【文章內容簡介】 工業(yè)化帶動居民；p 區(qū)域價值帶動區(qū)域價值帶動 ——整體市場量價同步穩(wěn)升；p 專業(yè)眼光認同專業(yè)眼光認同 ——城建、萬科、中鐵、綠地、建工等知名開發(fā)商分別在此拿地；p 房市蓄勢待發(fā)房市蓄勢待發(fā) ——后續(xù)供應體量與現有品牌價值均較低，升值空間巨大。房山價值顯現，洼地屬性認可房山價值顯現，洼地屬性認可市場分析市場分析四四長長 陽陽良良 鄉(xiāng)鄉(xiāng)竇竇 店店京石高速京石高速本案本案以京石高速為主軸以京石高速為主軸 ，串聯房山，形成，串聯房山，形成 ——““ 點、線、面點、線、面 ”” 競爭格局競爭格局本案地處京石沿本案地處京石沿 ““ 線線 ”” 房山區(qū)段最后一站房山區(qū)段最后一站面臨面臨 ——216。房山市場 “ 面 ” 層競爭216。竇店區(qū)內 “ 點 ” 狀競爭競爭范圍競爭范圍 區(qū)域及項目區(qū)域及項目““ 面面 ”” 長陽板塊、良鄉(xiāng)板塊（市場競爭性、位置同向性）““ 點點 ”” 竇店板塊（地緣同位性）競爭范圍界定競爭范圍界定長陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長陽半島綠地長陽項目城建 4地京廣鐵路建工 8地中糧萬科 3地在售項目在售項目潛在供應潛在供應未成交地塊未成交地塊中鐵 6地首開 2及 3北側住宅及公建混合用地品牌開發(fā)商齊聚品牌開發(fā)商齊聚 ——持續(xù)聚焦熱點持續(xù)聚焦熱點競爭分析競爭分析 ——長陽板塊長陽板塊地塊編號 占地面積 建筑面積 綠化面積 容積率 成交價（億元）樓面地價（元）商品房 兩限房 商業(yè) 教育 文娛1 160940 334646 　 　 2842 3976 18045 22 64705 276236 320230 　 190000 3000 　 　 57264 212266 173241 160000 12074 13677 4801 17442 3 104507 157992 26182 62238 150991 186948 53907 14 75006 118453 239507 6095 3北 255927 524858 32535號地中糧萬科1號地中糧 萬科4號地城建土地供應集中（土地供應集中（ 193萬㎡），區(qū)域地王頻出萬㎡），區(qū)域地王頻出 ——后續(xù)競爭激烈后續(xù)競爭激烈3號地中糧萬科 8號地建工6號地中鐵競爭分析競爭分析 ——長陽板塊長陽板塊良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設施依托交通設施 ——構成競爭態(tài)勢構成競爭態(tài)勢地鐵高高速速競爭分析競爭分析 ——良鄉(xiāng)板塊良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先期入市競品先期入市競品 ——四案各據一方四案各據一方競爭分析競爭分析 ——竇店板塊竇店板塊長陽 ——大型房企入市，大盤集中供應p 老牌大盤加州水郡消化已近尾聲，但后續(xù)多地塊仍虎視眈眈，總體供應有增無減。長陽項目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模長陽項目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模良鄉(xiāng) ——有限土地供應，掣肘項目規(guī)模，潛在威脅較小p 主要在售項目最大體量項目不過 50萬，受土地供應限制，未來存量逐漸消耗，難以形成大盤效應。竇店 ——低地價，大體量p 區(qū)域明星級樓盤 “ 綠城百合 ” 即將退市，現存供應以 “ 世界名園 ” 為首的低品質項目為主。競爭分析競爭分析 ——規(guī)模規(guī)模板塊 項目 容積率 物業(yè)類型 長陽 加州水郡（四期） 915層小高層住宅、 4層花園洋房、 13層酒店式公寓中鐵 原香小鎮(zhèn) 23棟 ； 8棟 西棕櫚灘 1214層板式小高層中糧萬科長陽半島 板樓、塔樓（潛在供應）綠地長陽項目 未定（潛在供應）竇店 天恒樂活城 11棟聯排、 17棟疊拼、 8棟小高層板樓、 7棟多層洋房綠城百合 20棟 45層板樓、 10棟 9層小高層、 8棟 1618層高層世界名園 多層、小高層板樓水墨林溪 811層板式小高層良鄉(xiāng) 瑞雪春堂 28棟 915層板式小高層曦城國際 1014層小高層板樓、塔樓陽光邑上 6層電梯洋房、聯排別墅板塊間呈現容積率由高到低，產品形式由單一到豐富的過渡板塊間呈現容積率由高到低，產品形式由單一到豐富的過渡容積率較低容積率較低產品線豐富產品線豐富小高層產品為主力小高層產品為主力競爭分析競爭分析 ——規(guī)劃規(guī)劃序號 項目 面積區(qū)間 主力戶型長陽加州水郡 5891 一至三居中鐵 原香小鎮(zhèn) 76150 兩居西棕櫚灘 150220 三至四居中糧萬科長陽半島 7590 二至三居綠地長陽項目 —— ——良鄉(xiāng)瑞雪春堂 57124 一居、三居曦城國際 70150 一至三居陽光邑上 68135 二至四居竇店天恒樂活城 60170 一、二居；聯排、疊拼別墅綠城百合 80206 三至五居世界名園 105160 二至四居水墨林溪 90120 二、三居竇店項目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產品為主力竇店項目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產品為主力板塊 50 70 90 110 130 150 170 200 220長陽 　 加州水郡 　 　 　 　 　 　　 原香小鎮(zhèn) 　　 萬科長陽半島 　 　 　 　　 　 　 　 　 西棕櫚灘 　良鄉(xiāng) 瑞雪春堂 　 　 　 　 　　 曦城國際 　　 陽光邑上 　 　 　竇店 樂活城 　 　　 綠城百合公寓　 世界名園 　　 　 水墨林溪 　 　 　 　 　60~206㎡㎡70~130㎡㎡競爭分析競爭分析 ——戶型戶型配套配套 現狀現狀 ——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢竇店 ——依靠社區(qū)配套，市政設施匱乏， 僅供日常需求。僅供日常需求。良鄉(xiāng) ——京城老牌 “ 衛(wèi)星城 ” ，立足教育產業(yè)，房山經濟龍頭， 配套較為完善。配套較為完善。長陽 ——目前配套設施相對較少，隨著熱點持續(xù)升溫、建設力度加大，未來 配套逐漸完善。配套逐漸完善。競爭分析競爭分析 ——配套配套序號 項目 總價區(qū)間（萬元）長陽加州水郡 80126中鐵 原香小鎮(zhèn) 104205西棕櫚灘 240352良鄉(xiāng)瑞雪春堂 52113曦城國際 86185陽光邑上 109216竇店天恒樂活城 90255綠城百合 152391世界名園 103157水墨林溪 90120竇店項目總價廣、單價低竇店項目總價廣、單價低 ——價格追漲長陽價格追漲長陽總價廣總價廣競爭分析競爭分析 ——價格價格單價低單價低競爭分析競爭分析 ——新政后長陽板塊監(jiān)控項目新政后長陽板塊監(jiān)控項目p半島家園于 7月 24日開盤，并迅速售罄，主要原因是低價入市策略，目標客戶是市場剛續(xù)族；p原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)于 7月 3日新增一預售證，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)逆市熱銷充分說明高品質、低密度住宅在區(qū)域的稀缺性；p西棕櫚灘 以 150平米以上三居大戶型為主，去化速度與長陽板塊其它項目相比明顯遲緩， 7月份持續(xù)個位數成交；p加州水郡 6月份 成交量為期房轉現，銷售幾近末期，精裝強拉追求高溢價。序號 項目 名稱 57月成交量（套 數） 月均成交量（ 套數） 7月成交均價（元 /㎡）長陽加州水郡 44 13552中鐵 原香小鎮(zhèn) 475 158 13626西棕櫚灘 18 6 5969中糧萬科長陽半島 810（ ） 810 13560新政后銷售情況：1. 長陽板塊住宅價格，新政后 未作調整 ，整體價格依然堅挺，其中于 7月 24日開盤的長陽半島，開盤價低于預期，在開盤當日全部售罄；2. 長陽板塊住宅成交量 逆市上漲， 足以證明性價比優(yōu)異，并且具有獨特性和領先性的產品才能獲得市場的高度認可。競爭分析競爭分析 ——新政后長陽板塊監(jiān)控項目新政后長陽板塊監(jiān)控項目競爭分析競爭分析 ——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目p瑞雪春堂 57月成交量持續(xù)小幅下滑，價格未有明顯調整，去化速度慢于長陽，其中舒適性大戶型產品消化速度緩慢；p佳世苑 6月已是尾盤銷售，目前已售罄。長陽良鄉(xiāng)竇店競爭分析競爭分析 ——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目序號 項目 名稱 57月成交量（套 數） 月均成交量 （套數） 7月成交均價（元 /㎡）良鄉(xiāng) 瑞雪