等特點，而且基準(zhǔn)地價又是政府發(fā)布的地價，這與土地收購儲備的行政主體是一致的 收購價格內(nèi)涵及性質(zhì) ? 兩種
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