【文章內(nèi)容簡介】 工業(yè)化帶動(dòng)居民；p 區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值帶動(dòng) ——整體市場量價(jià)同步穩(wěn)升；p 專業(yè)眼光認(rèn)同專業(yè)眼光認(rèn)同 ——城建、萬科、中鐵、綠地、建工等知名開發(fā)商分別在此拿地；p 房市蓄勢待發(fā)房市蓄勢待發(fā) ——后續(xù)供應(yīng)體量與現(xiàn)有品牌價(jià)值均較低，升值空間巨大。房山價(jià)值顯現(xiàn)，洼地屬性認(rèn)可房山價(jià)值顯現(xiàn)，洼地屬性認(rèn)可市場分析市場分析四四長長 陽陽良良 鄉(xiāng)鄉(xiāng)竇竇 店店京石高速京石高速本案本案以京石高速為主軸以京石高速為主軸 ，串聯(lián)房山，形成，串聯(lián)房山，形成 ——““ 點(diǎn)、線、面點(diǎn)、線、面 ”” 競爭格局競爭格局本案地處京石沿本案地處京石沿 ““ 線線 ”” 房山區(qū)段最后一站房山區(qū)段最后一站面臨面臨 ——216。房山市場 “ 面 ” 層競爭216。竇店區(qū)內(nèi) “ 點(diǎn) ” 狀競爭競爭范圍競爭范圍 區(qū)域及項(xiàng)目區(qū)域及項(xiàng)目““ 面面 ”” 長陽板塊、良鄉(xiāng)板塊（市場競爭性、位置同向性）““ 點(diǎn)點(diǎn) ”” 竇店板塊（地緣同位性）競爭范圍界定競爭范圍界定長陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長陽半島綠地長陽項(xiàng)目城建 4地京廣鐵路建工 8地中糧萬科 3地在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)未成交地塊未成交地塊中鐵 6地首開 2及 3北側(cè)住宅及公建混合用地品牌開發(fā)商齊聚品牌開發(fā)商齊聚 ——持續(xù)聚焦熱點(diǎn)持續(xù)聚焦熱點(diǎn)競爭分析競爭分析 ——長陽板塊長陽板塊地塊編號 占地面積 建筑面積 綠化面積 容積率 成交價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元）商品房 兩限房 商業(yè) 教育 文娛1 160940 334646 　 　 2842 3976 18045 22 64705 276236 320230 　 190000 3000 　 　 57264 212266 173241 160000 12074 13677 4801 17442 3 104507 157992 26182 62238 150991 186948 53907 14 75006 118453 239507 6095 3北 255927 524858 32535號地中糧萬科1號地中糧 萬科4號地城建土地供應(yīng)集中（土地供應(yīng)集中（ 193萬㎡），區(qū)域地王頻出萬㎡），區(qū)域地王頻出 ——后續(xù)競爭激烈后續(xù)競爭激烈3號地中糧萬科 8號地建工6號地中鐵競爭分析競爭分析 ——長陽板塊長陽板塊良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設(shè)施依托交通設(shè)施 ——構(gòu)成競爭態(tài)勢構(gòu)成競爭態(tài)勢地鐵高高速速競爭分析競爭分析 ——良鄉(xiāng)板塊良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先期入市競品先期入市競品 ——四案各據(jù)一方四案各據(jù)一方競爭分析競爭分析 ——竇店板塊竇店板塊長陽 ——大型房企入市，大盤集中供應(yīng)p 老牌大盤加州水郡消化已近尾聲，但后續(xù)多地塊仍虎視眈眈，總體供應(yīng)有增無減。長陽項(xiàng)目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模長陽項(xiàng)目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模良鄉(xiāng) ——有限土地供應(yīng)，掣肘項(xiàng)目規(guī)模，潛在威脅較小p 主要在售項(xiàng)目最大體量項(xiàng)目不過 50萬，受土地供應(yīng)限制，未來存量逐漸消耗，難以形成大盤效應(yīng)。竇店 ——低地價(jià)，大體量p 區(qū)域明星級樓盤 “ 綠城百合 ” 即將退市，現(xiàn)存供應(yīng)以 “ 世界名園 ” 為首的低品質(zhì)項(xiàng)目為主。競爭分析競爭分析 ——規(guī)模規(guī)模板塊 項(xiàng)目 容積率 物業(yè)類型 長陽 加州水郡（四期） 915層小高層住宅、 4層花園洋房、 13層酒店式公寓中鐵 原香小鎮(zhèn) 23棟 ； 8棟 西棕櫚灘 1214層板式小高層中糧萬科長陽半島 板樓、塔樓（潛在供應(yīng)）綠地長陽項(xiàng)目 未定（潛在供應(yīng)）竇店 天恒樂活城 11棟聯(lián)排、 17棟疊拼、 8棟小高層板樓、 7棟多層洋房綠城百合 20棟 45層板樓、 10棟 9層小高層、 8棟 1618層高層世界名園 多層、小高層板樓水墨林溪 811層板式小高層良鄉(xiāng) 瑞雪春堂 28棟 915層板式小高層曦城國際 1014層小高層板樓、塔樓陽光邑上 6層電梯洋房、聯(lián)排別墅板塊間呈現(xiàn)容積率由高到低，產(chǎn)品形式由單一到豐富的過渡板塊間呈現(xiàn)容積率由高到低，產(chǎn)品形式由單一到豐富的過渡容積率較低容積率較低產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品線豐富小高層產(chǎn)品為主力小高層產(chǎn)品為主力競爭分析競爭分析 ——規(guī)劃規(guī)劃序號 項(xiàng)目 面積區(qū)間 主力戶型長陽加州水郡 5891 一至三居中鐵 原香小鎮(zhèn) 76150 兩居西棕櫚灘 150220 三至四居中糧萬科長陽半島 7590 二至三居綠地長陽項(xiàng)目 —— ——良鄉(xiāng)瑞雪春堂 57124 一居、三居曦城國際 70150 一至三居陽光邑上 68135 二至四居竇店天恒樂活城 60170 一、二居；聯(lián)排、疊拼別墅綠城百合 80206 三至五居世界名園 105160 二至四居水墨林溪 90120 二、三居竇店項(xiàng)目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產(chǎn)品為主力竇店項(xiàng)目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產(chǎn)品為主力板塊 50 70 90 110 130 150 170 200 220長陽 　 加州水郡 　 　 　 　 　 　　 原香小鎮(zhèn) 　　 萬科長陽半島 　 　 　 　　 　 　 　 　 西棕櫚灘 　良鄉(xiāng) 瑞雪春堂 　 　 　 　 　　 曦城國際 　　 陽光邑上 　 　 　竇店 樂活城 　 　　 綠城百合公寓　 世界名園 　　 　 水墨林溪 　 　 　 　 　60~206㎡㎡70~130㎡㎡競爭分析競爭分析 ——戶型戶型配套配套 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 ——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢竇店 ——依靠社區(qū)配套，市政設(shè)施匱乏， 僅供日常需求。僅供日常需求。良鄉(xiāng) ——京城老牌 “ 衛(wèi)星城 ” ，立足教育產(chǎn)業(yè)，房山經(jīng)濟(jì)龍頭， 配套較為完善。配套較為完善。長陽 ——目前配套設(shè)施相對較少，隨著熱點(diǎn)持續(xù)升溫、建設(shè)力度加大，未來 配套逐漸完善。配套逐漸完善。競爭分析競爭分析 ——配套配套序號 項(xiàng)目 總價(jià)區(qū)間（萬元）長陽加州水郡 80126中鐵 原香小鎮(zhèn) 104205西棕櫚灘 240352良鄉(xiāng)瑞雪春堂 52113曦城國際 86185陽光邑上 109216竇店天恒樂活城 90255綠城百合 152391世界名園 103157水墨林溪 90120竇店項(xiàng)目總價(jià)廣、單價(jià)低竇店項(xiàng)目總價(jià)廣、單價(jià)低 ——價(jià)格追漲長陽價(jià)格追漲長陽總價(jià)廣總價(jià)廣競爭分析競爭分析 ——價(jià)格價(jià)格單價(jià)低單價(jià)低競爭分析競爭分析 ——新政后長陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目新政后長陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目p半島家園于 7月 24日開盤，并迅速售罄，主要原因是低價(jià)入市策略，目標(biāo)客戶是市場剛續(xù)族；p原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)于 7月 3日新增一預(yù)售證，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)逆市熱銷充分說明高品質(zhì)、低密度住宅在區(qū)域的稀缺性；p西棕櫚灘 以 150平米以上三居大戶型為主，去化速度與長陽板塊其它項(xiàng)目相比明顯遲緩， 7月份持續(xù)個(gè)位數(shù)成交；p加州水郡 6月份 成交量為期房轉(zhuǎn)現(xiàn)，銷售幾近末期，精裝強(qiáng)拉追求高溢價(jià)。序號 項(xiàng)目 名稱 57月成交量（套 數(shù)） 月均成交量（ 套數(shù)） 7月成交均價(jià)（元 /㎡）長陽加州水郡 44 13552中鐵 原香小鎮(zhèn) 475 158 13626西棕櫚灘 18 6 5969中糧萬科長陽半島 810（ ） 810 13560新政后銷售情況：1. 長陽板塊住宅價(jià)格，新政后 未作調(diào)整 ，整體價(jià)格依然堅(jiān)挺，其中于 7月 24日開盤的長陽半島，開盤價(jià)低于預(yù)期，在開盤當(dāng)日全部售罄；2. 長陽板塊住宅成交量 逆市上漲， 足以證明性價(jià)比優(yōu)異，并且具有獨(dú)特性和領(lǐng)先性的產(chǎn)品才能獲得市場的高度認(rèn)可。競爭分析競爭分析 ——新政后長陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目新政后長陽板塊監(jiān)控項(xiàng)目競爭分析競爭分析 ——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目p瑞雪春堂 57月成交量持續(xù)小幅下滑，價(jià)格未有明顯調(diào)整，去化速度慢于長陽，其中舒適性大戶型產(chǎn)品消化速度緩慢；p佳世苑 6月已是尾盤銷售，目前已售罄。長陽良鄉(xiāng)竇店競爭分析競爭分析 ——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項(xiàng)目序號 項(xiàng)目 名稱 57月成交量（套 數(shù)） 月均成交量 （套數(shù)） 7月成交均價(jià)（元 /㎡）良鄉(xiāng) 瑞雪