某地產(chǎn)市場(chǎng)企劃部五街坊定位報(bào)告分析(編輯修改稿)
2025-02-12 18:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 21978 30332 8090 102440 46683 90100 107825 89612 100120 1221 164 174 204 129605 103503 120140 1383 1846 6327 2838 1205 395 200 131628 76631 140160 1077 468 1486 4745 700 943 186 2093 589 1005 18195 10676 160180 476 1935 161 173 372 2788 210 5199 1065 180200 178 378 378 764 574 511 1831 951 200250 158 556 739 190 2142 324 2698 1556 250300 3370 394 1819 0 5582 300以上 197 682 0 879 合計(jì) 2937 3849 8262 4649 6474 1048 1876 5045 2857 2339 5442 4444 526300 377246 252。 片區(qū)內(nèi)供求比最為均衡的是總價(jià) 100萬(wàn) 120萬(wàn) 的產(chǎn)品。252。 片區(qū)內(nèi)的多以 2房 95110㎡， 3房 115135㎡為主力產(chǎn)品。252。 主要項(xiàng)目的容積率在 。252。 主要規(guī)劃為是開(kāi)闊的棟距，高綠化率的以小高層為主的公寓型社區(qū)。陸家嘴人民廣場(chǎng)徐家匯三 林中環(huán)內(nèi)環(huán)世博園區(qū) 大華錦繡華城上海綠城尚東國(guó)際名園 客戶概況與選擇區(qū)域主力客群 工作區(qū)域 年齡層次 收入狀況以浦東新區(qū)尤其是三林本地客戶為主，浦西客源不斷增長(zhǎng)工作地點(diǎn)多在浦東地區(qū)或浦西人民廣場(chǎng)以南區(qū)域以 2545歲為主力購(gòu)買(mǎi)群，年輕化趨勢(shì)明顯家庭具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且相對(duì)穩(wěn)定 客戶概況與選擇尚東國(guó)際名園2房 80100 10200 90100萬(wàn) 青年持家、小太陽(yáng)100110 10080 110萬(wàn) 青年之家、后小太陽(yáng)3房 120 9900 115萬(wàn) 后小太陽(yáng)、136 10218 138萬(wàn) 孩子三代、后小太陽(yáng)4房 160 10189 164萬(wàn) 富貴之家大華錦繡華城 1房 63 10400 65萬(wàn) 青年務(wù)實(shí)、青年之家2房 86 10500 92萬(wàn) 青年持家、小太陽(yáng)99 10600 106萬(wàn) 小太陽(yáng)、老人一代108 10397 113萬(wàn) 后小太陽(yáng)3房 135144 10276 145萬(wàn) 青年富貴、孩子三代復(fù)式 230250 14000 336萬(wàn) 中年富貴聯(lián)體別墅 160 15459 240萬(wàn) 富貴之家200230 15478 350萬(wàn) 富貴之家上海綠城 1房 64 12200 78萬(wàn) 青年之家2房 96 13098 126萬(wàn) 青年之家110 13500 148萬(wàn) 小太陽(yáng)3房 125 12200 152萬(wàn) 孩子三代，后小太陽(yáng)133 13000 172萬(wàn) 后小太陽(yáng)145 13098 188萬(wàn) 后小太陽(yáng)、青年富貴4房 186 13000 240萬(wàn) 富貴之家5房 290 13000 370萬(wàn) 青年富貴、中年富貴主力客戶群 客戶概況與選擇客戶類(lèi)型 工作區(qū)域 需求產(chǎn)品 面積 總價(jià)青年之家 在浦東工作為主 2房 80100㎡ 100萬(wàn)內(nèi) 首次置業(yè)富貴之家 (小太陽(yáng)、后小太陽(yáng) )在浦東工作為主 聯(lián)排，疊加等 180220㎡ 400萬(wàn)內(nèi) 改善性大華川 楊 河 內(nèi)環(huán)中環(huán)楊高南路 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 項(xiàng)目概況地段 北蔡六里板塊， 中內(nèi)環(huán)，川楊河以北，比宗地更貼近內(nèi)環(huán)， 土地屬性 C交通7號(hào)線楊高南路站（ 09年通）到靜安寺，站點(diǎn)較遠(yuǎn)公交線路 10余條商業(yè) 易賣(mài)得超市，自建商業(yè)街，便利性商業(yè)氛圍一般環(huán)境 大華一期新建的住宅，未拆遷的農(nóng)民房規(guī)模 330萬(wàn)㎡，超大規(guī)模盤(pán)， 19個(gè)街區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多層，小高層，高層公寓為主，部分聯(lián)排，洋房，獨(dú)棟總規(guī)劃北艾路以北為配套商品房，南面為商品住宅中軸為 24萬(wàn)㎡的超大公園（ 08年底完成）開(kāi)發(fā)節(jié)奏02年推一期，為 12， 19街區(qū)，已經(jīng)交付，06年推二期，為 11， 18街區(qū)，目前工程完畢，07年推 16街區(qū) 252。 規(guī)模超大盤(pán)，三林北蔡板塊最貼近內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目。252。 目前推出的街區(qū)基本不受 70/90政策影響。252。 自建商業(yè)配套，目前已投入使用。252。 08年底建 24萬(wàn)㎡超大公園。配套房北 艾 路入住工程完畢公園大華錦繡華城二期房型 面積段（ m2）套數(shù)（套）所占比例成交套數(shù)（套）成交率單價(jià)（元 /m2）總價(jià)（萬(wàn)元）一房 6077 127 8% 65 51% 14000 6077二房 80118 701 44% 470 67% 11000 80118三房 118150 312 19% 103 33% 11500 120157177178 2 1% 0 0% 11800 200210四房 160202 51 3% 13 25% 10000 160202復(fù)式 160200 37 2% 7 19% 11800 180240200240 52 3% 9 17% 11800 240280250290 53 3% 1 2% 11800 290340聯(lián)排 150200 122 8% 97 80% 16000 240320200250 103 7% 63 61% 16000 320400250300 10 1% 3 30% 16000 400480獨(dú)立 200250 12 1% 7 58% 16000 320400250300 2 0% 0 0% 16000 400480 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 項(xiàng)目概況大華錦繡華城二期總建面積 ，包含一房至四房、復(fù)式及別墅產(chǎn)品。 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅銷(xiāo)售情況總建面（ ㎡ ）均套面積（㎡） 總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù) 最早開(kāi)盤(pán)日期 243 204 39 20231112公寓別墅錦繡華城公寓的均價(jià)目前在 10500元 /㎡左右 ，其 18街區(qū)的聯(lián)排銷(xiāo)售均價(jià)在 15000元 /㎡左右 252。 9月開(kāi)盤(pán) 1月內(nèi)狂銷(xiāo) 100套聯(lián)排。252。 成為 06年上海市銷(xiāo)售總金額排名第 2的項(xiàng)目。 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅17組團(tuán)18組團(tuán)19組團(tuán)20組團(tuán)21組團(tuán)雙拼獨(dú)棟類(lèi)型類(lèi)型 組團(tuán)組團(tuán) 面積面積 套數(shù)套數(shù) 去化去化 均價(jià)均價(jià) (元 / ㎡ )聯(lián)排 17 160㎡ 48 48 120231700018 180㎡， 200㎡ 36 3619 180㎡， 200㎡ 38 3820 208㎡， 230㎡ 74 5521雙拼 沿河 280㎡， 230㎡ 20 14 1500020230沿路 213㎡， 218㎡ 20 6獨(dú)棟 285， 290，334㎡7 0 30000總共 48940㎡ 243 204 15200 總價(jià)在 330萬(wàn)以下，面積在 200㎡以下的聯(lián)排是市場(chǎng)表現(xiàn)最好的。252。 未去化的多集中在 12月推的 230㎡的聯(lián)排和雙拼及獨(dú)棟。252。 沿河雙拼為 2套捆綁銷(xiāo)售，總價(jià)至 1000萬(wàn)左右，獨(dú)棟也在 800萬(wàn)以上，去化速度較慢。252。 沿路雙拼明顯去化較慢。 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅工作區(qū)域 客戶類(lèi)型 年齡 家庭結(jié)構(gòu) 比例浦東，陸家嘴、張江、金橋等陸家嘴銀行高管 4045歲 小太陽(yáng)、后小太陽(yáng) 35%國(guó)企高管（供電局），政府官員4045歲 小太陽(yáng)、后小太陽(yáng) 30%私營(yíng)業(yè)主 3035歲 小太陽(yáng) 25%聯(lián)排主要成交客戶類(lèi)型主要是從公寓改善到別墅， 50%有 2輛，以 3口之家為主，一般不會(huì)帶父母住，可能會(huì)在同一社區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套
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