【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和相關(guān)法律手續(xù)，進(jìn)入土地出讓程序 簽訂土地合作開發(fā)協(xié)議，明確各自權(quán)、責(zé)、利 銷售型經(jīng)營物業(yè)用地 ? 項(xiàng)目公司自主摘牌開發(fā) ? 投資商摘地開發(fā) ? 土地公開出讓 ? 項(xiàng)目公司開發(fā)、持續(xù)運(yùn)營 ? 投資商摘地開發(fā) ? 土地公開出讓 ? 投資商自主建設(shè)、（運(yùn)營）、移交 ? 發(fā)包第三方建設(shè)、（運(yùn)營）、移交 持有型經(jīng)營物業(yè)用地 公共非盈利設(shè)施用地 1）出資：濱海公司可以土地折價(jià)出資；投資商以資本出資 2）權(quán)責(zé)利：在協(xié)議中明確甲乙雙方各自在施工、融資、建設(shè)及利潤分配上的權(quán)、責(zé)、利，原則上投資商負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資和運(yùn)營。 ?由投資商進(jìn)行土地二級(jí)開發(fā)，土地方應(yīng)取得部分土地出讓金收益 ?合資公司負(fù)責(zé)二級(jí)開發(fā)，土地方取得項(xiàng)目開發(fā)收益 ?公共非盈利的設(shè)施成本分?jǐn)傆诮?jīng)營性物業(yè)收益之中 開發(fā)方案 方案總述 方案評(píng)估 案例評(píng)析 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 操作模式方案選比 ? 權(quán)責(zé)分工責(zé)任制： 濱海團(tuán)泊公司與投資商通過事先達(dá)成的土地一二級(jí)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，聯(lián)合進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。 ? 權(quán)責(zé)分工責(zé)任制是在土地一級(jí)開發(fā)階段引入投資商進(jìn)行定向土地開發(fā)，以保證土地順利出讓，在這一原則之下甲乙雙方可以建立松散聯(lián)合的開發(fā)模式。 2023/2/8 23 土地方負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā) 開發(fā)方案 方案總述 方案評(píng)估 共同聯(lián)合一級(jí)開發(fā) 投資方負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā) 土地合作開發(fā)協(xié)議 投資商摘地 投資商摘地 投資商摘地 土地公開出讓 達(dá)成協(xié)議 一級(jí)開發(fā) 二級(jí)開發(fā) 案例評(píng)析 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 開發(fā)方案評(píng)析 2023/2/8 24 方案評(píng)估 方案總述 開發(fā)方案 ? 協(xié)同合作進(jìn)行土地一二級(jí)開發(fā)，一是能夠引入投資商的資本；二是通過定向開發(fā)，保證土地上市后能夠有效出讓； ? 協(xié)同合作中土地方作為土地權(quán)人，充分參與到土地一級(jí)開發(fā)和上市階段，有效監(jiān)控土地一級(jí)開發(fā)的進(jìn)度、開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格和上市時(shí)間的可控性； ? 土地方參與土地上市和二級(jí)開發(fā)，保障土地收益； ? 土地定向開發(fā)，對(duì)于開發(fā)商而言，實(shí)現(xiàn)地價(jià)可控性、規(guī)模適中、上市時(shí)間恰當(dāng)、合作基礎(chǔ)牢固、開發(fā)條件成熟，對(duì)于有技術(shù)實(shí)力但又未曾進(jìn)入天津市場(chǎng)的開發(fā)商尤其具有優(yōu)勢(shì)，提高合作的成功率； ? 在一級(jí)開發(fā)階段與大型開發(fā)商結(jié)成合作，樹立區(qū)域土地投資信心，提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值匯報(bào)； ? 根據(jù)合作模式差異，充分考慮項(xiàng)目預(yù)期收益、運(yùn)營模式及現(xiàn)金流，設(shè)置合理的公司進(jìn)入和退出機(jī)制； ? 選擇發(fā)展?jié)摿玫膬?yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行持有運(yùn)營，保證公司經(jīng)營穩(wěn)定。 建議主要應(yīng)用于：有投資意向的全國大型房地產(chǎn)企業(yè) 案例評(píng)析 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 凈地 案例：五礦、中新戰(zhàn)略合作和聯(lián)合 2023/2/8 25 案例評(píng)析 方案總述 開發(fā)方案 ? 中新集團(tuán)獲取用于土地拆遷、整理的資金，既獲得土地升值利潤，同時(shí)獲取15%的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益。 方案評(píng)估 2023年 1月，中新集團(tuán)以 購青島亞星集團(tuán)子公司 —— 天津市億嘉合置業(yè)全部股權(quán)從而取得天津北辰宜興埠項(xiàng)目全部權(quán)益?？偨ㄖ娣e約 204萬平方米，樓面地價(jià)約 402元 /平方米 中新集團(tuán) 收購 北辰宜興埠項(xiàng)目 五礦置業(yè) 地價(jià)款、拆遷、整理、必要政府費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅項(xiàng) 成立新項(xiàng)目公司 85%股權(quán) 開發(fā)建設(shè)銷售 協(xié)議僅涉及總建筑面積約 80萬平方米之物業(yè)，實(shí)質(zhì)擁有全部 204萬平方米之物業(yè)；中新持有股份存放于獨(dú)立托管代理，以托管方式持有，若違約則轉(zhuǎn)讓于五礦 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 2023/2/8 26 合作模式之三 聯(lián)合開發(fā)模式 濱海團(tuán)泊公司、政府、投資商 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 聯(lián)合開發(fā)模式 ? 聯(lián)合開發(fā)模式： 即濱海團(tuán)泊公司與政府、投資商及其他參與者通過成立聯(lián)合項(xiàng)目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)土地市場(chǎng)開發(fā)； ? 聯(lián)合開發(fā)主要有合資公司制和權(quán)責(zé)分工制兩種形式，具體操作思路與協(xié)同合作模式基本類似，具體開發(fā)中可以參照進(jìn)行； ? 聯(lián)合開發(fā)中需處理政府和第三方投資者的關(guān)系，如政府收取的土地出讓金作為股份注入項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。 2023/2/8 27 聯(lián)合開發(fā)模式 項(xiàng)目公司制 「只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目運(yùn)營，項(xiàng)目建設(shè)完成后公司自然注銷」 合資公司負(fù)責(zé)制 「單獨(dú)注冊(cè)成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作」 權(quán)責(zé)分工責(zé)任制 「各方達(dá)成合作協(xié)議分工負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營」 公司運(yùn)營制 「除特地項(xiàng)目開發(fā)外可進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，持續(xù)運(yùn)營」 一級(jí)開發(fā) 二級(jí)開發(fā) 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 案例一：北京華僑城一二級(jí)聯(lián)動(dòng) 北京世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（稱甲方）現(xiàn)金出資占 股 26％ 北京南磨房旅游發(fā)展有限公司（稱乙方）現(xiàn)金出資占 股 ％ 深圳華僑城控股股份有限公司（稱丙方）現(xiàn)金出資占 股 ％ 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司（稱丁方）現(xiàn)金出資占 股 30 ％ 北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司 2023/2/8 28 1）甲、乙方負(fù)責(zé)將對(duì)應(yīng)的 800畝綠化帶和 下； 2）甲、乙方負(fù)責(zé)完成對(duì)應(yīng)土地的拆遷、安置、補(bǔ)償、三通一平工作，以及辦理新設(shè)公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需政府部門的立項(xiàng)審批手續(xù)；新設(shè)公司除交納國有土地出讓金及與交納國有土地出讓金相關(guān)的手續(xù)費(fèi)用外，辦理上述手續(xù)所發(fā)生的費(fèi)用均由甲方、乙方承擔(dān)； 3）甲、乙方依據(jù)北京市關(guān)于綠化帶建設(shè)的有關(guān)政策，負(fù)責(zé)承擔(dān)大市政建設(shè)費(fèi)用。 4）甲、乙方負(fù)責(zé)落實(shí)新設(shè)公司不須再向南磨房鄉(xiāng)政府交納有關(guān)開發(fā)主題公園的土地任何其他稅、費(fèi)。 1） 丙、丁方負(fù)責(zé)在 6億元人民幣的額度內(nèi)為新設(shè)公司提供融資及股東借款用于主題公園及房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)此甲、乙方及新設(shè)公司不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)擔(dān)保責(zé)任。超過 6億元人民幣部分的資金缺口由新設(shè)公司自行融資解決。 2）丙、丁方承擔(dān)上述 6億元人民幣額度內(nèi)的融資及股東借款的利息（該融資及股東借款本金由新設(shè)公司負(fù)責(zé)償還），但享有該 6億元人民幣額度內(nèi)融資及股東借款打入新設(shè)公司帳戶后所生成的利息收入。 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 報(bào)告目錄 ? 土地開發(fā)模式概要 ? 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式研究 ? 二級(jí)開發(fā)模式研究 2023/2/8 29 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 2023/2/8 30 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)合作 土地期權(quán) 品牌技術(shù)整合 聯(lián)合拿地 建設(shè)回購 土地二級(jí)開發(fā)（本文研究的）是指投資者在土地公開交易的招拍掛市場(chǎng)上獲取建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售的行為。目前合作開發(fā)主要有幾種方法： 二級(jí)開發(fā)方案 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式 2023/2/8 31 ◎ 方案內(nèi)容 股權(quán)（公司股份和土地權(quán)益）轉(zhuǎn)讓：濱海團(tuán)泊公司與投資商就特定地塊達(dá)成合作購買意向，由濱海團(tuán)泊公司成立項(xiàng)目公司在公開市場(chǎng)上獲取該土地項(xiàng)目，或者由濱海團(tuán)泊公司下屬公