土地收購(gòu)價(jià)格及其評(píng)估(ppt30頁(yè))-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 1Feb2311Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/112023/2/11February 11, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/2/112023/2/11Saturday, February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/112023/2/112023/2/112/11/2023 11:10:01 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/112023/2/112023/2/11Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。有時(shí)正是由于土地收購(gòu)價(jià)格測(cè)算依據(jù)的不明確，測(cè)算方法的不規(guī)范，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，引起土地收購(gòu)過(guò)程中收購(gòu)方與被收購(gòu)方的矛盾 過(guò)分強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性 ? 土地收購(gòu)儲(chǔ)備基于公共利益原則和宏觀調(diào)控國(guó)有土地供給等目的，應(yīng)具備一定的強(qiáng)制性 ? 但如果這種強(qiáng)制性過(guò)分侵害少數(shù)經(jīng)濟(jì)主體的產(chǎn)權(quán)，則會(huì)失去社會(huì)公平 ? 土地價(jià)格 =土地開發(fā)成本 +（支付出讓金 已使用期應(yīng)付的出讓金） ? 剩余年期的出讓土地使用權(quán)在原用途條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格 土地增值分配的矛盾 ? 在對(duì)被收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行再開發(fā)時(shí)，會(huì)引起土地用途的改變，如收購(gòu)前的用途為工業(yè)用地，收購(gòu)后經(jīng)開發(fā)整理，根據(jù)規(guī)劃按住宅用地，或者商業(yè)用地賣出，且容積率會(huì)大大提高，這樣就會(huì)引起收購(gòu)前后的地價(jià)差異非常大。 ? 由于是一種易貨交易，原則上實(shí)行等價(jià)、等物交換，因此各地均規(guī)定，對(duì)置換差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償 依據(jù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定 ? 在土地收購(gòu)過(guò)程中收購(gòu)價(jià)格（土地及地上物補(bǔ)償費(fèi)）根據(jù)國(guó)家及地方政府規(guī)定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，主要適用于征用方式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的拆遷補(bǔ)償 ? 這種方法的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在法律依據(jù)充分，政府從宏觀操作上方向性強(qiáng)、步驟簡(jiǎn)單，具有強(qiáng)制執(zhí)行的行政效力 ? 缺點(diǎn)在于缺乏市場(chǎng)機(jī)制的作用，且如果定價(jià)依據(jù)不充分，或定價(jià)不合理，會(huì)損害被收購(gòu)方的利益，甚至引起原用地者與政府的矛盾 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定 ? 即土地收購(gòu)價(jià)格由收購(gòu)儲(chǔ)備交易一方或雙方委托有資格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。根據(jù)各城市實(shí)踐中執(zhí)行的情況，主要有以下幾種類型： 1. 規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收購(gòu)的出讓土地使用權(quán)。土地收購(gòu)價(jià)格及其評(píng)估 主講人： 朱道林 土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度 ? 土地收購(gòu) ? 土地整理 ? 土地儲(chǔ)備 ? 土地銀行 ? 概念的理論界定 ? 概念的實(shí)際要求：通過(guò)概念界定，明確業(yè)務(wù)范圍 ? 土地儲(chǔ)備與土地銀行應(yīng)該是兩個(gè)概念 土地收購(gòu)儲(chǔ)備的性質(zhì) ? 誰(shuí)進(jìn)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備 ? 政府 ? 一般經(jīng)濟(jì)主體 ? 土地收購(gòu)儲(chǔ)備的性質(zhì) ? 政府行為，具有一定的強(qiáng)制性，主要滿足公共目的 ? 企業(yè)行為，以贏利為目的 ? 土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)與體制 ? 政府事業(yè)單位，或具有政府職能的機(jī)構(gòu) ? 政府獨(dú)資的企業(yè)單位 ? 社會(huì)上一般的經(jīng)濟(jì)主體能否進(jìn)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備 目標(biāo)與功能 ? 土地收購(gòu)儲(chǔ)備的目標(biāo) ? 壟斷土地出讓一級(jí)市場(chǎng) ? 控制土地供給，宏觀調(diào)控土地市場(chǎng) ? “一個(gè)池子儲(chǔ)水，一個(gè)籠頭放水” ? 促進(jìn)城市土地合理利用 ? 土地收購(gòu)儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)功能 ？ ? 增加政府財(cái)政收入 ? 防止土地收益流失 ? 公共管理目的與經(jīng)濟(jì)目的的協(xié)調(diào)問題 范圍 ? 土地收購(gòu)儲(chǔ)備的范圍 1. 收回國(guó)有土地使用權(quán) ? 為公共利益需要使用的土地 ? 為實(shí)施城市規(guī)劃需進(jìn)行的舊城改造 ? 使用期限屆滿的土地 ? 單位滅失、公鐵路報(bào)廢等無(wú)人使用的土地 ? 沒收的違法用地 2. 優(yōu)先購(gòu)買國(guó)有土地使用權(quán) 3. 征用農(nóng)村集體土地 ? 是否所有出讓的土地都必須要經(jīng)過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備 收購(gòu)方式 ? 土地收購(gòu)的方式 ? 征用 ? 收回 ? 收購(gòu) ? 置換 ? 土地整理：拆遷，改造 ? 土地出讓：收購(gòu)?fù)恋刭u出 實(shí)踐中的誤區(qū) 1. 土地收購(gòu)儲(chǔ)備的目標(biāo)到底是什么 ? 是宏觀調(diào)控市場(chǎng)，還是政府積累資金 2. 土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的性質(zhì)如何定位 3. 土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是否是唯一的收、儲(chǔ)、讓主體 4. 土地收儲(chǔ)中心與政府土地管理部門是什么關(guān)系 5. 是否必須所
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