世聯(lián)地產(chǎn)南京市江寧區(qū)祿口地塊項(xiàng)目啟動(dòng)期戰(zhàn)略與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告(118(編輯修改稿)
2025-02-08 01:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的高揚(yáng)，客戶的層次逐漸提高。 57 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 第一期 第二期 第三期 時(shí)間 1999年 2023年 2023年 配臵 銷售中心 展示園林 2萬平方米小學(xué) 和國際幼兒園 3000平方米會所 3000平方米沙灘泳池 1000平方米海濱漫步長堤，運(yùn)動(dòng)設(shè)施 大面積園林 58% 4萬平方米中學(xué) 水景園林 多功能活動(dòng)空間 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 各期展示 58 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 桃源居： 描繪宏偉藍(lán)圖 —— “將來孩子比我強(qiáng)” —— 深圳最大的教育人文社區(qū) —— 在桃源居，專為下一代開辟國際名校教育區(qū)， 讓你的孩子在成長的起跑線上就遙遙領(lǐng)先。 59 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 學(xué)校奠基 事件與活動(dòng) 學(xué)校啟動(dòng)策略形成 推廣主題 清華簽約盛事 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 929盛大簽約儀式 ,郭容俊副市長出席 1221學(xué)校 1期工程奠基儀式 ,國家教育部及市 \區(qū)級政府教育部門領(lǐng)導(dǎo)出席 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 安家桃源居 ,上公立清華 媒體渠道 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 以特報(bào) 、 商報(bào)連續(xù) 8個(gè)整版新聞報(bào)道 學(xué)校聯(lián)系 每周不低于 1 次1/21版桃源居上公立清華形象廣告 清華奠基盛事 清華學(xué)校簽約 桃源居 —— 啟動(dòng)期清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校推廣 60 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 第一階段 第二階段 時(shí)間 19962023年 20232023年 分期規(guī)模 10萬平方米 100萬平方米 配臵 展示中心 各項(xiàng)配套開始逐年跟進(jìn) 2023年：學(xué)校一期、商場引進(jìn) 2023年：學(xué)校二期、體育公園綠化及部分 運(yùn)動(dòng)設(shè)施、青少年宮、生態(tài)公園綠化，銀 行郵局等生活配套 20232023年：社區(qū)中心標(biāo)志性建筑 ,社區(qū) 文化建筑 ,體育公園完善 ,商業(yè)發(fā)展 2023年：生態(tài)公園、山體公園景點(diǎn) 各期展示 61 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 “以點(diǎn)帶面”模式： 作足某一核心展示點(diǎn) 以突出“點(diǎn)”展示“整個(gè)區(qū)” 啟動(dòng)模式 模式二：以點(diǎn)帶面 典型案例：黃埔雅苑 波托菲諾 適用范圍： ? 項(xiàng)目 處于較為成熟的區(qū)域 ? 啟動(dòng)期資金投入不大 ? 以控制成本為開發(fā)原則 理論基礎(chǔ)： —— 心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力 —— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的 62 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 黃埔雅苑 每期開發(fā)均值： m2 啟動(dòng)規(guī)模： m2 啟動(dòng)配臵：會所（售樓處） 波托菲諾 啟動(dòng)配臵：會所 啟動(dòng)規(guī)模： m2 每期開發(fā)均值： m2 —— 案例 ? 首期配臵只有會所，配套和社區(qū)氛圍沒有展示， ? 銷售期較長。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度隨之逐步加快 63 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 分期規(guī)模 主力戶型 時(shí)間軸 第一期 第二 期 第三期 第四期 價(jià)格走勢 9200 9000 9000 8500 首期配臵：會所 總規(guī)模 ，首期啟動(dòng) ，以后各期開發(fā)規(guī)?；窘?，首期配臵只有會所。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。 萬 M2 107126的 3房 128223的 34房 120130的 34房 128137的 34房 黃埔雅苑開發(fā)進(jìn)程表 64 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 34 19 分期規(guī)模 物業(yè)類型 時(shí)間軸 2023上半年 第一期 67 202311 高層 25000 15000 12023 9000 8500 9000 高層豪宅、多層花園洋房、 townhouse、house 首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長一倍。 萬 M2 第二期 多層 House 天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸 首期配臵：會所 波托菲諾開發(fā)進(jìn)程表 65 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 “以小博大”模式： 劃定區(qū)域，極盡展示 社區(qū)優(yōu)勢展示到位 啟動(dòng)模式 模式三：以小博大 典型案例：萬科四季花城、星河灣、 適用范圍： ? 一舉奠定大盤氣勢 ? 突破區(qū)域，迅速建立社區(qū)形象 理論基礎(chǔ)： —— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求 66 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 案例 項(xiàng)目發(fā)展背景特征 舉措 評點(diǎn) 萬科四季花城 ? 城郊結(jié)合部 ? 離深圳主城區(qū) 30分鐘車程 ? 與主城區(qū)房價(jià)差 2023元 ? 市中心中收入階層 ? 開放式商業(yè)街 ? 社區(qū)環(huán)境 ? 特色產(chǎn)品 ? 萬科品牌 適應(yīng)于城市中心房價(jià)高，中收入階層對房價(jià)的承受力弱，但又重視產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境以及生活氛圍 可借鑒因素 ： 商業(yè)街與住宅區(qū)有機(jī)融合 四季花城 每期套數(shù)均價(jià)值： 641套 啟動(dòng)配臵： 300米花城商業(yè)街 每期開發(fā)均值： m2 啟動(dòng)規(guī)模： m2 67 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 分期規(guī)模 物業(yè)類型 時(shí)間軸 1999年 2023初 202310 202310 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 20235 20239 20235 多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅 首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 萬 M2 萬科四季花城開發(fā)進(jìn)程表 價(jià)格走勢 4100 4800 3800 3950 3900 3300 3600 首期配臵：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù) 68 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。4/2/2023 項(xiàng)目展示模式借鑒 “以點(diǎn)帶面” “以小博大” “畫餅”模式 低成本營銷手法，比較適用成熟區(qū)域 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài) 地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物 結(jié)論： 立足本項(xiàng)目的“基本點(diǎn)”本項(xiàng)目適合的模式為： “以小博大” 的啟動(dòng)模式 以展示區(qū)情景讓消費(fèi)者提前體驗(yàn)和感知到整個(gè)社區(qū)的 氣勢和氣質(zhì)達(dá)到滿足滿足 成本經(jīng)濟(jì)、市場消化、規(guī)模展示 三大要求的目的 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。4/2/2023 “以小博大” 型大盤 啟動(dòng)期 展示核心點(diǎn) 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 核心展示點(diǎn)： 300米商業(yè)街＋會所＋局部示范區(qū)展示 形象＋絕活 感知價(jià)值 案例一：四季花城 71 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 特色商業(yè)街＋產(chǎn)品展示 —— 以個(gè)性特色商鋪為主，創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。 —— 可想象的生活 72 本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。 萬科四季花城各業(yè)態(tài)總量分析05101520250100200300400500600700800900萬科 家數(shù)萬科 面積萬科 家數(shù) 4 11
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