[w]情景洋房專項研究(編輯修改稿)
2025-02-10 19:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 滿足崇洋和顯闊之需 中國人向來有崇洋和顯闊的心理特征，處于中間體的廣大中產(chǎn)們這種意識更為強烈。情景花園洋房憑“洋”“闊”二者兼而有之的優(yōu)勢備受青睞 ?別墅用地嚴(yán)控，情景洋房發(fā)展?jié)摿Υ? 由于政府部門嚴(yán)控對容積率在 審批，別墅供應(yīng)量將會大大減少。作為自然資源享受度較好的情景洋房，有比較好的發(fā)展空間 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場競爭加劇，價格穩(wěn)中有升 發(fā)展趨勢 2 ?由于中產(chǎn)消費群體的龐大需求，會繼續(xù)刺激增量市場的不斷增加，情景洋房比較時代已經(jīng)來臨，隨著消費者對產(chǎn)品的不斷了解及消費理性回歸 ， 情景洋房產(chǎn)品會同時面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品的雙重競爭，競爭激烈程度有增無減。 ?從長遠考慮，隨著土地稀缺性日益凸顯，情景洋房等低密度產(chǎn)品的 土地成本會逐漸增加，其價格會在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上適度增長。 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 處于小區(qū)的中軸地帶，城郊化成為主流 發(fā)展趨勢 2 ?由于萬科項目多集中于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的特點，情景洋房通常也位于此處的成熟小區(qū)內(nèi)。 他們往往集中在小區(qū)的中軸地帶，小區(qū)的公共開放地帶附近，是小區(qū)內(nèi)外交流的集中區(qū)域， 開放的形態(tài)使其成為連接小區(qū)于外部的紐帶 ?城郊區(qū)域以景觀、生態(tài)、土地優(yōu)勢等得天獨厚的條件吸引著情景洋房等低密度產(chǎn)品來此“安家落戶”， 尤其對適用土地面積少的城市則更是如此，所以短時間內(nèi)情景洋房建設(shè)仍將保持城郊開發(fā)密度大的特征。但情景洋房稀缺和便利的雙重特質(zhì)決定了上述原則并非是一成不變的。 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場再次細分，風(fēng)格更為多樣 發(fā)展趨勢 2 ?消費者理性回歸、競爭態(tài)勢的加劇，勢必會使情景洋房進入市場細分時代。大眾型的項目將很難得到市場的青睞， 獨特性、稀缺性、唯一性、不可復(fù)制性等特點才更具有競爭優(yōu)勢。 ?市場細分下會形成各種風(fēng)格、各種類型的產(chǎn)品供消費者選擇。 比如時下東南沿海一帶比較流行的主題式情景洋房，情景型花園洋房，度假型、尊貴型的情景洋房等等，選擇余地的擴大，產(chǎn)品品質(zhì)的提高無疑更能打動消費者。 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 分類研究 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 情景洋房產(chǎn)品分類 ?3＋ 1模式： 2層加上復(fù)式（萬科城） ?4＋ 1模式： 3層加上復(fù)式（萬科水晶城、理想 0769） ?5＋ 1模式： 層加上復(fù)式（金域中央） 產(chǎn)品分類 3 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 3＋ 1寬景洋房戶型：一層為平層，贈送地下室和露臺；二層為平層，贈送地下室；三四層為復(fù)式，贈送大露臺 A B C D 六大價值點： ?A、 1－ 2層均有地下室附送 ?B、獨特的露臺空間 ?C、豐富的建筑形態(tài) ?D、豪華的頂層套房 ?E、氣派的橫向客廳 ?F、親近的鄰里關(guān)系 B E F 3+1價值梳理 3 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)勢一 : 低密度產(chǎn)品物業(yè)，吸引客戶 優(yōu)勢二： 解決對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價限制的客戶需求 優(yōu)勢三： 整體戶型的親地親景均衡 劣勢一： 總戶數(shù)少，土地價值未能最大化 劣勢二： 產(chǎn)品區(qū)分不明顯，不夠豐富，較難不同滿足客戶需求 附加值較高 人性化 低總價類別墅 3＋ 1寬景洋房優(yōu)勢、劣勢 綜合素質(zhì)均衡 優(yōu)劣匯總 3 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 3＋ 1寬景洋房：深圳萬科城 1層 底層小露臺 贈送 96㎡半地下室 贈送約 60㎡的花園 多景式陽光房 戶型 端頭 建面 147m2 房型 4/2/2 層數(shù) 開間 進深 花園 64m2 露臺 6m2 地下室 96m2 萬科城 3 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 3＋ 1寬景洋房：深圳萬科城 露臺入戶 贈送 69㎡半地下室 2層 贈送 9㎡的露臺 通向地下室的樓梯 通向地上二層的樓梯 戶型 中間套 建面 141m2 房型 4/2/2 層數(shù) 開間 進深 露臺 地下室 69m2 萬科城 3 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 3＋ 1寬景洋房：深圳萬科城 主臥、主衛(wèi)和書房構(gòu)造主人獨立套 七米大客廳，給住戶自由改動的空間 3\4層復(fù)式 贈送 50多㎡的露臺 通向三樓的樓梯 通向四樓的樓梯 主衛(wèi)配備衣帽間，增添主人氣派 戶型 中間套 建面 182m2 房型 5/3/3 層數(shù) 2 開間 進深 三樓露臺 24m2 四樓露臺 30m2 萬科城 3 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 3＋ 1寬景洋房戶型小結(jié) ?3+1式寬景洋房三四層復(fù)式面積最大為180200平方米，其次為一層、最后為二層； ?一、二層戶型面積為 130150㎡兩種面
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