最全最生動的房地產(chǎn)基礎知識培訓(編輯修改稿)
2025-02-09 11:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 ? 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 ? 預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 8 、 房屋相關費用 ? 公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。 ? 物業(yè)管理 所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質和經(jīng)濟的服務，創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值，并且盡可能保值、增值。 ? 契稅 是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。 第二章 建筑基礎知識 第一節(jié) 建筑基本概念 什么是建筑？ → 建筑 是建筑物與構筑物的統(tǒng)稱 → 建筑物 是供人們在其中生產(chǎn)生活或其他 活動的房屋、場所 . → 構筑物 是指人們生產(chǎn)生活的附屬或輔助建筑 如煙囪、水井、水塔、道路、水壩、橋梁、道路等。 第二節(jié) 面積的計算及相關常識 ? 如何計算建筑面積？ ? 商品房的銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤的公用建筑面 積之和 房屋面積的分類 ? 使用面積 它是建筑面積扣除內(nèi)、外墻所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地毯面積。 ? 建筑面積 它是包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積和其它公攤面積的總和。 ? 公攤面積 是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設施的分攤面積。 ? 套內(nèi)墻體面積 共用墻體和非共用墻體 ? 共用墻體 ? 包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的公隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積 ? 非共用墻墻體水平面積全部計入套內(nèi)面積。 房屋面積 建筑面積： 指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑 檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高在 上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積） 使用面積： 房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 套內(nèi)建筑面積： 由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積構成。 共有建筑面積： 各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定的方式在各產(chǎn)權人之間進 行分攤。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電 梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外 墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%。 共有分攤面積： 某個產(chǎn)權人在房屋共有面積中所分攤的面積 。 預售面積： 俗稱樓花面積，指在商品房預售時按建筑設計圖上 尺寸計算的房屋面積。 竣工面積： 房屋竣工后實測的房屋面積。 共有建筑面積分攤系數(shù)： 整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi) 建筑面積之和的比值。 第三節(jié) 建筑小知識 ? 住宅的開間 它就是住宅的寬度。 ? 住宅的深度 就是住宅的實際長度。為了保證住宅有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。 ? 住宅的層高 是指下屋與地板面或樓板面到上層樓層面間的距離，也就是一層房屋的高度。據(jù)相關的規(guī)定：磚混結構的住宅層高不得低于 2． 6米。 凈高： 層高減去樓板厚度的凈剩值。 注： 商品房的開間、進深和層高是確定住宅價格的的重要因素。如果住宅的這三大指標越大，建筑工藝就越復雜，建造的難度系數(shù)也就越大，同時消耗的材料也越多，直接導致建筑成本的增加 。 ⑴開間： 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過 ，磚混結構住宅開間一般不超過 。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間 5米以上，進深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 ⑵進深： 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 ?建筑容積率 、 建筑密度 、 綠化率 → 容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比，附屬建筑也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 → 建筑密度 就是建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基地總面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 → 綠化率 是指規(guī)劃建設用地面積范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 房產(chǎn)的分類 ? 普通住宅 是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。 ? 公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 ? 純辦公樓 是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。 ? 商場 是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物。 ? 綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 ? 商住住宅 是 SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 ? 別墅 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連排別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。 ? TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 ? 躍層式商品房 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出
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